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万科30亿元控股徽商银行

明源地产研究院
2014-01-11 15:50:25
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导读:房企的发展很大程度上取决于与银行的关系,因为银行一直为房地产开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发,而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。有了自己的控股银行后,房

10月29日消息,国内最大的房地产开发商万科宣布以4亿美元代价战略性投资即将在香港IPO公开发售的徽商银行,成为后者单一最大股东。正式接受认购的徽商银行已接受包括万科、香港富豪郑裕彤家族旗下周大福等五位基础投资,合计认购总额逾40亿港币。

销售文件显示,万科房地产(Vanke Property)的认购金额为4.19亿美元。郑裕彤旗下的周大福认购金额为2700万美元,通用资本(Genertec Captail)认购3000万美元,另外两名内资投资者Peaceland Ltd.和Kan Hung Chin分别认购5900万美元和1000万美元。作为基础投资者,万科将以指导区间低端附近的价格购买股份。以此计算,万科此番认购的新股将接近8.84亿股。徽商银行发行前的总股本约81.75亿股,如果新股发行按26.1亿股计算,完成发行后徽商银行的总股本约107.85亿股,万科的持股比例将在8%左右。发行前,徽商银行的前五大股东为安徽省能源集团有限公司、安徽省信用担保集团有限公司、安徽国元控股(集团)有限责任公司、安徽省高速公路控股集团有限公司和中静四海实业有限公司,分贝持股9.99%、9.81%、8.42%、6.12%和5.44%。按发行26.1亿股新股计算,徽商银行上市后,目前持股第一的安徽省能源集团的持股比例将被摊薄至7.57%。从万科方面获悉,公司确实以超30亿港币斥资认购徽商银行,稍后公司会有进一步信息透露。
    万科的持股比例有望超过安徽省能源集团,成为徽商银行最大股东。
    于万科这笔少见大手笔认购新股,盛富资本与协纵国际总裁黄立冲表示,一旦徽商银行完成上市,万科将成为最大股东。万科希望通过这样战略投资,为以后在业务扩张获得更大的融资便利。
    徽商银行集资额最高达101亿元,目前已成功引入逾30亿元的万科、认购约2亿元的周大福投资、认购逾2.3亿元的GenertecCapital、认购逾4.4亿元的Peaceland,以及认购逾7932万元的KanHungChih的5位基础投资者,合共认购金额逾40亿元,占比总集资额逾四成,并同时设有6个月禁售期。
   
一、万科的两大显性收益:利润丰厚、融资便利
    事实上,今年以来,港交所上市的中资银行股今年股价表现欠佳。黄立冲表示,香港投行界对于这类国内城商行IPO不是特别感兴趣,或冷淡,毕竟一方面市场认为国内银行面对地方债有较大的风险窗口;此外如果有靓丽业绩,可以在IPO博一下。如果万科成为第一大股东的话,对市场信心有一定帮助的,估计万科和银行方面也有战略性合作。
    1.投资价格合理,投资回报利润丰厚
    “万科此举主要是看中了投资标的的资产回报,”一位大型券商地产分析师表示,银行的资产回报率要高于地产,从账面来看,万科此次投资是一个合理的价格。
    万科2012年年报显示,ROE为19.66%,创出20年新高。徽商银行2012年净资产收益率为20.03%,略高于万科。
    徽商银行是中国中部地区最大的城市商业银行。截至2012年12月31日,徽商银行总资产、贷款总额与存款总额分别为3242亿元、1638亿元和2395亿元。贷款总额和存款总额在全国城商行中均排名第四,总资产排名第七。
    发行材料显示,2010-2012年,徽商银行净利润由27.02亿元增长至43.06亿元,年复合增长率为26.2%,高于在香港上市的中国商业银行平均水平,资产回报率连续三年高于已经上市的中国商业银行,2012年平均总资产回报率和平均净资产回报率分别为1.48%和22.93%。
    “徽商银行营业利润比较高,可以增厚万科的业绩。”朱一鸣称,房企控股银行,相关投资本身就有可观回报,其盈利能力不亚于房地产本业,而且旱涝保收。
    2.拓宽融资渠道,实现较低成本的权益或债券融资,充分为其项目扩张加速输血
    “万科希望通过这样战略投资城商银行,主要可能是为以后在业务上获得更大的融资便利,搭建平台”。黄立冲说。
    据悉,在万科集团收购万科置业(海外)还不足两年的时间内,万科借助万科置业(海外)动作频频。年初,携手郑裕彤旗下的新世界发展共同成立的联合体以34.34亿港元竞得香港港铁荃湾西站六区项目。
    此后今年3月初万科通过海外置业在香港发行一笔8亿美元债,今年5月初,万科就以7.2亿拿下香港新界西港铁荃湾地块,再此期间,又出手美国旧金山房产。分析人士指出,万科进一步拓宽融资渠道,凭借自身优势在境外可以实现较低成本的权益或债券融资,充分为其项目扩张加速输血。
   
