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2014年房地产十大趋势

世联地产 陈劲松
2014-03-24 15:55:25
人物:陈劲松    企业:世联
导读:房地产服务业进入转型新时代,整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天,2014年是进入下半场开始的元年。

1.明年房地产市场软着陆

 

看供应,2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加,需求在放缓,如果是这样的话,我们认为明年市场要着陆,硬着陆就是最不希望发生的。

 

什么叫软着陆?就是全国商品房均价还在增长,但是销售金额增长幅度已经大幅回落了,2011、2012年就是软着陆,没出大事,但是已经很难受了。2014年出现的事情跟这个差不多了。

 

什么叫硬着陆,08年四万亿出台之前当时是硬着陆,多少开发商在08年那个时候遇上麻烦?2011、2012年的软着陆也够呛,那个时候的价格怎么出台的?就是照着原先的价格砍一截,否则就没有成交。

 

2.行业总成交面积进入中期高位平台,但增速放缓

 

2013年行业取得了历史性的突破,到了7万亿住宅销售总额,不包括其他的,就光住宅就有万亿级别的增幅。

 

中国房地产已经到了这样一个规模,7万亿是因为之前开工量高,但是2011年开工量已经出现了拐点,因此也就是说未来住宅成交面积进入了高位平台,但随着房价的上涨,7万亿还有增长的空间。但是由于新开工拐点,也就是说增速开始出现放缓了。

 

李稻葵、陈志武们说的有一个基本前提他们没有说清楚,就是我们中国房地产成交面积终于逐步接近顶点了。这个是值得我们留意的。

 

3.50个城市是关注重点,二线城市比一线城市表现更好

 

2013年城市分化开始凸显,三线城市占了销售面积大多数,但是金额却不对等,也就是说城市房价的级差在迅速地拉开。50个城市占销售金额50%,中国含县级市共有661个城市。600个城市分另外50个城市剩下来的饼,那有多困难?从一线的地价来看,涨得太凶,开发商招拍挂拿地的利润会很低的。恐怕二线城市是明年的未来,二线城市主导中国房地产明年的走势。三线城市地价虽低,但房价绝对值不高,需求有问题其他刚性成本也下不来。

 

未来中国房地产大家竞争在什么地方?在一线城市,30个亿拿一块地都已经很不容易了,地价太高了。所以敢说明年二线城市,也就是以省会城市为主导的情况开始出现,一线城市扎堆的现象消减一些。

 

4.二三线城市商业泡沫凸显,价格回调

 

全国住宅的数据都还好,但商业和写字楼,这是有非常大问题的。深圳的写字楼太贵了,写字楼租金没有跟上,如果某些未来能跟上就无所谓。做房地产这个时候一定要小心,住宅居住需求就是刚需,何为商业和写字楼的刚需?就是租金。租金没跟上啥都是扯淡。

 

世联今年突破3000亿这个坎,占中国房地产一手楼销售的4.3%。我们占全国4.3%,但是我们去的城市又少,有代理队伍的大概不超过60个,卖的面积是60个城市里的份额,那就不是4.3%了,那就非常多了,接近10%了。如果在60个城市接近10%的话,我们这个数字是非常有效的,能反映出来这60个城市的真实状况。

 

5.投资客不会明显增加

 

从我们自己已经成交的客户置业目的来看,投资客依然很少,没有增加。明年投资客可能还要少,房地产去投资化的趋势越加明朗。如果是这样的话,以投资回报溢价为基础的营销可能明年非常麻烦,包括旅游地产。从面积段来看,90-144平米之间的改善型住宅占比的增长,还是给予了我们信心,我们世联行成交的90-144平米占52%,超过一半。

 

这意味着未来中国房地产和中国经济是由消费升级来支撑的,只要消费升级未来能支撑,中国房地产大问题是没有的。中国消费者所有改善生活平台的入口是买房。他不买房,连他家窗帘都不换,只要一买房什么都开始换。这个成交意味着明年中国经济大问题也并不存在。

 

我在房地产里面讲,大家可能感觉不到。有一天我到一个消费行业讲,他们极其关注成交的面积,他们就知道什么样的东西明年就好卖了。因为今年成交,可能明年入伙。

 

6.35岁以下是绝对的需求的主力,占比会持续提升

 

从年龄段来看,购房者在50岁以上的在市场上已经越来越少,而35岁以下的客户占比约为65%,这个是决定中国房地产户型和策划的未来。

 

当我们最大的成交、最大的年龄段比例在18到25岁的时候,你就知道我们的设计、我们的营销定位的那个主脑人物应该是多大年龄。

 

7.大者恒大,行业集中度迅速提升

 

