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2014:被城镇化盘活的机会

中国房地产报 张郁唯
2014-01-11 15:41:05
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导读:在这次城镇化的洗礼中,土地的价值被重新归类排序,被深入挖掘,这也直接影响了房地产企业未来发展理念和投资方向的调整。
随着中央城镇化工作会议于2013年12月召开,推进城镇化的指导思想、主要目标、基本原则、主要任务渐趋明朗。
 
十八大确立建设新型城镇化的目标后,一年间,从官方到民间,新型城镇化的概念不断被具体化,如何建设新型城镇化也成为最为热议的话题。伴随着城镇化建设人们关注到人口问题、就业问题、资源环保、发展方式转变和结构调整等诸多问题。而土地在其中也扮演了非常关键的角色,从农村征地补偿问题到城市土地集约节约利用,土地的变化也潜移默化地在空间布局和形态上推动城镇化的进行。
 
在这次城镇化的洗礼中,土地的价值被重新归类排序,被深入挖掘,这也直接影响了房地产企业未来发展理念和投资方向的调整。在2014年,预期新型城镇化将从概念逐渐变成各地的实际行动,而存在于一二线城市和中西部城市群中的潜在土地供应也将逐渐被激活,成为房企逐鹿的新机会。
 
一二线城市:进入盘活土地存量的新时期
 
从2013年全国土地市场的表现即可看出,“增供给”的调控思路在一二线城市表现得淋漓尽致。一二线城市为缓解房价上涨的趋势,土地供应大幅增加,尤其是本来土地资源就很稀缺的一线城市,在供地方面更是土地供应剧增。
 
而2014年一二线城市集中供地的情况仍将持续,这些土地也将吸引资金雄厚的房企。而土地供应的来源将以城市郊区以及市区土地盘活为主。
中央城镇化工作会议明确要求一二线城市盘活存量土地,实现土地集约化。
 
预期2014年一二线城市将通过区域统筹用地,通过轨道交通,促进中心城市与周边卫星城产业、经济与市场的一体化,盘活郊区的土地。同时,市区内的土地也将以提高容积率为目标,预期一二线城市市区内的落后产能和产业将逐渐腾退,市区内的棚户区、城中村将会加大改造力度,在城市中心区形成优质土地供应。例如,位于北京西直门核心区的动物园服装批发市场,位于南三环的大红门服装批发市场在2013年年底的时候就已经启动了搬迁的进程。而作为一线城市当中土地供应率先出现枯竭的深圳市,早在两年前就开始了市区范围内的全面旧城改造,2013年深圳市的土地供应就已经以旧城改造为主,预期2014年深圳的旧城改造将会进一步加快,并继续成为供地的主力。
 
张宏伟认为,从建立城乡统一的建设用地市场之后的一些动作来看,集体用地、工业用地、旧厂房等棚户区、(经适房取消后)不合理的经适房用地供应等都有可能因为建立城乡统一的建设用地市场之后进行流转,以此盘活存量土地、提高土地利用效率,也可以缓解住宅市场因为受制于土地供应而带来的房价持续上涨的现象。
 
中小城市:机会渐多
 
“可以说我国城市化进程一直在推进,而这一轮城镇化与过去突出的主要差异就在于这一轮越来越明确是以中小城市为抓手,为推动力。”湖北省房地产经纪学会专家委员殷越建在接受中国房地产报记者采访时表示,我国中小城市土地资源富余,但经济吸引力有限,如何在城镇化推进过程中不让中小城市重走依赖土地财政的老路需要思考。
据本报记者了解,中央城镇化工作会议提出推进农业转移人口市民化,努力提高农民工融入城镇的素质和能力。要发展各具特色的城市产业体系,强化城市间专业化分工协作,增强中小城市产业承接能力。
 
破解城乡二元结构,需要通过产业先行,以产业的力量带动人口、资源、资金等要素流向中心城镇区域,从而推动人口流向城镇,产生产城融合的新城。这样的思路在今年成为业内人士的主流声音。随之而来的也有越来越多的新城开发建设、老城改造项目在全国多地区展开,多种模式进入探索阶段。
 
以同时引入房企和开发资金的亳州为例,为了化解在城镇化建设过程中,地方的投资过剩和产能过剩带来的债务风险,亳州市政府与中铁置业合作进行城市的一级开发和基础设施的建设,这样不仅解决了前期开发资金问题,也带来了更加专业的规划理念和技术。
 
同策咨询研究部总监张宏伟认为,十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场,其实就旨在盘活土地存量,增加土地市场供应,从市场的角度对于未来建设用地市场进行调节,以实现城乡要素平等交换和公共资源均衡配置,最终推进新型城镇化建设。而三四线城市要适当收紧土地指标,防止由于土地供应量偏大导致市场供大于求的“鬼城”现象。
“三四线城市很多都只是以物流园区、开发区、园区、产业新城为名直接进行房地产市场开发造城。”张宏伟说,开发企业和政府面对城镇化时不能盲目,否则“被城镇化”势必会助推这些城市面临崩盘的风险。
 
“中小城市才能真正代表中国,承载了更多的中国文化。”殷越建认为,大城市发展越来越追求国际化,一方水土养一方人的特色则由中小城市承载,所以在城镇化推进中,城市文化是根,不能完全为经济发展而牺牲文化。“不知道这块地干什么用,就留着别动。”中央城镇化工作会议指出要坚持生态文明,着力推进绿色发展、循环发展、低碳发展,尽可能减少对自然的干扰和损害,节约集约利用土地、水、能源等资源。要传承文化,发展有历史记忆、地域特色、民族特点的美丽城镇。
 
对此,业内人士分析认为,在一二线土地越来越稀缺的情况下,三四线土地存量伴随着城镇化进程会逐渐被释放,无论是建产业园区还是住宅,房地产开发企业的触角也会逐渐向三四线渗透以致扎根。政府要对城市合理的定位和规划,找到每片土地自身应有的最大价值。科学的规划,有序的开发,是土地利用可持续发展的必由之路。
 
中西部城市群机会渐现
 
记者了解到,城市群这个概念也在此次中央城镇化工作会议上被再次强调,要在中西部和东北有条件的地区,依靠市场力量和国家规划引导,逐步发展形成若干城市群,成为带动中西部和东北地区发展的重要增长极。科学设置开发强度,尽快把每个城市特别是特大城市开发边界划定,把城市放在大自然中,把绿水青山保留给城市居民。
 
目前,大城市面临着日益沉重的人口压力、交通压力、环境压力和资源压力,而小城镇仍具有巨大的增长潜力。伴随着新型城镇化的进程和城乡统一建设用地市场的建立,未来可以带动这些地区的产业和经济,有助于缩短地区差距,平衡地区间的发展,进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。
 
殷越建认为在新型城镇化市场背景下,“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会,越来越多组团式区域开始发展,例如成渝城市群、长株潭城市群、关中城市群、中原城市群等等。并且随着区域经济一体化的发展,基础设施建设日趋完善,同城效应将日益凸显。
 
张宏伟分析认为,城镇化会推进城市群城市圈发展,这样的过程中,城市圈的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会,这些城市的房地产市场因为供求关系相对紧张,在2014年仍将持续火热。