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二三线城市:2014年房价压力大减

中国房地产报 叶青
2014-01-13 15:15:34
人物:    企业:克而瑞
导读:对于二三线城市楼市的未来,业界多认为在经过今年各方面的调整后,2014年将有望回归理性。 在本轮调控后,很多房企一度看好并转战二三线城市。
房企的青睐或许能让大多数二三线城市的楼市在2014年比一线城市舒缓得多。
 
“在本轮调控后,很多房企一度看好并转战二三线城市,从2012年下半年开始,二三线城市土地供应开始释放,这些转变成实际供应后,今年下半年开始陆陆续续进入市场,因此2014年二三线的供应量会有比较明显的增加,房价上涨的压力不会像今年这么大。”克而瑞信息集团研究中心分析师杨晨青在接受中国房地产报采访时指出。
 
而这一切都是建立在2013年市场调整的基础上。如同一线城市的表现,南京、长沙等热点二线城市也是一派供销两旺的态势,房价虽不至于有高达20%的涨幅,却也超过10%,而非热点二线城市以及部分三线城市则呈两极分化,亦有个别城市如鄂尔多斯、温州等存在一定风险。
 
住宅:整体平稳 个别城市有风险
 
2013年,对于房地产的发展颇具关键性,从3月份出台“新国五条”,到年中时新一届政府明确以市场手段为主,加大保障房代应力度,直至年底的迫于房价控制目标的压力、17个一二线城市自主出台过渡性新政,都推动着楼市曲线的上下起伏。今年的楼市也因此呈现前高后低的局面。
 
根据克而瑞研究中心12月25日发布的《2013年中国房地产市场总结与展望》报告显示,整体来看,今年前11个月,天津、重庆、长沙、成都、贵阳、合肥、南京、青岛、沈阳、苏州、武汉等二线城市供应面积合计达12961万平方米,同比增长25%,其中除天津、武汉供应量同比分别下跌22%、1%外,其他多数皆呈增长态势。而无论二线城市的25%增幅,还是三线的21%增幅,均远高于一线城市的8%增幅。
 
与供应量高涨相辉映的是,今年有多达10个二线城市成交破千万平方米,天津、重庆、长沙、成都、合肥、青岛、沈阳、武汉、南京、西安。其中,天津、重庆、成都和南京等8个城市在2013年市场成交金额超过1000亿元,颇有赶超一线城市之势,其他城市成交额多在800亿元左右。而市场规模最小的三线城市销售额和一二线城市存在巨大差距,芜湖、洛阳、连云港、惠州等城市前11个月的成交总额仅相当于上海一个月的成交金额。
 
在供求关系上,二三线城市出现了分化。热点二线城市的供求关系较为紧张,多数供求比都在1∶1.0以上。
在房价上,部分二线城市的涨幅超过10%。三线城市则表现两极分化,一边是惠州、东莞高达16%的房价涨幅,一边是前两年土地过量供应的常州、烟台等城市房价涨幅不到5%,而芜湖甚至涨幅为零。
 
对于二三线城市楼市的未来,业界多认为在经过今年各方面的调整后,2014年将有望回归理性。“我还是比较看好二线城市和多数三线城市的。”杨晨青表示,这个判断主要来自于两方面,一个是从政策上来看,调控不再一刀切,地方政府开始有了一定的自主权;另一个是从供应上来看,2012年下半年土地供应释放的传导将在2014年有所显现,二三线城市房价上涨的压力会减少很多,“整体会比较平稳,只有个别城市会有风险”。
 
商业:供过于求
 
二线城市的销售类商业以总计300万平方米的成交量逼近一线城市,其中南京、杭州、成都均是供应量大于成交量,仅天津相对平衡,供应量略低于成交量。而成都最具代表性,其商业供应量为全国之首,成交量也仅次于上海,却超过北京。而同质化问题严重是二线城市商业地产发展的重要问题之一。
 
在写字楼方面,二线城市需求疲软的特点较为明显,但市场供应却会在未来一两年内出现爆发性增长。有数据显示,仅今年第二季度全国优质写字楼新增供应总量就达163万平方米,创历史新高,其中近8成新增面积来自二线城市。成都、青岛、重庆等部分二线城市由于新增供应陆续进入市场且短期内无法被消化,空置率将超过30%。也因此,整体市场租金增长将会进一步放缓。