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中小房企面临存亡倒计时:楼市遇冷 高利贷紧逼

21世纪经济报道
2014-05-12 17:12:15
人物:    企业:光耀集团
导读:作为国内排名前百位的房企,光耀集团一度年销售额逼近80亿元,冲击百亿只有一步之遥。然而,过往三年的高利贷融资一步步逼宫,在市场下行、销售回款难以保证的情况下,公司资金链陷入危机。 值得关注的是,光耀是此轮房地产调控之下中小房企艰难求存的缩影。

明源地产研究网  光耀集团正站在生死存亡的关口。“目前资金缺口大概5亿元左右。”光耀集团董事长郭耀名对21世纪经济报道记者表示,为了渡过当下的难关,转让旗下土地和项目,都是可选项。

截至目前,光耀集团金融机构借款余额约27亿元左右,民间借贷本金加利息在20亿元以上,整体负债率约70%-80%,实际上并非行业最高,但由于被传破产,相关合作方因担忧而抽离资金,导致公司运转陷入困境。作为国内排名前百位的房企,光耀集团一度年销售额逼近80亿元,冲击百亿只有一步之遥。然而,过往三年的高利贷融资一步步逼宫,在市场下行、销售回款难以保证的情况下,公司资金链陷入危机。

值得关注的是,光耀是此轮房地产调控之下中小房企艰难求存的缩影。
 

20亿高利贷承压

光耀遇到今天的危机有多方面的原因,但最根本的是公司借了民间高利贷,吞噬了大量业绩和利润。

光耀的资金链危机早在今年初就已传出。截至5月初,旗下天津、惠州项目多个楼盘处于停工或部分停工状态,项目涉及天津泊湖、惠州荷兰小城、翡俪港、马克住区等。

光耀公司的声明表示,该公司在惠州的少数楼盘存在延迟交楼的情况,公司已经协调多方资源,加快施工进度,确保业主的利益。

据接近光耀的知情人士称,光耀遇到今天的危机有多方面的原因,但最根本的是公司借了民间高利贷,吞噬了大量业绩和利润,在公司无法按期还款的时候,借贷方提起诉讼,法院冻结相关资产,导致工程停工,无法交房等情形发生。

21世纪经济报道获得的资料显示,2011至2013年,光耀金融机构借款包括银行贷款、信托融资、资产管理公司、基金融资等共约100亿元;进入2014年,光耀共与10家左右的金融机构有合作,涉及建行、工行、长城资产管理公司等,借款共27亿元,比去年的35亿元金融机构借款下降了约10%。

2011至2013年,光耀总销售额约为170亿元,以70%的销售回款来看,光耀的收入基本可以覆盖支出,问题出在光耀的借款是高利贷。知情人士透露,自2011年以来,光耀便大量涉足民间借贷,借款总额达20亿元左右,三年来公司仅利息便还款20亿元,目前仍有本金加利息20亿元以上未还。

高利贷吞噬了公司的利润。记者获得的光耀民间借贷资料显示,以公司两个最大的民间借款人为例,深圳金信集团向光耀借出4亿元,光耀已还6亿元,目前还欠3亿元;深圳志威集团向光耀借出2亿多,已还3亿元,还欠3亿元。

记者昨日向金信集团有关负责人求证上述借款时,对方否认与光耀有借贷关系,只称自身是一家金融服务公司,给光耀做过融资服务;志威集团相关负责人也做了类似表述。

郭耀名并不讳言公司借了数笔高利贷。郭耀名透露,光耀第一笔大额高利贷可以说是被迫借的,其源于2010年收购新都酒店。从前任大股东处承接而来。

2010年,润旺矿产将其持有的瀚明投资100%股权全部转让给光耀集团,从而构成光耀间接收购上市公司新都酒店4555.1万股股份,占总股本的13.83%,成为新都酒店第一大股东。

郭耀名告诉21世纪经济报道记者,当时的收购是为了借壳上市,光耀管理层本计划重组成功后可以募集8亿-10亿元资金,从而一次性还清这笔高利贷借款。

但借壳上市失败,再加上公司2010年开始高速异地扩张,2011年公司未完成百亿销售目标,导致光耀在高利贷的道路上越走越远。
 

中小房企的高息压力

一般对外以担保公司、投资公司名义成立,注册资金1亿-2亿元,年缴税很少的公司,基本都是做高利贷业务。

房地产行业正常的银行利息水平是10%,信托及私募利息水平在15%-20%,超过20%的利息水平便被称为高利贷,其一般来自民间借贷。据记者调查,光耀等房企此类借贷成本在30%-40%。

光耀并不是唯一被高利贷拖累的房企。类似光耀这样的地产公司究竟如何与民间高利贷打交道?其资金如何流动?

