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2014年前瞻:地产圈将发生哪些大事

《明源地产研究》53期 姜皓天
2014-01-13 17:30:26
人物:    企业:
导读:随着国家产业政策的逐步深化和行业竞争格局的重构,地产行业的发展即将进入一个新的发展周期。产品形态、房企经营、产业业态将在未来十年将发生哪些变化?

随着国家产业政策的逐步深化和行业竞争格局的重构,地产行业的发展即将进入一个新的发展周期。产品形态、房企经营、产业业态将在未来将发生哪些变化?新的趋势将决定企业未来的战略转型与生死大局。

 

1.产品形态:客户对产品的决策力加大

a.房屋设计网络“定制化”

规划设计等由专业人士操刀、实行规模化生产的专业活动,也可以主要由房主决定。比如,万科拿到北京远郊的一块地,可以把初步的资料提出来,顾客按一定的规则在网上勾勒出虚拟方案。在虚拟动画中,人们能够感受到进入社区的感觉,一层到顶层的不同的窗子的视野如何。大家投票选定社区样式和楼体设计。最后万科的设计人员在技术上给予把关。

b. DIY组装个人的住房

完全个性化的房屋,不再是千篇一律的几室几厅。现今的房屋由于砖结构或混凝土的存在,内部结构一般都不会轻易变动。以后,随着新材料的诞生,开发商只要设计一个框架式主体,内部的结构就像现在的组合式家具,所有的材料均可模块化,可以完全由业主自由购买,然后开发商派专业人员组装即可。

2.房企经营:规模化、专业化是趋势

a.3000亿级俱乐部,竞争激烈、利润摊薄

领先的房地产企业将具有相当大的规模,数千亿也许只是排名前十的入场券。如果按照美国排名第一的住宅房地产公司占全部住宅房地产销售量3%~5%计算,10年后排名第一的房地产公司的销售额将为3000亿~6000亿人民币的规模。房地产企业将会有大量的兼并、整合,会有更深入广泛的全国布局,特别是要求有更强有力的投融资能力。

b.大鱼小虾各有各的地盘

行业的集中度会不断加深,但也会有更多新的房地产公司成立。比如,目前美国的住宅房地产企业有14万,商业房地产企业有8万。中国也将会长期保持大量房地产企业并存的状况(5万家)。主要原因在于这个行业的盈利水平要高于其他行业,加上房地产行业具有很强的区域性和区域发展不均衡性,会有更多的企业进入,并且在专业分工上越来越细。

c.金融业务与专业化的运营将深化

现在中国房企发展的最大瓶颈依然是金融,这一点可以从美国房地产市场的发展找到借鉴。美国在1970年代就进行了大规模的金融改革,很多房地产企业能够从事抵押业务和房地产金融业务,这不单是增加了资金运作的能力,同时也提高了客户服务的能力。与此同时,业务运营体系的优化成为各家企业的共同努力方向,目标就是提升企业的核心竞争能力。

3.产业细分:老年地产、产业地产、旅游地产、商业地产将深入发展

a.老年地产走俏市场

随着中国进入老龄化时代,中国将平均每年增加596万老年人口,年均增长速度达到3.28%,大大超过总人口年均0.66%的增长速度。10年后,大量老人的出现以及他们掌握的庞大财富将会促使房企更加关注他们的需求。专门针对老人的生活社区会大受市场青睐。

b.产业地产:渐成房地产第三极

产业地产的发展类型主要分为两种,第一种是有产业特色的产业地产,定位于发展特定产业,如现代医药产业园;另一种是综合发展的产业地产,支持发展多种类型的产业。

伴随着我国经济结构转型与产业转型与升级,产业地产在生态园区、智慧城市、旅游地产等投资方面会迎来新一轮的市场发展机会,从投资结构上与“新型城镇化”的基调相吻合。

c.商业地产的黄金十年

未来的十年可能是商业地产的黄金十年。中国的消费的巨大潜力,国际游资、热钱、品牌要进到中国市场,最好的途径是开店、增加自由资产、加快扩张步伐。实际上都是将来我们对商业地产的需求所在,所以中国在迎来品牌的同时,也迎来商业地产的豪门时代。