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地产未来十年的五个疑问

浙江在线-浙江日报 秦正长
2014-05-16 15:57:47
人物:    企业:
导读:地产界几个著名的话题已经谈了很多年了,从房价三千多元的时候就谈崩盘,从来没有消停过。其实市场过去十年一直在健康地发展,除了2008年受全球经济危机的影响出现了下滑。

•中国房地产还有没有市场

•养老地产会不会成为主流

•市场在细分的过程中还会发生一些什么样的变化

•中小房企还有多少生存空间

•互联网模式可能会给房地产业带来哪些革命性的变化

来自国内各个城市的地产新闻,正在持续刺激着地产界的神经。

近日,浙报传媒大楼,浙江省内五位重量级房企大佬,与著名房产专家、浙报传媒地产研究院院长丁建刚一道,纵论未来十年房地产发展的道路与方向。论坛话题更多地落在浙江,落在杭州房地产市场——

主持人:浙报传媒地产研究院院长丁建刚

特邀嘉宾:

莱茵达控股集团有限公司董事长高继胜

融创中国杭州公司董事长陈恒六

滨江集团副总经理朱立东

浙江万科南都房产副总经理宗卫国

浙江港中旅置业有限公司总经理助理彭伟
 

地产“白银时代” vs楼市刚刚开始

高继胜:说句实在话,现在一些地方政府在忧虑,相当多的人对房地产也持悲观的态度,很多人甚至说中国的房地产已经到了崩盘的前夜,正在重蹈1991年日本房地产的覆辙。

从整体来讲,中国的房地产整整走过了20个年头。我个人认为,1993年海南房地产所谓局部性区域崩盘之后,中国才真正产生了房地产行业。1993年之前都是建筑公司搞的一些地产项目,严格意义上说,它没有综合的社区,不属于房地产。1993年前五年和2000年的后五年,房地产发展处于一种非常快的形势,所以中国房地产比较成熟的发展时间是20个年头。

回头看看这20年,对我来说在生命中是何等的重要,很多媒体人说高继胜与地产热恋。到今天为止,我不是说地产业前景已经都是漆黑的。我的战略是且战且退,一下子退不那么容易,而且也恋战;但要是你不做一些准备也不行,因为各自有各自的状况。大的企业可以一如往前,因为他们的实力可以保证其继续下去。对于中小企业来说,你不得不留一手,不得不有第二个选择,预备市场的不测。总体来看,我觉得中国的房地产黄金时代已经一去不复返了。所谓的“黄金时代”,那就是土地存在着巨大的差价,房地产开发商只是在做成产品之后,把土地的差价套现了而已。

所谓白银时代的到来,是指土地的差价不会那么大,土地增值不会那么快了。如果现在开发商没有一定的规模,没有一定的实力,没有一定的管理能力,不像制造业那样来管理地产,那么将来亏损是很难避免的。因为现在房价减去地价和市场成本,剩下的差价已经很小了。

现在,一不留神,你的房价会降两千块(在杭州来说是完全有可能的事),一降,你马上就出现亏损,这就是这个时代的特征。由此我就想到,中小房企的生存在这样没有弹性的市场面前,是非常困难的;如果这种状态持续两三年,中小房企有50%、60%必须以不同形式出局。最悲惨的当然是倒闭,资不抵债。意识到转型的话,还有可能在房地产产业链上找到自己的位置。你不一定做开发商,你可以帮助开发商做开发。

所以我就想,今后是不是一定自己做开发呢?我如果管理很精细,管理很有能力的话,我就给绿城去做现场管理。或者上市公司有融资的能力,我就和上市公司合作。一些中小型房企应该在产业链上寻找自己的定位,寻找一个好的出路,并不一定自己要做开发商,自己融资买地开发。况且现在情况下,去买杭州的土地,不联合一些大的有实力的企业,或者几家抱团,你想继续做独行侠已经很困难。

