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2013年国内市场产业地产的“逆袭”情况解析

中国房地产报
2014-01-13 11:54:05
人物:    企业:亿达集团,华夏幸福
导读:对于尚未形成成熟盈利模式的产业地产而言,目前的火爆态势很大程度上源于工业用地低廉出让价格的“致命”吸引力。
2013年,传统房地产依然重复着涨价、调控的旧曲,商业地产忙着与新秀电商明争暗斗,但在新城镇化继续发酵、地根收紧的情况下,产业地产被越来越多的投资者所重视,一时间热闹非凡。
 
跨界而来的传统地产商、政府背景的综合运营商、携互联网大举略地的电商、海外资本和物流地产运营商等各路人马路数迥异,在喧嚣的表象之下,暗潮涌动的乱象也从不鲜见。从低价拿地“圈地”到“挂羊头卖狗肉”,一些投资者将产业地产视为他们新的土地游乐场,短视的运营模式让整个行业蒙受着损失。
 
与市场的火热形成鲜明对比的是,国家的相关政策已经冰封数年,一直没有重大动作。今年1月份,国土资源部表示针对供地规模和存量庞大的工业用地,会推进工业用地弹性出让和租赁制度,探索存量工业用地退出机制,就此拉开了2013年产业地产一系列政策出台的大幕。随后,从对工业用地弹性出让的探索,到严格控制物流园圈地,再到减少工业用地供给,相关的政策改革给梳理当下的乱象、促进行业可持续发展带来了曙光。
 
新城新区,产业地产“奇货可居”
 
过去一年,位于众多一二线城市的国家级新区被奉为中国经济的新引擎。除了众所瞩目的上海自贸区,深圳的前海、广州的南沙、珠海的横琴、兰州新区等都被当地政府和众多投资者寄予厚望。
 
与以往新城建设不同的是,如今几乎所有新城新区的建设都必提“产业化和城镇化相融合”、“产业先行”的概念。一时间,一切与产业相关的东西都成为地方政府争抢的“香饽饽”。
今年4月,绿地集团表示有意与上海张江高科技园区合作,在兰州新区建设张江高科产业新城项目。而在武汉软件新城的建设中,当地政府也是引入长期运营大连软件园的亿达集团作为新城的开发运营商。在新城镇化深入发展过程中,产业地产商成功“逆袭”,成为执掌中国经济新引擎的舵手。
 
不过反过来看,这些产业地产商的“逆袭”也依托了新城新区概念。依托其在上海自由贸易试验区的开发主体地位,今年8月30日至9月16日,外高桥连续实现12个涨停。此外,拥有固安产业新城的得意之作,以“产业新城”著称的华夏幸福基业今年也依然领跑地产股。
 
但实际上,业内人士一直质疑,华夏幸福并未脱离传统地产开发商的套路,一级土地开发和后续的住宅开发是收入和利润的重要来源。在其报表中,尽管对“产业园区配套住宅”和“城市地产”做了区分,但分析人士指出,这二者所指都是住宅项目,而华夏幸福的快速增长正是以此为支撑。
 
其实,华夏幸福基业以“产业配套支撑产业”之举是一系列新城新区开发的惯用手段,在这些国家级新区中,首批建成的基本都是大型房地产项目,拿地热情最高的也是开发商、大型企业或者机构的综合商业项目公司。在这些新区内,产业增长带来的税收仍然跟不上房价飞涨的步伐。
 
而这种产业不动、房价先行的现状似乎又在重复旧城镇化的老路,本该作为新城新区推动力的产业地产运营商,是否反倒会成为吞下城市扩张土地红利的另一个贪婪掘金者?要提升新城镇化的质量,既需要企业的自律,更需要法规的进一步完善,以及地方政府推动经济发展的智慧和远见。
 
物流园变身“土豪”
 
十八届三中全会上传出“提高工业用地出让价格”的口风,原本意在收紧地根、促进土地集约利用,结果却意外让许多旗下拥有大规模工业用地储备的企业暗自窃喜,一些上市房企甚至因此而股价大涨。其中,作为工业用地分支的物流用地,尤其成为“圈地运动”中的香饽饽,大有变身“土豪”之势。
 
据不完全统计,目前全国至少有20多个省市和30多个中心城市政府制定了区域性物流发展规划和政策,并将开发物流园区作为发展物流的品牌,平均每个地级市都有十余个物流类园区。
 
根据此前中国物流与采购联合会做的调研,中国物流园区的平均空置率约60%,不少企业以获取政策优惠为目的进驻物流园区“圈地”,占而不建,坐等土地升值然后变卖。
造成物流园区如此大规模圈地的原因,业内人士认为除了政绩工程的动因以外,主要在于对物流设施的认识偏差和对资源整合缺乏系统考虑。同时,由于物流用地从属工业用地,土地价格一直很低,这也为大规模圈地提供了可能。
 
以内蒙古为例,《内蒙古自治区人民政府关于贯彻落实国家物流业调整和振兴规划的政策和保障措施》显示,对于物流园区“要优先保证建设用地,土地出让金按照国家2009年规定的工业用地最低价标准执行”。
 
动机不纯的企业参与更加速了物流园区圈地的步伐。在众多业内人士看来,现阶段的产业地产企业更多是重地产而轻产业,它们看中的是土地增值带来的盈利。
针对当前国内建设火热的商贸物流园,一些调控政策的出台可谓今年产业地产的亮点之一。6月5日,国务院办公厅印发《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》明确提出在支持流通企业建现代物流中心,发展统一配送的同时,也要禁止以物流中心、商品集散地等名义圈占土地,防止土地闲置浪费。不过,这类政策能否真正落地发挥作用,还需进一步观察。
 
土地政策“亮剑”
 
