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调控再来袭:深八条VS京七条

明源地产研究院
2014-01-11 15:51:26
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导读:“京七条”短期内可以控制房价,但中长期的市场效果不佳,并不适合全国推广。

进入最后一个季度,各地房价控制目标将面临考核大限。
 继10月8日深圳出台“深八条”后,10月23日,北京也出台“京七条”再度引发调控升级热议。进入最后一个季度,各地房价控制目标将面临考核大限,客观上都逼迫地方政府出招的可能性。而“京七条”“深八条”的扎堆出台是一种“信号”,意味着上海、广州这些重点城市也很可能推出新的楼市调控政策。

“深八条”之后又出“京七条”

在全国房价一片喊涨声中,楼价涨幅也超出年度房控目标一截的深圳市,10月8日提出八条治理措施的“深八条”,强调加强预售管理,同时大小银行均抬高房贷利率,进一步收紧限贷。“深八条”也普遍被业界解读为调控加码的信号,主要通过信贷影响预期。

10月23日,北京市发布的“京七条”,释放的信号似乎就更强了,明确提出,今后将加快发展自住型商品住房,销售均价比同地段、同品质商品住房低30%左右。今明两年7万的供应量,或将冲击明年北京房价。

北京中原地产市场研究部总监张大伟分析,推动自住型商品房建设标志着楼市调控的新思路,从以前的“政府做保障房,其它归市场”,转变成了政府做保障房保障低端人群居住,自住型住房低价销售给中低收入的自住型人口,高端部分市场化运作。这是在不大影响地方土地财政收入的前提下,稳定房价预期增加供应的最快方法。

实际上,在京深之前,9月郑州市开始实施的“房价零增长”规定,便号称“升级版限购令”。

年末各地或密集出新招

本次“京七条”在十八届三中全会之前发布,同策咨询研究部总监张宏伟对羊城晚报记者表示,这或许透露出以后政策调控的方向和信号,从趋势来看,今后调控政策会逐渐向市场化、经济化转变做过渡,为楼市长效性调控机制做铺垫。

张大伟认为,新政策可能会掀起新一轮的房地产调控,由于各地目前并没有完成任务,因而在最后几个月各地可能会出台一些房地产调控措施。

上海易居房地产研究院发展研究所副所长杨红旭也表示认同,继“郑州新政”、“深八条”之后,北京也出台七条措施,这是一种“信号”,意味着上海、广州也很可能将推出新的楼市调控政策,他预计未来还会有几个城市跟风。

国家统计局发布的数据显示,今年以来,北京的新建商品住宅房价涨幅一直处于全国首位,而上海和广州紧跟其后。9月份的房价数据显示,北上广深同比涨幅全部超过两成。“北、上、广、深等都是今年房价涨幅相当大的城市,没有完成房价调控目标,因此地方政府的压力较大。”

“穗N条”备受关注

专家分析,“深八条”的精华——调整第二套住房贷款的首付比例和利率,其实并无实质效果。实际上,银根紧缩时直接受影响的依然是靠首套房贷解决置业门槛的刚需客。

而“京七条”中提出的“自住型商品住房”,与广州的限价房类似。张宏伟指出,未来7万套自住型商品房用地有可能使市场化的商品用地量骤减,可能使商品房供求更紧张。

“再限”还是“加供”,广州将出何种“杀招”?——这是近来业内对“穗N条”的各种猜想。从目前来看,此前广州实施的限售、限签并未能有效阻止房价的快速上涨,负面效果却日益显现:导致“双合同”、“三合同”不断增多,开发商预售用较低的签约价格满足调控目标,而实际装修、车位等价格却越来越高。再在这方面收紧,会让楼市乱上加乱。

业内人士表示,广州需要新的调控,广州将出什么招加码调控?仍需拭目以待。

专家说法

“七折限价房”新政或不适合全国

不过,杨红旭认为,由于地方政府的权限有限,因此新一轮的调控措施仍以强调旧政策的落实为主,新的内容并不多,主要作用在于“表态”。如果上海出台新政,情况也会类似,但北京的“七折限价房”新政并不适用于上海、广州。

同策咨询研究部总监张宏伟指出,“京七条”短期内可以控制房价,但中长期的市场效果不佳,并不适合全国推广。首先,“京七条”限房价时间周期为5年,5年后这些限价房入市价格就会和周边商品住宅看齐,不会有中长期的影响周边板块价格的作用。其次,由于利润被限制,“限房价、竞地价”模式下推出的地块不一定会受到开发商的认可。(稿件来源羊城晚报)