当前位置:地产研究首页 > 要闻 > 地产新闻 > 正文

前4月房地产数据恶化 四角度折射行业隐忧

证券时报网
2014-05-15 17:56:40
人物:    企业:
导读:国家统计局5月13日公布2014年1-4月份全国房地产开发和销售情况。数据显示,2014年1-4月份,全国房地产开发投资22322亿元,同比增长16.4%;施工面积56.48亿平米,同比增长12.8%;新开工面积4.32亿平米,同比下降22.1%;房屋竣工面积2.37亿平米,同比下降0.3%......

明源地产研究网  国家统计局5月13日公布2014年1-4月份全国房地产开发和销售情况。数据显示,2014年1-4月份,全国房地产开发投资22322亿元,同比增长16.4%;施工面积56.48亿平米,同比增长12.8%;新开工面积4.32亿平米,同比下降22.1%;房屋竣工面积2.37亿平米,同比下降0.3%;土地购置面积0.81亿平米,同比下降7.9%;商品房销售面积2.77亿平米,同比下降6.9%;商品房销售额18307亿元,同比下降7.8%。

那么在数据背后透露出哪些隐忧?房地产行业面临着哪些困难和问题?
 

第一、房地产新开工降幅进一步收窄,行业投资增速持续下滑。

1-4月份,全国房屋新开工面积4.32亿平方米,同比下降22.1%,降幅相对前三月继续收窄3.1个百分点。从结构上看,住宅新开工面积3.12亿平方米,同比下降24.5%,办公楼新开工面积降11.3%,商业营业用房下降13.8%。整体而言,新开工仍然处于三年来的低位附近,而近期市场去化下行的趋势尚未扭转,预计短期内新开工仍会在低位徘徊。

新开工面积分类累计同比-明源地产研究网

 

全国房地产开发投资-明源地产研究网

 

1-4月份,全国房地产开发投资2.23万亿元,同比增长16.4%,增速比1-3月份进一步回落0.4个百分点。其中,住宅投资1.53万亿元,同比增长16.6%,增速回落0.2个百分点,分区域而言,走势出现分化,中部地区投资同比降幅进一步拉大,而东、西部区域较一季度增速有所回升。

中信建投房地产行业分析师苏雪晶认为,前四月投资增速进一步下行,由此形成的政策压力也在本月得以释放,一方面是供需压力较大的城市陆续出台救市政策,而央行也采取相关措施支持个贷发放,可见政策面已迎来拐点,开发投资也将逐步摆脱低点。
 

第二、开发商土地购置热情在消退。

1-4月份,房地产开发企业土地购置面积0.81亿平方米,同比下降7.9%,降幅较一季度扩大5.6个百分点;土地成交价款2214亿元,增长9.6%,增速回落1.8个百分点。跟随销售趋势,土地市场的低迷态势加深,因此苏雪晶判断,继续维持预计全年房企拿地规模将有所收缩的判断。

尽管土地出让继续缩量,但前四月土地成交均价进一步提升,再创新高。溢价率方面,40个大中城市中,一线城市土地成交溢价率进一步提升2个百分点,至40%的高位,二线城市也自3月份的8%上升至20%,三线城市则回落至6%,分化继续演绎。

土地成交溢价率-明源地产研究网

 

具刚需支撑的一线城市仍然是房企竞相追逐的区域,中信建投认为弱市中这一趋势将进一步演绎,相较之下二三线城市的热度将继续下降。从供给角度,国土局继续表态一线城市将加大土地供应力度,在一线城市地价高企的压力下,核心区的供给仍待土改进程的进一步推进。
 

第三、销售继续下挫,价格下行。

1-4月份,商品房销售面积2.77亿平方米,同比下降6.9%,降幅较一季度扩大3.1个百分点,其中,住宅销售面积下降8.6%;商品房销售额1.83万亿元,同比下降7.8%,降幅较一季度扩大2.6个百分点。其中,住宅销售额下降9.9%。4月单月销售额同比下滑15%,降幅较3月又扩大了5个百分点。进入二季度,在按揭利率维持高位影响下,销售淡静表现更为明显。然而随着央行发声,按揭贷款发放以及利率空间有望得以缓解,这将有望助推销售走出冰点。

分区域来看,1-4月份,东部、中部和西部地区销售金额同比分别增长-14%、5.1%以及2.1%,商品房销售面积同比分别增长-13.5%、2.8%和-2.4%,各区域较一季度都有所下滑,东部和中部地区的下滑程度则更为显著。

百城住宅价格指数-明源地产研究网

4月全国整体房价虽然较3月有所回升,但从细分区域来看,整体房价仍然随销售转淡而下滑,从百城价格指数来看,环比上涨城市数4月继续下降至55个,下行趋势已经持续7个月。目前多数二三线城市库存水平已达到历史高位,预计价格下滑还将持续。
 

第四、资金面趋紧,政策调整预期兑现。

1-4月份,房地产开发企业到位资金3.72万亿元,同比增长4.5%,增速比较一季度继续回落2.1个百分点。其中,国内贷款0.77万亿元,同比增长16.5%,增速下滑3.9个百分点;自筹资金1.44万亿元,同比增长11.0%;个人按揭贷款0.42万亿元,同比下降3.1%,降幅进一步扩大2.4个百分点。整体而言,资金面继续收紧,而按揭利率的高企对于消费端的影响也进一步深化。预计今后对于个贷的额度与利率的指向性调整将会启动扭转基本面的下行趋势。