至于这个市场未来会怎么样,我觉得一言难尽。因为房地产绝对不是一个独立的市场,它在国民经济当中份量已经很重。到现在为止,我们还没有权威的机构说中国房地产已经不是国民经济的支柱性产业,事实上,它的确影响国民经济总量的扩张和提升。现在房地产一不好,GDP就下行,它对家电、纺织、家装等行业的带动作用,是明摆着的。尽管这个行业是传统行业,生产力和生产手段发展还比较低下,但中国的实际情况是,要保就业,如果都机械化了,每年增加的两千万劳动力就业岗位到哪里去找。所以地产行业不是一个相对独立的行业,它涉及的深度和广度是任何行业所不能代替的,它和国民经济紧密地联系在一起。国民经济整体下行,那么房地产整体下行是无可挽回的。房地产下行,当然整体的经济得往下拉,这是没有办法的。

但是,要知道中国的经济总量尽管很大,但政府的政策影响也很大。市场自己决定市场是有条件的,在限购、限贷这些政策面前,还怎么市场化运作?但是这个市场的弹性系数我认为还是有的,尽管不一定跳得像过去那么高,因为它的体量已经很大了,很胖了,弹跳能力有限,但是毫无疑问,在中国现阶段情况下,弹跳能力还是有的。

另外,我们要看到,市场总是起起落落,即便是总量萎缩的情况下,当一部分人转行了,一部分人淘汰了,一部分人出局了,生产能力减少的时候,市场可能忽然又大起来了,又豁然开朗了。这个市场就是这样。如果是总量下降,产量降得更快,两三年之后这个市场可能忽然又放大了,柳暗花明又一村了。最近我和一些香港地产人交流。香港现在也是哀鸿遍地,新鸿基最后一个盘开出来一万三一平方呎,过去要一万八一平方呎,下降幅度很大。它只有下狠手才能回笼资金,这说明它也急了。但是,从长远看他们很聪明,因为香港地产十年一周期,他们觉得这个很正常。当然在这十年一周期,把中小型房企全部赶出去,只集中保留了前五家,最多也是前七八家的范围。香港地产这种态势,我觉得是未来内地的一个缩影。一部分人出去了,生产总量下降了,市场又起来了。我倒觉得关键还是看远一点,这个大企业会更从容。可以把眼前的东西暂时放一放,自己怎么样做好自己,可以看得更远一点。

宗卫国:地产界几个著名的话题已经谈了很多年了,从房价三千多元的时候就谈崩盘,从来没有消停过。其实市场过去十年一直在健康地发展,除了2008年受全球经济危机的影响出现了下滑,包括万科上市公司的业绩也是在2008年唯一一次销售规模出现了下滑之外,从房地产作为主营业务以来,一直伴随着整个大行业的发展在健康发展,去年达到了前所未有的顶峰,中国房地产市场的总销售规模,达到8万亿。所以,在高幅度增长的市场情况之下,能做的空间很大,大家活得都比较舒服,或者相对比较舒服。

我觉得一个8万亿的市场是不会转眼说没就没了的。一个市场自身培育,从1万亿到8万亿有它的过程,从8万亿再往下发展,也有它自身发展的规律。今天这个单一的市场已经足够容纳很多房产企业。

这个市场今天来看,甚至从2014年来看,全国市场依然可能是一个增长的市场,只是可能增长的速度会放慢。而万科最看中的第一个指标就是市场规模,市场容量有多大。我们进入一个市场,只要这个市场有规模,它就有很多的可能。比如杭州去年的市场规模1600亿,对我们来说千亿的市场都很有吸引力。一个8万亿的市场,我觉得它的发展不会说有就有,说没有就没有。至少到目前为止,它只是增长的速率下降了,但是市场的增长趋势还是存在的。2012年中国房地产市场总销售规模接近7万亿,到2013年底达到8万亿,同比2012年增长超过百分之十几,杭州从1300亿增长到1600亿。

这个市场有它自身的发展规律,所以我觉得这个市场足够大,在中国到今天为止已经发展成为一个足够大的单一市场。这个市场有多大呢?不妨与电影市场作个比较,中国所有的电影总票房,去年是270亿人民币,300亿人民币不到。我们看到所有的导演,所有的演员,这么多人忙活了一年,才300亿不到的市场规模。