迈入主流开发商的门槛越来越高,追赶龙头的难度越来越大。在这样的大背景下,我们可以看到前20名开发商占房地产份额快速上升,上升的幅度超过以往,前十上升的速度也很快。中国房地产份额正在发生深刻的变化,就是大者恒大,越来越大,能力越来越强。比如万科,万科一个广深公司,他可能比一般房地产公司大多了。

 

8.开发商利润和ROE下滑,开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。

 

开发商利润和ROE趋势是下滑的,高地价和资金成本是利润最大杀手,粗放式发展一去不复返,开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。对房地产公司一定要再认识。房企的竞争,如果说大的分化就是上市公司和非上市公司。上市公司又分港股和A股,而港股上市的这些开发商能拿到更便宜的钱。非上市公司中小融资渠道和成本是个问题,这就是为什么大者恒大的原因。我们把1000、300亿、100亿和50亿以下,我们列一列就知道大家玩法不一样,而且大家未来进入的领域和竞争力也会不一样。

 

有人说中国房地产小公司没得玩,也不是这样,有的玩,但是在一线城市、二线城市、2.5线、三线、四线玩法、开发模式、制胜原因、主要公司、主要竞争对手不一样了。在这个时候如果中国房地产还走上半场那种不合作、独立开发、机会型,你没什么机会。

 

中国房地产下半场拍地将会出现非常有意思的情况,就是说整个拍卖现场也没像以前那么多人了,整个拍卖会几家公司现场达成合作。这个没有办法,因为地价太贵了。

 

能达成合作的原因是什么呢?因为你开放、执行标准、透明,这个很不容易,很多中国房地产商太不透明了。展望2014年,货币环境是紧的,不是松的。中国房价跟开发商一点关系都没有,第一跟货币相关,第二跟规划相关,第三跟政府的配套相关。

 

9.过于激进中小开发商将面临短期偿付危机 

 

上市开发商财务稳健,加杠杆相对理性,对抗行业周期波动能力提升,销售回款质量比较差、高位加杠杆这些过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。

 

利率,目前中国开发商已经明显感觉到银行给你的按揭贷款开始紧张,取消所有的优惠利率。尤其是到年底,资金特别紧。如果这样的话,明年确实会开始出现真正的压力。房价高位和通胀压力,都意味着明年货币政策将中性偏紧。

 

现在好一点的是,上市公司的钱没有问题。但是上市公司在房地产开发商里面是少的,所以主流上市的这些大的对抗周期的能力是有的,那么中小开发商怎么办?就是要提前快速回笼资金,马上跟人家谈合作,避免出现问题。这个对明年中小开发商是严峻的考验。

 

10.一线城市的现金流折现要求带动租金长期持续上涨

 

比短期的市场波动更重要的是,我们觉得城市开始明显分化。公司在分化,但城市分化可能比公司更加明显。城市分化最基本的根源就在于人口流动、收入分化、产业聚集、服务水准,这些东西使得中国城市大家以为是均等的发展,完全不是,中国的城市开始向两极发展。

 

当你落入一些没有发展潜力的城市陷阱时,你唯一的办法是迅速逃跑,没有别的办法。如果你还在这些城市里面说我的产品好、成本低,明年可能你就跑不出来。不是因为你的水平低,实在是因为这些城市它没有市场。

 

我们认为一线城市将是资产的故事,其现金流折现的要求促使一线城市的租金长期持续的上涨。一线城市会不会房价有问题?只要租金持续上涨,时间换空间,一线城市是没有大问题的。但是一线城市的区域也在分化。比如深圳,不同区域分化也是蛮厉害的,取决于政府的规划和政府的公共服务。

 

未来一线城市将是财富和底层保障兼备的城市,这种城市非常有意思,例如纽约,它是财富的集中地,同时也是贫民窟的集中地,这是相辅相成的。一线城市这样一种局面,它并不是中产阶级天堂,中产阶级天堂不在这儿,但是财富的天堂在这儿,资产的天堂在这儿,所以一线城市的开发商逐步进入大资管时代。

 

二三线城市总量大,潜力巨大,分化也严重。具有一定规模的二三线城市会出现什么呢?未来全国661个城市(含县级市)把中产阶级天堂能够划出大概50个左右,这50个左右意味着未来这就是中国房地产开发商的主战场。

 

在美国也一样,比如像西雅图,它是中产阶级天堂,激励经济持续增长和提供更多的工作机会给不同的人群,拥有可持续发展的城市规划和完善的公共空间,提供便利的生活设施和更方便的迁徙方式,可以承担的房价、有吸引力的生活方式和拥有良好的生活环境。

 

最后,房地产服务业进入转型新时代,整个行业将会诞生新的服务的内容。中国房地产到今天,我认为2014年是进入下半场开始的元年。