二、风向标意义:纯房企控股银行正式解禁,将成行业大势所趋
    相对于此前越秀集团收购创兴银行、绿地集团控股盘锦市商业银行等个案,万科控股银行的案例意义更加重大。
    我们看到,在万科之前从未出现过纯房企控股银行机构的案例。事实上,以房地产为其中一个主业的多元化企业控股银行的案例倒不鲜见。例如,此前4天,越秀集团宣布以116.44亿港元收购香港创兴银行75%的已发行股本,成为后者最大股东;2011年9月,绿地集团通过增资控股成为盘锦市商业银行第一大股东;以煤炭和房地产为主业的淮南矿业集团也先后参股徽商银行,控股芜湖杨子银行等等。这些案例都不构成重大的“里程碑”事件。因为这些企业实行多元化经营,集团旗下的其它业务可与房地产业务相匹敌,因此不受国家房市调控的限制。但对纯房企控股银行,国家监管部门一直对此严防死守。这也很好理解,因为控制房企的银行信贷一直都是房市调控的有效手段。
    但时过境迁,过去几年严厉的限贷、限购实施效果表明,房价的调控最终要靠“疏导”供应而非“严堵”需求才能实现。基于这样一个思路转变,国家监管层前段时间才释放房企上市再融资的解禁信号,现在则对万科控股银行“开闸放水”。
    在此我们认为,万科控股银行的重大意义在于:至此,国内纯房企与银行的联姻宣告正式解禁;今后,行业与银行深度融合发展将成行业发展大趋势。因为,十多年来,我们发现这样一个事实:无论是行业里某个业务领域,如旅游地产、海外业务,或某种发展模式,如高杠杠、快周转,还是新的尝试,如基金、海外发债,每当一两家先行企业尝试成功后,马上就会涌现出众多的跟随者,过不了多久,整个行业就会形成蔚为壮观的发展潮流。我们相信这次也不例外,因为控股银行可以为房企带来融资创新,其好处远甚于信托、基金、海外发债等融资方式。

    三、房企控股银行的三大价值:新增利润增长极、融资成本优化、支撑项目销售
   
通过对绿地、淮南矿业等案例的研究,我们认为,在纯房企控股银行后,将至少对企业发展形成三方面的有力支撑:
    1.多元化经营,形成另一高利润增长极。
    作为一个资金密集型的行业,国内房企在房地产业务外形成多元主营业务的比例并不高,较多的是在行业内形成纵向一体化的多元经营。主因还是资金有限,企业无暇他顾。但银行是例外,因为其具有“投资小、见效快”的特点。例如,在万科、越秀的案例中,企业仅投资30多亿和116亿港元就实现了对银行的控股,这对资产成百上千亿的企业不会造成压力。而且,银行的利润非常高:今年上半年,16家上市银行净赚6117亿元,占据了全部上市公司的半壁江山,不少中小银行净利润增速超过20%。这样,房企控股银行,相关投资本身就有可观回报,其盈利能力不亚于房地产本业,而且旱涝保收。
    2.融资便利和成本优化
    虽然拥有自己的“控股银行”,多多少少对房企的项目形成支撑。但像万科这样的大企,并不缺资金,其更看重的是通过“控股银行”实现自身业务与金融的深度结合。比如,万科可以借助“控股银行”这个平台开发针对旗下项目做一些资产证券化的产品,相关的便利性更高和规模可以做的比较大,没有中间代理环节,融资成本也会下降。
    3.反哺房地产业务,对项目销售形成直接支撑
    一直以来,房企的发展很大程度上取决于与银行的关系,因为银行一直为房地产开发商提供贷款用于买地和进行房地产开发,而且也涉及向开发商的客户提供按揭贷款。有了自己的控股银行后,房企的境遇将大为改善。比如,在万科的例子中,对于购买本企业产品的客户,万科可以让其通过徽商银行来办理按揭贷款,从而打造企业销售的一个核心竞争优势,同时可以大大提升企业的流动资金。(明源地产研究院综合整理,资讯来自21世纪网、克尔瑞、网易财经和腾讯财经)