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多业态大盘项目如何分期?

《明源地产研究》 刘策
2014-04-26 10:06:15
人物:    企业:
导读:A企最近遇到了一个大难题,刚花大代价竞得某郊区大盘项目,规划面积70多万方,业态构成有高层住宅、多层洋房、别墅、公寓、商铺、配套学校、车位、会所等多种可售和持有物业,现在面临的问题是项目该分几期?怎么分期才合理?

观点导读:

1.基于税务筹划考虑,各分期业态应尽量丰富,如非必要,不应设置单一业态分期。与此同时,需要了解当地政策条件,在上报整体方案或分期方案时就提前考虑到税务筹划的影响,免得后期被动。

2.依据标杆企业经验系数,在一二线城市,分期规模以10-15万方为宜,首期规模一般大于12万方,在三四线城市,分期规模以8-10万方为宜,首期规模大于10万方为宜。

3.别墅类项目以3万方为基本管理单元,高层类项目5-8万方为基本管理单元,是一种比较理想的业态分布模式。


    A企最近遇到了一个大难题,刚花大代价竞得某郊区大盘项目,规划面积70多万方,业态构成有高层住宅、多层洋房、别墅、公寓、商铺、配套学校、车位、会所等多种可售和持有物业,现在面临的问题是项目该分几期?怎么分期才合理?

这其实需要回答两大核心问题:第一,整体产品业态规划如何细分到各分期,特别是首期如何确定?配套是先开发还是后开发?如何通过各业态耦合交互来提升项目整体价值?第二,分期规模特别是首期如何确定?各期之间的耦合支撑关系如何?

结合对行业众多标杆企业分期模式及策略的研究,我们认为,A企需要自上而下厘清分期基本原则、分期具体策略、分期管理保障机制这一管理链条,从而体系化解决合理分期的问题。

  
一、分期基本原则:因地制宜做好利润率、现金流的平衡和取舍


    项目分期应该怎么分?首要必须明确基本的管理原则,然后在原则的大框架下再依据项目内外部特征及管理诉求明晰具体的分期方法。基于行业标杆企业的管理实践及前瞻性思考,我们认为,项目分期最本质的目标是要基于经营的视角,基于自有禀赋条件,解决好项目利润和现金流的平衡问题,实现项目运营的均好。我们将这种平衡和取舍看做企业战略层面的抉择,这种抉择将直接指导和约束后续项目分期实务中的各分期业态配比、分期规模和分期期数的确定。

那项目利润和现金流之间如何平衡和取舍呢?这种优先级的排序主要取决于企业发展模式及项目开发阶段的耦合作用,为此,可以构建一个基于企业发展模式及项目开发阶段的二维九方格矩阵,每个方格分别对应相应的策略。通常情况下,越是选择快周转、开发处于早期的公司,分期目标中现金流居于优先地位,越是选择高利润模式,项目开发处于中后期的公司,分期目标中利润就居于优先地位。

  多业态大盘项目如何分期-明源地产研究网

上述九方格图是根据行业企业共性分期策略总结而成的,带有一定的普遍性和指导性,当然,不同企业不同发展阶段的管理思路以及管理诉求不完全一样,可以在此基础上再策略性的调整。

由于大盘开发量大,投入资金大,所以从行业主流开发模式来看,一般在大盘首期的策略是以快速走量,缓解资金压力为主,利润非主导因素,而越到后开发的分期,在现金流基本稳定的情况下,利润诉求则占据主导地位,如下图所示。

  

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二、分期策略:首期业态及规模是关键,各期业态均衡及前后衔接是关键


在厘清了项目现金流及利润关系后,就为分期的具体方法提供了方向性指导,但还不够,我们需要进一步结合对项目基本要素的分析,双管齐下、上下发力来共同明确分期的具体策略问题。

1.分期业态配比:基于利润或现金流导向来明确业态规划在各期的分布

整体产品业态规划如何细分到各分期?首期如何确定?配套是先开发还是后开发?如何通过各业态耦合交互来提升项目整体价值?要回答这一系列问题,首先我们需要基于大的管理导向进行分析,如下图:

  

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上述矩阵图比较系统的介绍了项目开发各分期中业态配比方式,一般而言:

  

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上述四大策略还只是明确了各分期业态配比的基本模式,具体而言,还需要综合税务筹划及现场工程管理的便利性来明确具体的业态比例。