杭州1千多亿的房地产市场规模,我们身处在这么一个巨大的市场当中,还是比较幸福的,而且这个市场还保持增长;虽然增长速率变慢了,但还是维持正增长的趋势。

从我们最近接触的情况来看,还是有很多国际资金通过各种各样的管路进入中国地产市场,这是客观存在的现象。市场有一个信心的问题,有人进来就有人离开。我觉得只有这样的市场才是一个平稳的市场,才是一个健康的市场。从我们看到的情况来看,它还是有人愿意进来,当然也有人用各种各样方式离开这个市场。

当下,这个市场已经进入了下半场,购房者的需求越来越回归,或者置业的需求越来越回归到居住属性。这体现在几个清晰的驱动因素上。一个是家庭生命周期驱动的购房因素比重越来越清晰。过去我们研究整个地产市场,做市场细分的时候,发现这个市场是多元化的市场,可能有人有钱就买了,很多人出于保值的诉求就买了。我们经常说国外的市场每六年一个周期,因为六年是居所重新置换的一个周期。当这个市场开始回归本来价值的时候,无论是改善也好,安居乐业也好,它越来越呈现跟一个家庭周期相关联的特征。所以,我觉得从某种角度来说,这未尝不是一件好事,它可以给一些踏踏实实、认认真真愿意在这个市场中长期经营的开发商,提供更长远的发展机会。大家发现万科在杭州愿意做配套,我发现做配套对吸引人们购房有帮助,我们愿意做童玩中心,愿意建会所,这些对购房者有吸引力,他愿意住下来。这个市场回归健康的时候,也许是对过去修正的过程。我说的意思,第一,这个市场它足够大;第二,调整也许会让它更健康。

我们看到一个非常鲜明的现象,因为限购和限贷,这个市场很多需求是被压抑的。从2013年和2014年来看,越来越有意思的是,购房者对于区域的认识越来越模糊了。为什么?不是这个区域变模糊了,而是这些新进入城市有安家需求的人,越来越占据现在市场的主流。传统的杭州人对于区位有很强的认识,但我们发现现在的客户对东西南北都会考虑。我们在杭州东西南北都有项目,经常发现在各个项目现场,比如滨江的项目,经常有人问能不能从城东房子退一套,然后买滨江这套。我发现这个比例越来越高,因为限购和限贷,很多本地的改善型客户,换房的需求因为政策的调整延迟了,这个市场越来越呈现出政府所希望通过政策慢慢制造出来的简单市场,首置的需求特征越来越明显了,这是一个非常突出的现象。

我来杭州之前,听大家说对杭州的印象,都说杭州是一个环境优美的地方,应该是一个改善型需求大的地方。来杭州之后发现,杭州的市场需求70%以上都是90平方米以下,而且这个比例还在呈不断攀升的趋势。我觉得这个跟我们原来对杭州的印象完全不一样,原来我们以为杭州就是一个改善型需求大的地方,就是人间天堂让人享受的地方,但是现在发现它的成交结构跟长沙、武汉一样。其实在这一轮调整中,每个城市并没有呈现出各自城市的特点和优势,因为限购和限贷,各个城市的成交结构完全趋同化了。

在限购、限贷之前,我发现上海的成交结构是橄榄形的,再改和首改的比例特别大,两头小。还有些城市是金字塔形的,有些城市是圆柱形的,上下都差不多。但限购、限贷之后,城市成交结构越来越趋同化了,都是三角形的。回过头来,我觉得其实本轮调控是倒逼政府放松行政干预,让市场回归正常,至少我觉得这一届政府从政策去干预市场的想法和动作少了。这未尝不是市场健康发展的一个机遇,一个信心。

对于立志于长期在市场发展的开发商来说,我们并不希望政府只是简单地救市,而是希望还这个市场长远发展的良好市场环境,这个市场竞争和主体能够更好地服务客户,更好地做自己专业的事。让开发企业来主导和推动这个市场,可能才是这个市场长远发展的一个幸运。如果说这一轮调整能够使得政府对市场的干预变得更少,回归市场的属性去主导的话,我觉得对这个市场未尝不是一件好事。而且我清晰地看到了这么一个希望,比如退出限购的政策,退出限贷的政策等等;这也是市场一个巨大的机遇。