21世纪经济报道记者查询工商资料显示,深圳金信集团是一家金融服务、产业投资及运营为一体的综合性集团公司,集团成立于2010年,注册资本2亿元人民币,业务品种涉及小额贷款、融资担保、融资租赁、典当、资产管理、村镇银行、房地产开发等。

深圳志威集团网站称,公司致力于国内中小企业的前期风险项目投资服务,主要从事中小企业融资,投资理财、融资担保、银行贷款、经济咨询、投资担保等业务。

光耀通过上述两家公司旗下的担保和投资子公司借出高息款项。“一般对外以担保公司、投资公司名义成立,注册资金1亿-2亿元,年缴税很少的公司,基本都是做高利贷业务。”深圳多名金融及房地产业界人士透露,在深圳这样的机构和公司有数百家。

深圳地产私募及金融界人士告诉记者,从2013年中开始,房地产行业就面临资金压力。深圳地产私募基金德信资本董事长陈义枫估计,中小房企尤其是实力较差的小房企的融资成本比大型房企高50%,甚至更多!

“只要一出现银行钱紧,民营的、中小的开发商都会走(高利贷)这条路,一般借3个月、6个月,有时候能按时还,有时候就还不了。”深圳一家小型地产私募基金经理陈卓琳告诉记者。

具体的借贷方式如下:担保或投资公司通过个人账户向借款方打入资金,打给法定代表人或公司账户,双方签订合同(有时甚至没有合同),还款将利息直接纳入,如借款100万元,利息30%,则直接写借款130万;待到还款时,还款人将款项打入多个个人账户。

如此高利息、高成本的借款需要强劲的销售回款现金流支撑。但从2013年下半年起,房地产市场开始出现凉意,中小开发商首当其冲,销售不畅。
 

寻找接盘者

郭耀名表示,目前公司最紧迫的是天津项目工程款项未付以及惠州几个项目的交房事宜,这些事项只需5亿元左右的资金便可解决。公司正在协调各方资源,积极寻找接盘者。

光耀集团已尝到了借入高息资金的盲目冲动和过分乐观带来的苦果,光耀管理层也在反思,并积极地寻求和意向接盘者接洽。

根据2013年11月19日发行的《财通资产-光耀扬州·全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划》显示,光耀集团2012年5月份被中国建设银行深圳市分行评为AA+级信用等级客户,授信额度达34.38亿元;预计在2014年和2015年累计销售额达153.39亿元。

这显示金融机构当时对光耀的前景还是比较乐观的,而根据记者获得的中国指数研究院在2013年做出的评估报告显示,光耀集团总资产约100亿,包括上市公司、土地以及在建工程等等。

光耀内部人士透露,公司今年春节前后本来在和长城资产管理公司谈一笔10多亿元的融资,但由于一则“股权易主”传闻导致流产,公司运转陷入更艰难的境地。

郭耀名表示,目前公司最紧迫的是天津项目工程款项未付以及惠州几个项目的交房事宜,这些事项只需5亿元左右的资金便可解决。公司正在协调各方资源,积极寻找接盘者。

作为惠州最大的纳税企业之一,光耀事件得到惠州市政府高度重视。惠州市政府已成立“光耀项目问题协调处理小组”,欲帮助光耀解决当前问题。惠州市房产管理局副局长袁贵平亦称,光耀荷兰小城和光耀城项目都在进行相关确权和办理房产证阶段,目前看不出有什么大问题。“政府首先协助公司安抚业主情绪,也会帮助光耀尽快办理土地相关手续,看是否可以变卖一些资产,渡过难关。”郭耀名称,他正在考虑转手一些项目或土地,以保证小业主利益,使得公司正常运转。最乐观的结果是转手一部分资产后可以渡过当前的难关,但估计公司今年销售额会缩减三分之一。

“从全行业来看, 所有开发商现在都面临自2012年以来最紧张的时刻。”中原地产首席分析师张大伟说,“年初以来的市场低迷,不是缘于房地产调控,而是国家的金融改革、利率市场化,导致资金自由流动寻找更高的回报,投资房地产或贷款的按揭业务不再那么吃香,投入到房地产市场的资金锐减,成交量自然偏低。”

张大伟指出,房地产商的资金状况已经整体恶化。房地产的资金面已经由去年的“丰水期”步入了“枯水期”阶段,整体活力不足。2013年房企拿地过多,2014年销售一旦放缓,很多高杠杆的房企都可能会陷入危机。