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孙宏斌“票房保证”

未知
2015-04-07 14:31:58
人物:    企业:
导读: 25日,融创在香港举行的业绩发布会吸引了众多的业界人士和记者前往,并不是因为它的业绩又多亮眼,而是因为现场有一位中国地产界的红人孙宏斌。从某种程度上来说,孙总就是票房的保证。而从其对企业、市场、战略等方面的答疑,也让我们看到孙总的睿智。我觉得孙总不仅是一个企业家,还是一个市场专家,更是一个出色的演讲家

25日,融创在香港举行的业绩发布会吸引了众多的业界人士和记者前往,并不是因为它的业绩又多亮眼,而是因为现场有一位中国地产界的红人——孙宏斌。从某种程度上来说,孙总就是票房的保证。而从其对企业、市场、战略等方面的答疑,也让我们看到孙总的睿智。我觉得孙总不仅是一个企业家,还是一个市场专家,更是一个出色的演讲家。那么,今天我也来点评一下孙总那天言论。

 

一、关于企业

孙洪斌:“去年我们业绩超出了自己的预期,包括几个方面,拿地、销售、负债率、融资方面都超出了预期”。

分析师和媒体在看待房地产公司的时候,最核心的就是这四个方面。其中销售,融创当之无愧,的确是业内公认的强者。但是在拿地、负债率和融资三方面,的确都有进步,但相比销售还是有一定差距的。此时,孙总把这三方面与销售相提并论,可见对企业还是信心满满的。

 

二、关于市场

孙宏斌:“对于14年市场判断,我就不说了,没什么新鲜的。有说好的,也有说不好的,但总的来说我是比较悲观的。”“中国经济放缓肯定是必然的,现在经济下滑的压力还是很大的。对房地产的影响肯定特别大,但这个影响不是今年才发生的,在去年、前年都有,只是说影响不平衡,有的城市大一点,有的城市小一点”。

孙总对于市场的看法我也基本同意,今年市场压力比去年大一点,但是城市会分化,特别是一线城市不会出现明显的调整。

 

三、关于城市

苏宏斌:“对融创来说,最大的优势是在北京、上海、天津、重庆、杭州几个城市。这些城市还是很好的,我们的项目地段、质量都比较好”“因为北京和上海市场是不可能有特别大变化的,虽然不会有去年涨得那么多,但是不可能跌”。

孙总把融创的困难城市和好的城市混在一起,这是孙总的聪明之处。事实上,融创并不是只有北京和上海,天津、杭州、无锡和苏州等地实际上还是属于市场压力比较大的。在北京高歌猛进,上海稳定发展的背景下,融创并不能掩盖其他城市出现的问题。在这点上面,我觉得老孙还是要正视,不能过分乐观。

 

四、关于产品

孙宏斌:“刚需很快就会像三四线城市一样有麻烦。因为很多人都做刚需了,认为刚需好卖,但这几年所有人都做刚需了,什么地都做刚需了,所有房子都变小了。政策变了之后,政府全做刚需了。这样,市场上全都是刚需,改善性产品就特别少了。所以,我认为刚需产品会有点苦难。但是每个城市也不一样,比如北京的刚需应该没有问题,但有些城市就比较困难。”“当然,我们改善性的产品还是小了,140-150的产品应该比较合适,我们100的做了多了点。”

实际上,我觉得这一点可能和实际情况有点不相符。从目前情况下来看,无论是中高端还是中低端项目,户型比较小的都比较抢手。目前大中户型项目去化比较好的也只是在少数城市比较合适的位置,比如说北京三四环以内,上海外环以内。但是在其他城市包括天津、杭州、无锡等城市,中大户型的去化相对比较困难,这些都是有数据支撑的。如果因为今天融创不做刚需,所以去说刚需有问题的话,有混淆概念之嫌。

 

五、关于战略

孙宏斌:“我觉得三件事情很重要,首先是战略,你得知道你到底想干嘛,很多公司不知道自己要干嘛。其次是你有了战略以后,中间有大量的判断,每天都做判断,北京上海是战略,但是你还要判断哪块地,这个阶段要不要做,这是非常难的事。第三个就是努力。”“核心城市核心地段的战略,我们还是对了。比如说北京,房价涨是肯定的,但是涨1%还是10%,我不知道。“”所以核心城市核心地段没有合适的地块,我们宁可不买地,也会等。”

“只要我们不操盘的项目全部退出来。因为和很多公司合作了之后发现,经营能力差别太大了。有些公司,说起来他都懂,一干起来就不是那么回事儿,只要不是我们操盘的就全踢了!”

“我们的差异是,做高端精品的,做高端精品最关键的是均好性。地段、户型、定位等等所有东西都没毛病。我一直都说,买便宜房子是找优点,有一个优点就买了,买贵的房子就是找缺点,找到一个缺点就不买了。”

首先,对于“聚焦”战略,我非常同意。这是融创和之前顺驰的最大差异,也是近几年融创发展速度如此之快的原因。但孙总提出“核心城市核心地块“的拿地战略,我觉得目前除了北京和上海外,其他城市还未完全满足。

其次,在合作的时候,一定要由他们自己操盘。那么这里就有一个问题,是从合作开始由他们操盘,还是从开发开始就由融创操盘。如果是后者的话,有一些已经进入到销售阶段的项目比如上海的香溢花城,这种项目体现不出融创的运作优势,只是销售而已,这算符合融创战略吗?

第三,对于高端精品的定位。就目前来看,融创在一线城市的风险并不是非常大,但也不要期望特别大的量。比如说北京农展馆项目,15万/平米我相信是卖得掉的,但是总价超过3000万以后需求就很有限了(详见我还你一个真实的豪宅市场),项目去化速度不容乐观。

 

六、关于规模

孙宏斌:“企业也是这样,我们企业就是要做均好性。我一直都说,这个行业规模做大是要吃亏的。当你卖到一千亿两千亿的时候,每年都要卖千亿的销售,还要买千亿的地,哪有那么好的地可以买,规模大了反而吃亏了,所以规模也要均好性,也要合适。我去年就说了,只要我们融资成本和中海一样,这个规模我就满意了。其实我们国内的融资成本已经和他们完全一样了,包括贷款和信托,就差境外的了。如果一样的话,我什么规模都满意了。”

这次孙宏斌正式否认了关于千亿公司的提法,现在不提“千亿”我认为是一种进步。确实,从某种程度上来讲,规模企业对今天的房地产开发商来说并不是特别合适,最核心的因素也是孙总所提到的,哪有这么多的地可供不断购买和开发。“千亿”多了,我觉得650亿也多了点,未来要持续保持这样的量其实也不是件容易的事情。

 

七、关于电商

孙宏斌:“我个人认为电商本质上是逃避营销费用管理的一个手段,我不觉得客户能从那儿来。”“贵的房子不太可能在网上能卖得好,很多房子是要去感觉去体验的”。

对于互联网和电商的看法,我觉得老孙还是要心平气和一些,做平台和做项目本身就是有差异的。老孙应该多向郁亮同志学习互联网思维中的开发与创新。不过我反而希望老孙一直对互联网保留些看法,别加入互联网,你懂得!