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利润王者之战:龙湖VS中海

《明源地产研究》 钟洪涛
2015-04-07 14:51:08
人物:    企业:
导读:中海以超高的利润率,让同行膜拜叹服;而龙湖一直以来,则以其优秀的管理运营,成为众多中小房企管理提升的标杆。因此,有相当多数的房企,在进行“挖角”时,第一瞄准目标就是中海与龙湖。

在地产江湖中,中海和龙湖有着同样的气质:低调、沉稳而优秀。

中海以超高的利润率,让同行膜拜叹服;而龙湖一直以来,则以其优秀的管理运营,成为众多中小房企管理提升的标杆。因此,有相当多数的房企,在进行“挖角”时,第一瞄准目标就是中海与龙湖。

过去(2012年度)的相关数据表明,行业TOP20强的营业毛利率指标,中海以41.92%、龙湖以40.52%高居前两位,这两家企业可谓之毫无争议的行业“利润王者”,同时在其它管理指标上,这两家企业也是名列前茅。

如果中海遇上龙湖,利润之王、同时也是管理优等生之间的PK,究竟其高下如何?相信一定会很有趣。

中海销售收入已经超千亿,而龙湖则刚超过500亿。抛开两者之间的规模体量不谈,我们就一些关键性的管理指标进行PK,结合最新发布的2013年年报,进行对比分析,管中窥豹,略观一二。
 

一、规模增长:龙湖小胜,其业绩持续增长,略优于中海

中海2013年度营业额同比增长升27.7%,达港币824.7亿元,销售额增长至港币1385.2亿元。

龙湖2013年度营业额同比增长48.8%,达人民币415.1亿元,销售额同比增长20%至人民币481.2亿元。

因此,考虑到上市公司以结转收入作为业绩的衡量标准,因此我们选取近五年中海和龙湖的营业收入同比增长率这个指标进行分析,如下图所示:

龙湖VS中海:营业收入同比增长率对比-明源地产研究网

PK结论

除2012年龙湖低于中海之外,在其余四年均超出中海,其营业收入的复合增长率也明显超过中海。因此,规模增长方面,虽然龙湖规模体量小于中海,但其营业收入的同比增长率,表现稳健,龙湖略优于中海。
 

二、利润指标:中海胜,不愧为行业领头羊

中海2013年度股东应占净利润同比上升23.1%,达到港币230.4亿元。

龙湖2013年度归属股东核心净利润率为15%,达62.1亿元。

我们选取近五年中海和龙湖的利润率这个指标进行分析,如下图所示:

PK结论

自2011年以来,中海连续三年超过龙湖,在2013年中海更领先龙湖近9个百分点,在整体行业利润走低的大势下,中海的表现可谓优秀,本轮PK中海胜。
 

三、费用控制:中海大胜,其费用管控能力在行业中是神一样的存在

中海的营销费用管控颇具特色,2013年度营销费用仅占销售额的0.72%。不少地产公司的项目通过委托代理公司销售分担压力,当然同时也将销售利润让利给代理公司作为回报。与之不同,中海地产则主要以自己组建的团队来进行,这样一来,其营销费用比率远远低于同行。据了解,中海控制成本的营销措施非常细密:建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督体制;完善营销成本管理的招标体系,控制广告制作的费用成本;降低媒体发布的折扣点,直接降低广告费用。

龙湖2013年度,其行政管理支出占合同销售额的比例增长0.08%至2.25%;销售费用占比增长0.13%至1.84%。龙湖的营销费用双管控模型,目前在业界受中小房企的青睐,成为竞相学习的管理实践。

针对中海和龙湖近五年的营销费用率(营销费有占销售额的比例)指标,如下图所示:

中海的营销费用控制能力,已经达到让行业仰望的高度,龙湖输得不冤。

然而,如果对照管理费用、营销费用、财务费用总体占销售额的费用率指标来看,中海的优秀程度将让大多数同行绝望。如图所示:

PK结论

中海在费用管控方面是神一样的存在,无从模仿,更谈不上被超越。
 

四、快周转:龙湖胜,其标准化运营再次提速

中海多年来,在其内部一直强调去存货、抢现金,把瞄准刚需积极调整价格策略做为高周转的主基调;另一方面,则是依靠充裕现金流底价储备土地,为未来进一步扩张做足准备。中海已经进驻合肥、宁波、武汉、哈尔滨、福州、无锡等二线城市。

