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2014房地产战略十大建议

房地产投资俱乐部
2014-03-24 15:57:50
人物:    企业:万达
导读:三五年内取消限购不可能,一线城市泡沫明显,房价高涨,成大房企喜欢的游戏。
【布局策略】

1. 三五年内取消限购不可能,一线城市泡沫明显,房价高涨,成大房企喜欢的游戏。
2. 大房企正成为“影子政府”,与土地财政狼狈为奸,中小企业基本无发展机会,建议民营背景的不宜再往一线城市挤。
3. 大房企表面的赢利背后,是竞争力的衰退,万科转型含意在此,不转即堕落。
 
【生存战略】
 
1. 本届政府将不再折腾房地产,用5-7年房价泡沫软着陆,否则,崩盘不可避免。
2. 住宅房地产来到转型期,从硬件赚钱,转向服务赚钱,如不向服务转型,则五年后便成为今天之万达,转型会死,不转也会死。
3. 房地产企业进入多业态综合地产发展期,此为生存战略。
 
【发展机会】
 
1. 中国经济出口,投资,消费三驾马车,出口,投资无力,唯一希望在内需。
2. 消费之主战场在城镇化,城镇化本质在于打通城乡之市场创新:城市消费城郊化,农村消费城市化。
3. 城镇化不欢迎住宅化,欢迎产业化:商业地产、旅游地产、文化地产、养生地产、庄园地产等等大有可为。
 
 
【万达模式是个死亡陷阱】
 
1. 传统的商业地产三阶段:从百货公司到沃尔玛超市,从超市到万达综合体,目前正从万达综合体走向O2O电商综合体。
2. 一大批以万达模式为目标的商业综合体将在三年左右进入死亡期。
3. 万达电商很难成功,转型圈地做旅游影视体验经济,后路早已安排。
 
 
【金融战略之收购物业】
 
1. 房地产是第三产业,不是第二产业。
2. 从建房卖掉转向业主服务的关键是金融,万科入股徽商银行并非因为缺钱,而是因为战略转型。
3. 物业在转型期将从鸡鸡肋变成优质资产,请大举收购物业公司。
4. 收购物业的战略意义:物业乃电商最后一公里。
 
 
【商业综合体战略】
 
O2O电商综合体的特征:
1. 少做销售多做活动:70%的时间做社交活动,30%时间做销售。
2. 少设货架多留空间:70%的空间做体验与娱乐,30%的空间销售展示。
3. 少卖现货多预售:通过活动与聚会,打通厂家与消费者,形成预售团购模式。
4. 不靠租金靠分成。
 
 
【旅游地产战略】
 
旅游地产关键:
1. 旅游目标是把人留下,要从景观消费转向休闲消费,少强调景观,多强调休闲。
2. 旅游消费的竞争力是口碑传播,口碑核心是文化,无文化便无持续。
3. 旅游地产的目标客户:少着眼于外地客户,多着眼于本地客户,少强调传统,多强调现代。
关键要点:
1. 中华伦理排斥第三方养老,却喜欢养生,所以中国无养老地产,只有养生地产。
2. 养生地产的关键在于“全民现代养生”,体育养生是突破点。
3. 中国是农耕文化,养生之吃文化是核心。
4. 城乡结合是关键,城里人养生,农村人赚钱。
5. 独特资源稀缺,抓紧圈地,速度第一是战略。
 
 
【合作战略】
 
1. 纯住宅项目越来越少,多业态项目越来越多。
2. 快速周转的项目越来越少,持久战的项目越来越多。
3. 资金成本与人工成本越来越贵,项目毛利越来越低。
4. 改变经营方式,合作是出路。
5. 赚你有能力赚的钱,让更有能力的公司来赚你的钱。
6. 合作时代来了。