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快周转王者之战:融创中国PK世茂房地产

明源地产研究院 钟洪涛
2015-04-07 14:43:17
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导读:相关数据表明,行业TOP20强的净存货周转率(该指标是反映快周转的核心指标),融创中国以0.52、世茂房地产以0.51高居前两位,这两家企业可谓毫无争议的行业“快周转之王”。这两家企业在快周转的策略下,疯狂起舞,近年来业绩迅猛增长。

来源:明源地产研究院 钟洪涛

天下武功,唯快不破。

快周转,一直是地产江湖众多大佬争夺龙虎榜排名的重要武器。

过去(2012年度)的相关数据表明,行业TOP20强的净存货周转率(该指标是反映快周转的核心指标),融创中国以0.52、世茂房地产以0.51高居前两位,这两家企业可谓毫无争议的行业“快周转之王”。这两家企业在快周转的策略下,疯狂起舞,近年来业绩迅猛增长。

2013年度,融创中国销售收入实现547.3亿元,世茂房地产实现671亿元。这两家企业,也是后续最被看好有望在近年冲击千亿军团的明日巨星。

如果融创中国遇上世茂房地产,快周转之王,究竟哪一个更快?

我们就一些关键性的快周转管理指标进行PK,结合最新发布的2013年年报,进行对比,为了让数据显得更有说服务,以行业龙头万科的相关数据作为参考,浅析一二。

 

一、运营效率PK:世茂房地产小胜,产品标准化效力持久

我们先看看这两家企业历年来的快周转核心指标的表现:                          

我们可以看到,融创中国和世茂房地产的净存货周转率,均大幅度领先万科。这两家企业是如何做到的呢?

融创中国,以惊人的周转率为核心,辅以高成本融资,牺牲毛利率,快速拿好地。融创中国,在拿地、开工、开盘环节上,实施“快”字诀,节节加快,争取预售款提前回笼。孙宏斌创造的“并联操作,四线对表(研发、开发、销售、工程四个部门的快速联动计划)”,被业界同行视为预售款快速回笼的不二法门。

世茂房地产,走的是匹配刚需的快周转之路。曾有“豪宅教父”之称的世茂,经历过痛苦的转型。2010年和2011年增长率缓慢,排名滑到了第13名,跌出了前十。为此,世茂开始“变脸”:从高端大户型住宅、强调产品高利润转向刚需、刚改,放低利润,强调周转率和规模的快速增长。为此,世茂产品研发中心专门研发了“快速周转系列”产品标准,在2011年底对40多个项目中的30多个项目调整和修改了产品结构,把单一大户型产品调整为大中小户型产品并存。

PK结论:从2009年到2012年,两家企业难分伯仲;在2013年,世茂房地产超越了融创中国。本轮PK,世茂房地产小胜。

 

二、规模增长PK:业绩均持续增长,融创中国本轮小胜

融创中国2013年,营业收入308.37亿元;而世茂房地产则为451亿元。我们对比这两企业近五年的营业收入同比增长情况,如下图所示:

PK结论:在2009年世茂房地产营业收入在爆发之后,一直陷入下降通道,在2013年终于反弹。而融创中国在经过多年的爆发之后,于2013年下降明显。本轮PK,融创中国小胜世茂房地产。

 

三、利润结果PK:世茂胜出,领先于行业领头羊

融创中国2013年度营业毛利61.17亿元,同比上升33%;世茂房地产毛利为146.4亿元,上升52.4%。

从近五年的销售均价,我们首先看看这两家企业的产品定位,其表现如下图所示:

从上图可以看出,同样是快周转,融创中国推行的是基于快周转的高端精品战略;而世茂房地产则走的是匹配刚需的产品标准化之路。

那这两种策略,其利润究竟怎样呢?我们选取近五年融创中国和世茂房地产的利润率这个指标进行分析,如下图所示:

由上图可以看出,两者的利润率均高于行业龙头万科,其中世茂房地产的利润率表现抢现,在匹配刚需的产品标准化的运作模式中,保障了产品的利润。而融创中国的高端精品战略,其利润确实能领先于万科,但依然落后于世茂房地产。

PK结论:自2009年以来,世茂房地产一直领先融创中国,近年利润率之间的差距越发明显,利润率领先近10个百分点。本轮PK,世茂房地产可谓大胜。

 

四、营销费用控制PK:融创中国胜出,准现房和深耕区域策略效果明显

如果无法击中对手,再快的飞刀也是无用。快周转的运作模式中,营销是非常核心的能力。以国内速度最快的万科为例,即拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成、产品必须六成是住宅。

据了解,融创中国多年来,一直重点深耕5大区域:京、津、沪、渝、杭;其大多数新增项目都能够在一年内竣工,其通过平价销售准现房,第一,相当于在时间上给了客户折扣;第二,准现房或者现房能够提高客户对公司产品的认知度,并且在购买时更有安全感。