而龙湖的快周转运营确实厉害,其标准化的运营体系,成为众多房企竞相学习的对象。其于2013年获取的17个项目全部于2013年入市,总体情况良好。其深耕区域的策略已经得到体现,在北京、重庆的销售业绩贡献达到80-100亿元量级。杭州和成都公司则达到60-80亿元。其单城市的销售额平均贡献近30亿人民币。因此,龙湖的销售额同比增长虽然不高,但是快周转能力是其能够保证当年开工、当年销售、快速竣工的核心,有力地支持了其营业收入的持续稳定增长。

我们以能反映快周转能力的核心指标:净存货周转率进行分析,就中海和龙湖近五年的指标进行对比,如下图所示:

PK结论

除2012年之外,龙湖均领先于中海,2013年的该指标为近五年来的第二高,该指标持续下降的趋势在2013年得到明显反转,反映龙湖内部管理体系进行了二次优化、提升。本轮PK,龙湖胜。
 

五、负债风险:双方旗鼓相当,均处于相对理想状态

中海2013年底在大幅增加土地购买的情况下,净借贷水平从2012年底的20.5%上升至28.4%,仍然处于相当理想水平。

龙湖净负债率为57.9%,在手现金为146.8亿元。平均借贷成本由年利率6.72%降至6.58%;平均贷款年限由4.1年升至4.6年。

我们以扣除预收帐款的资产负债率指标作为参考,对中海和龙湖近五年的数据进行分析,如下图所示:

PK结论

龙湖该指标除2013年略高于中海之后,其余4年均低于中海。由于该指标中海和龙湖均低于大多数同行,属于比较理想水平,因此本轮PK可视为双方旗鼓相当。
 

六、土地储备:龙湖小胜,更能保障其当前经营能力的开发需求

中海在2013年内购入25地块,新增土地建筑面积1211平方米,总储备达3877平方米。

龙湖在2013年内,集中于竞争相对平和的一、四季度出手,购置15块地块,平均溢价率不到13%。

其目前业务已经覆盖了5大区域21个城市。其土地权益面积总计3576万平方米,其每平方米成本为2050元。

从绝对数据而言,双方的土地储备数据接近,双方打平。

我们换个视角,以当前土地储备对销售的保障情况来看,即对双方近五年的土地保障系数指标进行分析,如下图所示:

龙湖该系数一直远远高于中海,2013年的土地储备可以支持其当前销售面积持续开发9.27年,反映出其相对稳健的经营策略。目前万科的土地保障系数是3.1,而中海是3.94,反映出规模较大的企业,可以根据市场的变化,灵活调整土地结构。

PK结论

依照土地保障系数指标,考虑到龙湖的土地储备均以一二级城市为主,因此在当前以满足刚需的市场大环境下,更能保障其当前经营能力的开发需求。龙湖在本轮PK中小胜。
 

七、PK结论及双方后续经营展望

通过从规模增长、利润指标、费用控制、快周转能力、负债风险、土地储备等六方面进行PK,我们通过授星进行评价,小胜授1颗星;胜出授2颗星;大胜授3颗星。

1、PK结局:战平

从上表可以看出,中海和龙湖不愧为优秀的行业管理标杆。其管理能力不分伯仲,中海以其强有力的费用管控独步天下,而龙湖基于标准化运营的快周转能力成为众多中小房企竞相学习的对象。

各轮PK结果如下表所示:

2、后续经营展望

中海在2013年度的合营项目的利润贡献和资金回笼显著,其联营公司中海宏洋,专注于国内三线城市,是目前中海地产业务的有效补充,2013年度其销售额已经达到港币172.2亿元。根据其控股股东中建股份的安排,将把其旗下的地产业务注入中海。预计中海在2014年,其新开工面积将超过1200万平方米,在建规模高峰期将达3000万平方米,预计销售额将达到港币1400亿元。

据龙湖年报悉,其在2014年度,龙湖运营的关键词是去存货、控成本。其将进一步进行相应的组织结构调整,进一步强化销售、成本与投资管理能力。争取用6~12个月的时间,加大存货去化力度,逐步提升整体去化率水平。据了解,龙湖预计在在2014年的竣工面积为700万平方米。若这些物业全部销售,按其销售均价来看,预测在2014年营业额将达到700亿~770亿之间。(来源:《明源地产研究》)