市场确实需要一个动态的平衡。发达国家房地产六年一个周期。我们来了杭州之后,发现杭州基本上三年一个周期,而且这个周期越来越短,不知道未来会不会变成两年一个周期,一年一个周期,比开发商开发的周期还短。三年一个周期,等同于拿地到开发到交付的一个周期了,基本上快跟这个周期平衡了。2008年一轮,2012年一轮,2014年又来了,还没有消停,周期越来越短。

目前情况下市场有周期,证明它有波峰就有波谷。即使2013年市场不错,创了1600亿的次新高,我相信可能在座的各位跟我一样,有些月份感觉还是比较happy的,有些月份也挺难受的。其实2014年也一样,有些时候很难说。我觉得有些时候市场会给你一个小的回报,给你喘息的机会。比如五一,我们就觉得还不错,销售额比去年五一还要高。市场是一个动态的平衡,因为它真实的需求还存在,这个需求可能或早或晚地释放,但是它是在不断地动态自我平衡。

其实我们在判断一个市场买地的时候,关注的第一个是人口;第二个是投资;第三个是就业,有人口、有投资、有就业的地方,都是可以做房地产的地方。就杭州来说,一个1600亿的市场,如果再加上这些因素去慢慢释放的话,这个市场还是有很大的空间。大家都知道,我们做的行业本来就是一个周期性的行业,你就要等待新一轮市场周期的可能,而且这个过程不断有大反转,可能还有小反转。这些市场的变化,有些可能是市场的气氛造成的,有些可能是开发商主动创造出来的。就整体而言,我归纳一下,短期有压力,中期有希望,长期很看好。

我再谈一下对市场的观点,确实这个市场要把它从短期、中期和长期结合起来去认识,这也是万科为什么持续做这个行业的一个重要原因。今年是万科成立30周年,前两年我曾经听到郁总谈到一个激动人心的愿望,我们未来要为1%的中国人造房子,我觉得这个事还可以干很久。现在有200万人住在万科的房子里,至少距离我们定的目标还有一些空间。我们判断,这个8万亿的市场还是会相对平稳地走;即使这个市场回到5万亿,它也是中国电影市场的无数倍。

陈恒六:房地产行业要做的事真的是太多了。如果问这个市场到没到尽头,我要说这个市场才刚刚开始,不存在到头的事,市场还没有真正建起来,好房子还没有真正盖出来。房地产真的需要我们好好研究市场怎么开拓,好房子真的有待我们好好来做。包括我们现在和绿城的合作,中式也好,法式也好,我自己感觉还有很多可以改进之处。一个家庭怎么住得更舒服,还有很多可以研究的。中端市场更需要好好加以研究。最重要的是,我们真的得有好的研究人员、好的媒体,共同为促进健康的生活方式去努力。现在很多家庭的房子,房间很多,你要那么多房间干什么,你家有那么多人吗,没有那么多人要那么多房间,真是有点问题。另外,一步到位的观点也有问题。你现在总想买一套房子住一辈子,实际上是替30年后的需求着想,30年后换一个房子不就完了嘛。现在还没有孙子,却先把孙子的房间预留出来,可你现在儿子都没有出来。现在你先自己住得舒服一点,十年之后家里人口增加了该买房子再买,这才是真正健康的生活方式。所以,我们的社会需求,房子的建设都有很多可以改进的地方。

我个人的看法,中国的房地产市场远远没有到头。对中国的房地产市场,我不仅是长期看好,短期也特别看好。对房地产企业,不一定市场做大了要看好,做少一点也可以看好。你去年销售了20亿,今年销售了8个亿,那不是不好,要看利润率。你的房子造完之后,如果能找到特别喜欢你房子的客户,你的溢价能力就能出来。

总之,我觉得房地产的前景乐观。我一直觉得房地产前面发展太快了,太快了之后,大家都占地盘,其实那个地方不是你的。我不相信未来就是万科的天下,我也不相信高端市场就是绿城的天下。房地产市场真的刚刚开始,重组太厉害了。在这种变化的过程中,我相信人们会慢慢意识到自己真的需求是什么,愿意把钱往哪儿花。

业界的人说以后会有很多裁员了,得上别的地方去了,我是真的不这么看。我是觉得房地产从业人员,专业的、有一技之长的人员还真的远远不够。现在房地产企业招人很难,特别是好的设计师。我们行业上下游的产业找人都很难,找懂石头的也很难,找懂精装的也很难,找懂景观的也很难,到处找人都很难的情况下,说我们这个产业好像穷途末路了,好像就没有明天了?我不认同。

