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丁祖昱:一二三四,哪线城市住宅市场最有风险?

克尔瑞
2014-03-24 15:58:06
人物:    企业:
导读:2014年的市场没有想象当中那么好。虽然全国性的调控政策依然没有,但市场本身的调节机制会发挥更大的作用。
我从来不悲观的看待市场,但我也认为2014年的市场没有想象当中那么好。虽然全国性的调控政策依然没有,但市场本身的调节机制会发挥更大的作用。透支掉的需求和过量的供应,都会影响2014年的各地的市场。
 
一线城市:三大风险预警
 
某种意义上说,北上广深的市场走势,决定着未来中国房地产市场的走势。这四个城市都已经过了房地产高速发展的最快阶段。在目前整体市场容量衡定的情况下,新房的成交量相对峰值来说已经相应的回落。从目前的趋势来看,除了有“畸形需求”的北京之外,上海、广州和深圳的房价涨幅已经趋缓。
 
这样的趋势下,一线城市住宅风险主要体现在三个方面。
 
首先,刚需板块的高价地块。2013年中,在部分刚需板块当中高价获取的住宅地块,2014年存在一定风险,也将面临较大的调整。
 
其次,豪宅市场。事实上,每年豪宅的需求量都是相对固定的,而受到经济影响,比如说2008年的经济危机,市场波动更大。
 
第三个风险来自北京市场。需求市场的“畸形”,为未来的北京市场埋下了不少不可预见的风险,比如为了控房价动用行政手段。另外,“限价”也造成部分楼盘“价高质平”的现象。
 
二线城市:楼市风险分化
 
二线城市的最大优势,无疑在于它对周边区域和城市的吸附力。对于2014年的二线城市市场,可将其风险归为四大类。
 
第一类是市场容量大、供应量也大的城市。比如天津,尽管每年成交量在千万方,土地供应却超过两千万方。
 
第二类是“量大价低”的城市。典型是重庆和长沙,每年市场交易量庞大,成交均价却处于低位水平。
 
第三类是“量小波动大”的城市。杭州是典型,一旦调控政策出台,就马上反应到市场当中去。
 
第四类是量平竞争大的城市。最典型的当属贵阳,在一盘独大的情况下,市场高度集中,房企规模和竞争力更是为众多本土房企及外来中小型房企所不能企及,长此以往,不利于未来发展。 
 
三线城市:美丽的“陷阱”
 
从整体来看,多数三线城市房地产市场发展仍处在相对滞后的周期。城市规模小、市场容量小,需求有限且供给无限,成为他们的共性。究其原因,一个很大的问题就是地方财政过度依赖房地产市场。
 
城市化发展远未到位,产业结构转型进度缓慢,地方财政过分依赖房地产,再加上远低于一二线城市的常住人口和户籍人口比,这些都决定了三线城市的整体市场容量有限,未来发展空间也有限。
 
具体而言,三线城市最大的风险来自于那些房价较低、均价水平在6000元/平方米以下的城市。在成交量低平、价格更低的市场中,即便是成本控制较好的一些规模房企,项目利润也很难如想象中可观,更重要的一点是项目增加了企业的管控半径和管控难度,消耗了管理团队。
 
三线城市看起来很美,但会成为大企业的陷阱。
 
四线城市:机遇风险并存
 
从中长期来看,四线城市绝大多数都处在未来城镇化的重要机会当中,城镇化率的提升,势必给房地产市场发展带来机遇。从短期来看,四线城市的整体市场规模恐怕将进入一段萎缩期。
 
今天很多人津津乐道,连江世纪金源贵安新天地销售破百亿的奇迹,启东恒大海上威尼斯年销20亿的记录,以及海阳碧桂园十里金滩、句容碧桂园凤凰城的开盘热销。但有两点需要注意:首先,这些成功案例是少数,数量屈指可数;其次,不管是城市进入还是后续开发,这些案例都具备了一些特别条件,不易复制。这些项目的成功看似不难,实际却是企业资源、专业度以及资金实力的集中体现,是企业核心竞争力的综合体现。
 
对于四线城市的判断,还是要基于自身的人口和未来经济发展。毕竟它们中的多数,并没有一二线城市覆盖这一先天优势。
 
牢记供求关系是决定房地产发展最核心的指标。这样一来,不管一线、二线还是三线或思想,诱惑也罢,风险也好,那都是可掌控的了。调良稳泛又一年,淡季不淡、旺季不旺仍将是2014年主旋律,抓住每个月的机会,可能是营销成功最重要的要素。