对于尚未形成成熟盈利模式的产业地产而言,目前的火爆态势很大程度上源于工业用地低廉出让价格的“致命”吸引力。在醉翁之意不在酒的各路资本进入之后,围绕土地而产生的各种灰色操作手法也成了盘桓在行业健康发展面前的重要问题,工业用地的浪费和空置,更是已经成为威胁中国新城镇化进一步深化发展的隐患。
 
因此,相关政策法规的健全,不但能够遏制部分企业的投机和短视,倒逼行业着眼于长期可持续发展,更能促进整个房地产市场的平衡发展,有利于提高中国新城镇化的“质量”。今年,一系列意在规范工业用地、提高土地利用效率的政策已经彰显了政府“亮剑”的决心。
 
2013年1月,国土资源部表示,将针对供地规模和存量庞大的工业用地,推进工业用地出让弹性年期和租赁制,探索存量工业用地退出机制。
 
顺应对工业用地弹性出让机制的探索,7月15日,北京经济技术开发区管理委员会发布《北京经济技术开发区加强工业用地管理提高土地节约集约利用水平的实施意见》,其中提出了北京经济技术开发区工业用地出让年限由50年改为原则上不超过20年。
 
事实上,从深圳的“旧改”到上海临港工业区,对此类弹性出让制度的探索早已开始。而这一过程显现出两种特性:一是推动城市主要以北上广深等一线城市为代表,二是工业用地出让年限由之前的最多50年有不同程度缩短。
 
不难看出,一方面,一线城市一些低附加值的产业项目长期占据工业用地,但又无法上缴令人满意的税收产出,土地无法获得再利用的机会;另一方面,由于中心城市地价太高,大量的新兴产业项目不得不向低成本的远郊地区转移。
 
在城市扩张已经逼近耕地红线、中央严控供地指标的情况下,中国城市化的扩张格局即将发生实质性改变,如何盘活现有的存量土地会成为地方政府考虑的首要问题。各地政府必须通盘考虑土地供需特性,制定适量的土地供应计划,尤其是针对存量土地进行盘活。
 
相对于一线城市日渐稀缺的工业用地,中小型城市则面临截然不同的问题,为了给城市扩张提供动力,地方政府以价格极其低廉的土地吸引企业落地,同时以高于工业用地数倍的价格出让商住用地,用以补贴工业用地。简言之,即整个地方经济的企业部门,以较低的价格获得生产要素,推动产业的发展。
 
这种供地思路的后果则是:好的企业依然挤破头皮想进入一线城市,但中小城市只能“宁滥勿缺”。针对中小城市的供应比例失衡、工业用地利用率低的情况,解决之道似乎也很明朗,即紧缩地根,提高工业用地出让价格。
 
今年下半年,针对土地供给结构调整的政策相继出台。十八届三中全会提出建立合理比价体制、提高工业用地出让价格,刚刚结束的中央城镇化经济工作会议又明确提出,将减少工业用地供给、扩大生活用地供应。
 
不过,业内人士对这一套收紧地根、抬高地价的手法并不陌生。早在2005年之前,中央政府为加强土地调控,就已经出台了多项措施,明确提出“实行最严格的土地管理制度”。
然而在中央“收紧地根”的道道金牌之下,地方囤积土地现象非但不见好转,某些城市违法圈地的情况甚至出现了反弹。而造成土地利用的反调控走势的很重要原因是一些地方扩张新增建设用地的冲动强烈。
 
为此,当时国家规定,从2007年1月1日起,新增建设用地各等别征收标准在原有基础上提高一倍。之后,在2009年国家对工业用地最低出让价格又出台规定。
 
从本质上看,这些政策与今日举措并无太大差别,但是由于对出让主体的地方政府以及拿地企业缺乏相应的硬性制约,最终导致政策的上“热”下“冷”。地方政府送地,企业拿地囤地,而飞涨的房价则为这种模式付了账单,企业也陷入畸形发展的怪圈。一项项土地政策出台之后,更具制约效力的落地举措能够及时跟进,“亮剑”才能真正威震四方。
 
专业批发市场大打“擦边球”
 
在新城镇化热潮持续发酵的作用下,地方政府越来越需要让新城新区的发展搭上“产业”的快车,在自身定位和资源优势不够明确的情况下,“商贸物流园”成了许多地方政府的首选。
 
与此同时,物流用地的低廉价格对于地产企业而言正是求之不得,于是以物流园区为名,行商业地产之实就成了一些企业公开的“秘密”。一方面坐享工业用地的地价,另一方面以专业批发市场的模式分割铺面或租或售,两头讨好让这些企业赚得盆满钵满。
 
在全国工业用地政策最宽松的武汉,卓尔凭借着在工业用地上兴建专业批发市场并分割产权进行销售,在争议声中越做越大。而同样依托这种专业批发市场的包装,五洲国际与毅德控股也于今年成功实现在香港上市。
 
国家发改委有关负责人表示,近年来,各级地方政府积极推进物流园区规划和建设,但由于缺乏统一规划和管理,一些市场和物流企业以物流园区的名义圈占土地,以“物流园区”之名,大搞批发市场、商贸城等商业地产项目,与物流园区的发展宗旨背道而驰。
 
不仅如此,许多地方大手笔上马这种专业批发市场式的商贸物流园之后,却面临市场需求的严重不足,不论是通过分割销售将风险转嫁给中小投资者,还是烂在手里成为又一座“鬼城”,其中蕴含的风险已经引起业内的广泛关注。
 
今年10月出台的《全国物流园区发展规划》提出,将物流园区分为综合服务型、货运枢纽型、商贸服务型、生产服务型和口岸服务型等五类,并从选址位置和所具功能等方面对不同类型的物流园区提出了不同的具体要求。可以预见的是,专业批发市场的擦边球将越来越难以为继。