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京七条“稳房价”

明源地产研究院
2014-01-08 10:13:17
人物:    企业:
导读: “京七条”强化“去投资” 透露调控手段倾向长效调控机制。从“京七条”的调控特征来看,刚好是在十八届三中全会之前发布,或许透露出以后政策调控的方向和信号,从趋势的角度

针对房地产市场房价上涨预期较为强烈、调控工作面临很大压力的现状,北京市住建委相关负责人表示,北京市“稳房价”的决心坚定不移,在既定政策的执行上将进行全面升级和强化,具体包括组建限购监督委员会等7条措施。

一是加强限购政策社会监督,组建限购监督委员会,严厉打击骗购行为。市住建委正着手组建限购监督委员会,邀请人大代表、政协委员、业内专家和购房代表等参加,抽查限购资格审核情况,会诊限购执行中的难点,加强限购的社会监督。保持限购执法高压态势,定期开展限购落实情况抽查巡查,对弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单,5年内不准在京买房,对企业协助造假的,冻结全部在京项目的手续办理,涉嫌犯罪的,移送公安机关查处。

二是严格资金监管,加强审查和税收稽查。进一步强化预售资金监管,对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目,将启动全额监管,重点审查地价款来源和开发成本,并加强税收征管和稽查,截断企业高价买地高价卖房的利益驱动。

三是强化价格引导,严查变相涨价项目。参照前期和周边项目价格,引导开发商合理定价,对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目,将暂缓上市。

四是进一步严格差别化住房信贷政策的执行,严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。进一步强化购房人贷款资格审核,严格按规定调查家庭住房登记记录和借款人征信记录,严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款,相关部门将联合开展执法检查。

   五是切实增加供应,有效满足居民刚性自住需求。在今年住房供地总量成倍增加的基础上,重点通过“限房价、竞地价”方式,加大自住型商品住房供应力度,满足中端需求和夹心层家庭需求,年内要形成2万套供应,今后年度这类住房用地在土地供应计划中单列,供应规模要达到市场的40%到50%。

六是加强市场监管,部门联动,严厉打击各种违法违规行为。部门联动,严厉打击开发企业的违法违规行为。对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为的房地产开发企业,采取禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施。

七是加强市场信息公开,提高市场信息透明度,防止误导误读。加强房地产市场信息公开,防止不实报道、不当言论和错误数据信息误导市场预期,对恶意制造和散播谣言、严重扰乱市场秩序的,严肃查处。  

 “京七条”强化“去投资” 透露调控手段倾向长效调控机制

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从“京七条”的调控特征来看,有如下几点:

首先,整体调控按照“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的总体思路,继续坚持“去投资化”,呈现出定向宽松中“阶段性”局部收紧,政策执行总体较“温和”,仍然是鼓励自住、改善型需求市场;

第二、基本上是通过增加中低价位的市场供应、改变供求关系的角度来调控市场,从调控手段的角度来说,从市场的角度来调控市场的特征比较突出,本次“京七条”没有更多的行政化手段和措施;

第三、本次“京七条”刚好是在十八届三中全会之前发布,或许透露出以后政策调控的方向和信号,从趋势的角度来看,今后调控政策会逐渐向市场化、经济化转变做过渡,为楼市长效性调控机制做铺垫。

第四、区域之间政策“差别化”执行会比较明显。

具体来讲,一线城市、部分二线城市表现相对较热,房价有持续上涨和反弹的市场风险,三四线城市相对来讲由于市场供应量充裕,市场表现相对平淡,价格上涨动力不是很充足,尤其是芜湖、舟山、温州等这些城市,市场成交量低迷,房价还处于下跌或停涨的状态。

在这样的市场背景下,芜湖、舟山、温州等这些城市出台了定向宽松措施,而上海、深圳、郑州等地则有出现阶段性收紧的政策。总体来讲,不同城市的调控政策具有“分化”的特征有望使不同城市的市场需求释放得以平衡,以使总体市场回归合理。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,从本次“京七条”对于北京市场的影响的角度来说,有以下几点:

加大自住型商品住房的确可以满足一部分中低收入家庭的居住问题,缓解房价过快上涨的压力,自住型商品住房销售均价,原则上按照比同地段、同品质的商品住房价格低30%左右的水平确定,也为广大老百姓提供了政府的福利。