朱立东:讲到市场,我是很赞同刚才陈总讲的,不要讲尽头。看到很多媒体说拐点、崩盘啦,我也很忌讳。我们小的时候学过辩证法,真的拐了,拐过去能不能再拐回来呢,崩盘了之后会不会起来呢,会不会重生呢?什么是尽头?我也不太清楚。这种思想这种话语从方法论的角度来讲,本身是经不起推敲的。再者,如果说放到现实场景的角度,比如说国外或者我们国家有些先行的地区,他们的昨天可能就是我们的今天,很多人喜欢跟台湾,尤其是跟日本的房地产业来比。台湾的房地产发展了几十年,日本的房地产发展了几十年,我粗算算,至少有40年左右比较快速的发展,我们才发展了多少年?同时我们还存在着东西部比较大的差距。

我到英国去看过,实地也看了,材料也看了,英国的伦敦到现在为止,它的房子每年还在涨。而台湾,其他城市是不涨了,但是台北还在涨。再说香港,1997年总算是崩盘了,房价基本上跌了一半,这两年又涨回来了,还比原来更高了。所以说从现实场景的角度来看,从其他的相类似发展的地区国家来看,我觉得我们的房地产现在就开始说崩盘,说拐点,说到尽头了,我觉得既不符合方法论,又不符合现实。

但是,今后的房地产市场发展跟前面的十年也好,或者是将近20年的发展也好,可能它表现的方式特点有不太一样的地方。比如说,我觉得全国的城市和地区市场是会分化的,刚才大家都说了,二三线城市,尤其是三线的城市,由于城市人口是导出的、流失的,这样的地方房地产要高速发展,这是不可能的。而像杭州这样的城市,最近的人口普查是2012年第六次人口普查,第五次人口普查是2002年,10年相比,每年新增人口18万,这是很明显的。现在这几年我不太清楚,具体数字不掌握,但是总体趋势应该是上升的。我们每年有18万的人进入到这个城市里。同时从人口结构来讲,杭州也非常有意思,就是0到15岁的常住人口,它的比例是下降的,下降了3%左右。15岁到59岁的城市人口增长了5%,这部分是迁徙进来的人口,你说15岁到59岁人口的增长,那肯定会对这个城市带来人口的红利。城市肯定不是“一刀切”了,肯定不是全国山河一片红了,有些地方会好,有些地方可能会走下坡路。市场是分化的。

第二,功能是会变化的。确实以往的商品房,它既具有最基本的,作为遮风挡雨居住的功能,同时它又有金融的功能,投资保值增值的功能,这个功能我相信往后它会继续存在;但是居住功能会进一步显现,其他的功能可能相对来讲会弱化。

第三,竞争是一个常态。不要房地产一碰到困难,大家就说日子过不下去了,加上媒体一炒作,就有天塌下来的感觉。今后的市场肯定不会是线性的,总的趋势向上,但更多是呈波浪状的。如果说过去也存在波浪,波浪的曲线比较陡的话,今后相对比较平缓。

总之,我觉得房地产市场没有到尽头,也不可能到尽头,但今后的市场与以往来比肯定是有自身的特点,是有差距的,表现形式是不一样的。

彭伟:很多朋友包括跨界的朋友都提到,现在一边倒的舆论,说房地产要走到尽头啊,要崩盘啊。这个理论是怎么来的?它是拿了其他国家和其他城市过去走过的一些案例去套的。但是,我觉得最关键是要分析中国的国情。我们看到上世纪90年代初的时候,放开了食品行业,肉类、禽类,市场也有一个短期急剧增长,但慢慢就会回到市场的本质。实际上过去房地产十年是黄金的十年。什么是黄金的十年?就是遍地是黄金,都会去捡。过去的十年,我们还在解决市场温饱的问题,只要有房子出来都好卖。未来的十年,我觉得过去只是吃干粮,未来要吃大餐,有人会挑了,消费者也会挑。不是说做好了房子,买了地马上就能升值,房子就能卖得出去。

