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保利置业:房企中的守门员

CRIC研究中心 朱一鸣、洪圣奇(
2015-04-07 14:49:16
人物:    企业:
导读:一、稳步经营的策略,有效抗衡市场风险 在今年大部份房企都在积极拓展版图的时候, 保利置业是少数选择深耕去库存, 不过量拿地, 不超负荷拓展的企业。2013年,保利置业实现销售额267亿元,同比上升14%,销售面积250万平方米,销售均价10680元/平方米,基本完成全年260亿元的销售目标。今年保利置业将继续坚持以稳健发展为目标,保持连续

一、稳步经营的策略,有效抗衡市场风险

在今年大部份房企都在积极拓展版图的时候, 保利置业是少数选择深耕去库存, 不过量拿地, 不超负荷拓展的企业。2013年,保利置业实现销售额267亿元,同比上升14%,销售面积250万平方米,销售均价10680元/平方米,基本完成全年260亿元的销售目标。今年保利置业将继续坚持以稳健发展为目标,保持连续增长,争取在2014年达到新开工建筑面积约400万平方米;签约销售面积约265万平方米及签约销售金额约280亿元人民币。企业销售目标的制定比较谨慎,增幅设定仅5%。

从推案量来看,企业今年的可售资源500亿元,较去年增加100亿元,其中新推盘310亿元,货量比较充足。企业以65%的去化率能基本实现280亿元的销售目标。在销售效率上,企业去年的销售速度并不突出,企业大户型的项目占比为16%,去年这类项目销售去化较慢,影响了企业整体的周转速度,成为企业业绩高增长的薄弱环节;企业城市区位的问题部分限制了企业的销售,改善企业产品类型定位、提升周转效率成为企业今年的一个战略要点。
 

二、利润受压,迫使企业在香港新市场拓展

受到近年市场吹捧小户型刚需产品的影响,保利置业在调整产品结构的过程中损失了不少利润空间。自2010年市场产品开始转向以来,盈利能力指标如毛利率﹑净利率﹑核心净利率等一直持下降趋势。2013年核心净利润率仅7.4%,同比下降3.2个百分点,仅为2010年净利润率高峰时的一半。为使公司重上增长轨道,企业在去年拿地策略都以周期快,溢价率低,预期收益可观的地皮为核心。根据CRIC监测,2013年保利置业在土地市场共收获12幅地块,总占地面积约122.9万平方米,规划总建筑面积约504万平方米。

今年2月,保利置业在香港启德的拿地是公司的一大亮点。启德项目是香港少数的市中心优质地皮, 而且保利以39.23亿港元投得的地更是唯一3块不限港人购买的地皮中最大面绩的一块用地。根据销售均价15000港元/英尺,建筑成本4000港元/英尺估计,毛利率将达到30%左右。从土地性质而言,该地块是当时拍卖不限制“港人港地”住宅用地,因此,该地块质量较高,开发前景良好,受到内地投资客的普遍欢迎。对于保利置业而言,企业通过在香港拿地能有效分散风险,由于香港利得税较少,在香港的开发成本将低于内地项目开发成本,能有效保障企业的盈利能力,显示出企业的战略前瞻性。
 

三、三四线土地比重较大,急需提升一二线比重降低风险

一个项目无法拯救整个企业走向低谷的利润率, 保利置业要走强不但需要有较强的成本控制,在考虑投资项目时亦需要对市场未来供求有准确的判断。从目前保利置业的土地储备分布来看,土地主要分布在三四线城市如南宁、遵义、德清等城市,土地储备分布占比达到39%。虽然和2012年同期相比,这一占比已有改善,但是依然占据企业主要土地储备份额。企业在三四线城市的项目多数是与政府合作的大盘项目,这些项目开发周期长,体量大,对于需求量不充足的三四线城市而言,可对企业的销售产生一定的压力。

值得注意的是,虽然保利置业在二线城市土地储备面积的比重为44%,但是很多项目位于二线城市周边或者郊区,其中杭州、宁波、济南等城市的存销比大于12个月,属于风险较大的城市。因此,对于今年保利置业的销售存在较大的不确定性。虽然一二线城市拿地将受到竞争大的影响而出现高溢价,但是当中城市稳定的住房需求将确保公司达到可预测的回报,对于公司在确保每年销售规模上有莫大的裨益。因此我们认为,公司更应该关注一线及二线主要城市的拿地机会,规避三四线城市可能存在的风险。

(作者:朱一鸣、洪圣奇(香港)、许一星)