据了解,世茂快速开盘的效果很明显:前两年,世茂从拿地到销售最慢的时候基本上要一年,2012年已经缩到9个月,甚至个别是6~7个月了,2013年甚者有已经有两三个盘达到4个半月了。我们根据营销费用与销售额的比率,对两者近5年的营销费用率进行分析,如下图所示:

从上图可以看出,融创中国和世茂房地产在2013年度,营销费用率均领先于万科;其中,融创中国的营销费用率为1.1%,已经接近行业营销费用管控之王中海0.8%的控制能力。融创中国的营销费用之所以领先,这和融创中国的准现房销售、一直深耕区域的策略密切相关,其熟悉深耕区域市场情况,在当地已经建立了良好的品牌和口碑。

PK结论:融创中国的准现房销售、深耕区域带来明显优势。本轮PK胜出。

 

二、负债风险PK:世茂房地产维持在相对理想状态,本轮胜出

快周转的另外一面,是容易带来较高的财务风险。

融创中国净负债率由2012年的78.9%下降至2013年的69.7%。

世茂房地产的净借贷总额为人民币297亿元,其净负债比率由2012年的55.9%升至57.4%,维持较低水平。

双方近五年的资产负债率(扣除预收帐款)如下图所示:

PK结论:世茂房地产多年来一直维持在60%以内,而融创中国2013年度达到新高,其运营风险高于世茂房地产。本轮PK世茂房地产胜出。

 

三、后续业绩潜力PK:世茂房地产存货充足,本轮胜出

融创中国,在2013年度获取了19块优质土地,增加土地储备万平方米,权益土地储备545万平方米。截至2013年底,土地储备约2112万平方米,其中权益土地储备约为1292万平方米。预计2014年,融创中国预计会有15个新项目入市,届时在售主项目将超过51个。

世茂房地产,截至2013年底,以3615万平方米的土地储备,位于行业前列;从其分布地域来看,主要分布在尚未饱和的省会、二、三级城市,有较好的发展空间及抗风险能力。旗下有104个项目,分布在38个城市。预计2014年,世茂房地产计划竣工750万平方米,较2013年增加50%,施工面积预计达到1690万平方米。

从绝对数据而言,世茂房地产远远高于融创中国。

我们换个视角,以净存货增长率(期间增加的在建物业货值)指标,来看对后续销售资源的供应情况,对双方近五年的净存货增长率指标进行分析,如下图所示:

由上图可以看出,在2012年以前,融创中国一直远远高于世茂房地产。而在2013年度,世茂首次实现反超,并领先了融创中国近43个百分点。该指标反映出,在后续的在建物业,世茂房地产储备了较高的货值,达到销售条件后,即可以快速推出,形成可售资源以保障后续业绩的持续增长。

PK结论:无论是参考土地储备,还是净存货增长率,世茂房地产均明显领先于融创中国。本轮PK中,世茂房地产胜出。

 

四、PK结论及点评

通过从运营效率、规模增长、利润能力、费用控制、负债负险、业绩潜力等六方面进行PK,对于胜出者我们通过授星进行示意。各轮PK结果如下表所示:

PK项

融创中国

世茂房地产

运营效率

 

规模增长

 

利润能力

 

费用控制

 

负债风险

 

业绩潜力

 

PK结局:世茂房地产胜出。

值得称道的是,两者在多个指标中战胜行业领袖万科,尤其在利润率指标方面,表现抢眼,实为不易。

从上述分析可以看出,融创中国推行的是基于快周转的高端精品战略;而世茂房地产则走的是匹配刚需的产品标准化之路。从长期来看,匹配刚需的产品标准化之路,仿佛后劲更足,谓之快周转致胜的独门心法。

在当前的市场环境不断分化的大背景下,推行匹配刚需的产品标准化策略,更能迎合市场的需求。推行产品标准化,优势非常明显:

(1)可以减少大量前期论证、比较工作,缩短决策时间,也能避免房企高层的拿地冲动;

(2)不同的产品线可以配以不同的融资思路;推动标准化作业,固化开发周期,固化的工作管理链条和流程管理体系,推动企业内部的标准化作业,避免新的工艺与技术带来成本增加和进度滞后,最终保障项目快速开发;

(3)节约大量的销售定位与成本测算时间,形成固定的战略供应商,保障供应商对产品与服务的优质供应,更有助于对成本的有效控制;

(4)有助于沿用已经形成的固定市场和销售套路去推动项目快速去化、资金回笼,最终保障项目利润的快速实现。

当然,融创中国和世茂房地产,均是行业中非常优秀的企业,具有近年冲击千亿军团的实力。对于本文的PK结论,仅为增加读者趣味性而设,不必过于较真。