从执行层面的角度来讲,该政策规定对于自住型商品住房购房人取得房屋所有权证后,原则上5年内不得转让。购房人取得房屋所有权证5年以后转让的,如有增值,应当按照届时同地段商品住房价格和该自住型商品住房购买时价格差价的30%交纳土地收益等价款。购房人将自住型商品住房转让后,不得再次购买自住型商品住房。
 

组建限购监督委

“10月份时,市场就流传一个说法,如果要拿预售证就要加快速度,估计到11月、12月份,预售资格审核会大幅收紧。”北京一位不愿透露姓名的房企人士向本报记者介绍。

果然,该传言在10月23日得到印证,在北京市住建委新闻发布会大厅,本报记者拿到了“京7条”的官方版本内容。

从内容上看,“京7条”并未推出太多新的政策,而更多是对原有政策的加码,和原来相比,限购、限价、限贷等都存在执行大幅升级的情况。

其中,定价高、涨幅大的项目将是北京住建委四季度重点稽查的对象。

根据“京7条”,北京将严查变相涨价的项目。北京住建委参照前期和周边项目价格,对定价高涨幅大且不接受政府引导的项目,将暂缓上市。

另外,为了截断企业高价买地、高价卖房的利益驱动,北京也将加强预售资金监管,对房价过高、上涨过快、利润率过大的项目,将启动全额监管,重点审查地价款来源和开发成本。

对存在闲置土地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价、变相涨价等违法违规行为的房地产开发企业,北京市将采取禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施。

除严打开发企业哄抬房价的行为,“京七条”亦对购房者骗购、骗贷等行为进行规范。

“京7条”称,北京正在着手组建限购监督委员会,会诊限购执行中的难点。

王荣武介绍,限购监督委员会,将邀请人大代表、政协委员、业内专家和购房代表等参加,加强社会监督。

与此同时,北京也将执行限购、限贷的高压执法态势,即通过相关部门联合执法检查,严禁向不符合信贷政策的借款人违规发放贷款。

并且,还将定期开展限购落实情况抽查巡查,将弄虚作假违规骗购的购房人列入黑名单,5年内不准在京买房,对企业协助造假的,冻结全部在京项目的手续办理,涉嫌犯罪的,移送公安机关查处。

对此,北京中原地产市场研究部总监张大伟介绍,政策力度还是非常大的,但存在一个如何落地执行的问题,比如说定价高、涨幅大、利润大中的“高”、“大”如何界定,还不清楚。

 “京七条”或是各地调控开端

北京房价9月以20.6%的同比涨幅领跑全国,对此,北京市住建委副主任王荣武表示,北京将采取七条措施(简称“京七条”),完善现有调控政策执行机制,坚决稳定房价。其中,加快中低价位自住型改善型商品住房建设是“京七条”的重中之重。

此次措施要求北京市今后将加快发展自住型商品住房,采取“限房价、竞地价”等方式供地,套型建筑面积以90平方米以下为主,销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右(之前规定为20%),年底前完成2万套供应,明年预计完成5万套,将占新增供应的50%以上。并且在取得房产证后5年内不得转让;5年以后转让的,需交纳30%增值收益。东兴证券分析师郑闵钢认为,该措施的出台将引来购房观望的加大,从加大中低端供给来促使房价增长的回落。

中金公司分析师宁静鞭点评“京七条”道:“北京新政预示着政策思路逐步明确,少调控,稳市场,促供应。”该券商掌握的数据显示,北京2008~2012年新建住宅签约平均11.5万套,2万套自住型商品房占到年商品房新增供应量的约20%。而且均价较周边商品房售价折让超过30%,五年内禁止上市,之后转让收益30%上缴政府,相当于对全部购房人群提供了高品质、低门槛的中小套型公共性住宅,有利于稳定市场情绪,缓解房价上涨压力。同时,北京由于二手房从严征收个税,使得购房需求转向税收成本较低的新房市场,但随着部分房产开始“满五”,二手房税收摩擦成本降低,市场二手房可售量将快速增加,也将有利于2014年新房/二手房房价的平抑。

房价快速上涨,将使得多数地方政府面临问责,房地产分析师们认为随着北京出台的七条措施,其他各地也会在调研措施上有所作为,短期将加大市场的观望情绪。在政策仍在举措期、销售不可能大幅增长的情况下,应关注营业模式较好、资产质量较好的一些房地产上市公司。(以上内容来自北京晨报、凤凰房产、证券市场红周刊、21世纪经济报道)