(1)税务筹划视角:明确多业态模式及比例调节,规避利润风险,

针对大盘项目业态丰富、分期多、体量大的特点,在分期业态配比上作出合理合法的筹划,即可较好地降低税负,增加项目整体的经济效益。

举个例子,某百亿军团项目早期的分期规划中,部分高层和别墅、洋房分别列入不同期间,这样做的好处是别墅和洋房的售价较高,单独分期核算则土地成本按当期的可售面积分摊金额,单位土地成本较大,可有效降低增值率,减少相应增值税负。

但是因为高层住宅体量巨大,单独分期时,土地分摊金额成本较少,造成增值率较高,免税普通住宅的数量较少,得不偿失,故调整分期为混合形态,包含了高层、别墅、洋房等业态,初步测算结果显示高层住宅的增值率远低于20%,而别墅的增值率已高于50%,适用税率也提高到40%。

这种情况下,远低于20%增值率的成本过高,已无法带来进一步的税负降低,而别墅的成本又过低又带来了税负的增加,应对方式为,增加两栋高层住宅进入当期,则按可售面积重新分摊土地成本,使得高层的普通住宅单位土地成本减少,增值率同比增加但未超过20%,同时别墅的单位土地成本增加,增值率降到了50%以下,适用税率调低为30%,如此则形成税负的有效降低,提升了整个项目的利润。

因此,基于税务筹划考虑,各分期业态应尽量丰富,如非必要,不应设置单一业态分期。与此同时,需要了解当地政策条件,在上报整体方案或分期方案时就提前考虑到税务筹划的影响,免得后期被动。

(2)现场工程管理的便利性:找到工程施工比较合理的业态面积比例

多业态分期为工程管理带来了难度,基于工程现场管理需要,多业态分期中具体业态比例也需要满足现场工作面切割的要求,依据行业标杆企业管理经验,别墅类项目以3万方为基本管理单元,高层类项目5-8万方为基本管理单元,是一种比较理想的业态分布模式。

同时,考虑到后续前面分期入伙及后面分期施工的衔接,各分期应相对独立,每一分期可单独入伙,且围闭后不影响后续分期施工。

2.分期规模:综合市场容量、去化速度及自有资金充裕度来平衡取舍

分期规模的确定需要综合考虑市场容量、去化速度以及自有资金充裕度来平衡取舍,以销定产,防止一次性开发量过大带来的去化压力、存货压力和资金压力,一般而言,不同区域不同地段产品需求量是不一样的,可根据区域等级高低及地段优劣,同时综合内部资金充裕度状况来增减分期开发规模。

另外,首期开发规模对整体项目现金流和周转率有较大影响,一般首期开发规模比其余各分期开发量要略大一些,以尽快实现项目资金内循环及提高周转率。

通常而言,依据标杆企业经验系数,在一二线城市,分期规模以10-15万方为宜,首期规模一般大于12万方,在三四线城市,分期规模以8-10万方为宜,首期规模大于10万方为宜。

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另外,除了各分期规模的界定外,各分期的逻辑关系也需要梳理清楚,各分期的节奏原则上要精确咬合,综合现金流平衡角度角度及行业先进做法,每一分期的现金流回正点可作为下一分期的启动时点及条件。

  

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三、分期管理保障机制:明确管理主体与流程,建立跨部门专项会议方式多角度审视
 

1.明确管理主体与跨部门协作机制

分期划分主体到底由谁来主责呢?目前行业主要有两大模式:

第一是工程部来主导,主要考虑工程现场施工的便利性和开发进度保障考虑。

第二是营销部来主导,主要考虑推货节奏、产品业态划分等因素。

但是不管是由哪个部门主导,基本的管理原则是一致,具体的管理策略也是一致的,并且要由主责部门牵头,综合工程、营销、设计、财务、成本、采购等部门意见,来共同编制项目分期划分方案,并报公司高层审批。具体的形式可以采取专项讨论会的方式来确定,集合各部门意见,实现项目分期的多维视角考虑,保障项目利润和现金流目标的最终达成。

2.定时定点发起项目分期审批,确保分期的延续性和严肃性

一般而言,项目分期方案应该在项目启动会后,方案评审会前即确定,由主责部门上报项目分期划分方案,并组织召开项目分期划分专项讨论会议,发起项目分期划分审批流程。如遇特殊市场变化需要调整,则相关评审工作需要按原流程继续实施。

总之,项目分期质量高低对项目整体运营效果好坏有重大影响,需要我们体系性的思考和应对项目分期办法,首先应因地制宜根据企业发展模式和项目开发阶段做好利润率和现金流的平衡和取舍,然后再根据城市区域、地块属性、自有资金实力等要素来明确基本的分期策略,最后还需形成配套的分期管理保障机制。(来源:《明源地产研究》)