需求是存在的。首先是城镇化。大家为什么要到城市生活,是因为城市里生活比过去在农业社会里,更多集约化利用土地,包括能够享受到过去传统农业粗放式的生产之外更多的工业产品、文明和资源,包括一些医疗服务。城市化趋势是永远存在的。我们现在为什么要去城市,为什么要去大城市,浙江人谁不想在省城买一套房子,我也想在杭州买一套房子,但是买不了,我限购了。真正讲到商品房,商品经济,就应该回归市场的本质。

我一直跟身边的朋友讲,城市化不仅仅是住宅化,虽然说目前住宅占整个房地产市场比例大一点。房地产更多的还提供一些生产资料,比如说物流地产、养老地产。所有的商品都有一个属性,就是满足到人的需求。人的需求包括什么?简单来讲,衣食住行。实际上我们的房地产是纵深到整个经济各个领域的,我们过去过多地关注到存量,包括市场的拐点、调控。实际上,如果真的没有很多需求,或者已经走到尽头了,还需要调控干嘛,这个市场自然会调整。真的是因为它需求过旺,所以才需要调控。房地产市场远远没有走到尽头,恰恰相反,还处于初期阶段。下一个十年应该是房地产精耕细作的十年。

丁建刚:房地产业远远没有走到尽头。影响房地产发展的主要因素包含三个方面:人口、城市化进程以及资源配置。从中国发展的现状来看,城市化进程依然将持续下去,在城市化的过程中,存在着大量的房地产开发需求,包括拆迁改造、房产换代等等。未来十年,随着中国城市化进程的逐步推进,房地产也依然将持续发展,只是,可能会出现不均衡的发展态势。

未来十年,在中国的一线城市、部分大城市以及沿海发达地区等等人口流入集中、城市资源集聚、产业支撑有力的地方,正享受着城市化带来的“红利”,因此这些区域的房地产开发需求可能仍将持续旺盛。

反过来看,在一些资源不发达、缺乏产业支撑、劳动力净输出的中小城市、县城以及城镇,可能会出现空心化现象,在这些区域房地产不太可能蓬勃发展。

综上所述,未来十年,房地产的发展依然将持续进行,但是可能会产生比较明显的分化现象,呈现出不平衡的发展态势。

对于房地产的短期发展,个人持较为悲观的态度。因为房地产行情的实际表现,并不一定能够全面真实地反映出市场供求关系。房价的涨跌,和群体性的预期密切相关。

在房价高涨的时候,背后是购房者群体性的预期看好,这种看好可能是非理性的、盲目的,最终也许会造成与市场实际情况大相径庭的购买狂热与价格飙升。

同样的道理,当购房者群体性预期低迷的时候,即便价格一再下跌,也依然难以促使购房者作出购房决策,而这就是杭州楼市目前面临的现状。

在当前的市场环境以及心理预期之下,需要政府作出一些前瞻性的“救市”准备,而“救市”的实质,是拯救预期,拯救信心。
 

养老地产空间大vs不是单一庞大市场

高继胜:谈到老年地产,这十年我没少跑过。我去过日本、澳大利亚、美国、加拿大,真正成规模的老年地产真的不多。倒是有一些低调的,跟地产结合的规模更小更精致的老年地产项目。

动辄十几万平方米的老年地产需求根本不可能。政府要卖高价地,你怎么做老年地产。老年地产的问题没人少探讨。孟晓苏做过一个反向按揭的办法,走了十几年,走到今天,我觉得前途还是渺茫的。

现在看看文化地产还有旅游地产,虽然是两个老概念,但真正做得好的也不多,如果有兴趣挖掘这里面的空间,我感觉前景还是比较大的。

宗卫国:万科现在正在做养老地产,像随园嘉树差不多将近两年了。这个市场和我们之前的认识是一样的。

一开始做养老地产的时候,我们就清晰地认识到,千万不要把养老市场当做下一个中国市场中单一庞大的市场。中国健康产业市场差不多有10万亿的规模,但是包含十到二十个行业:可能有5千亿的护理市场,5千亿的保健品市场,大概有1万亿或者2万亿的养老地产市场,可能有1万亿的居家护理市场等等。通过我们的研究,这个市场可能不会像中国的住宅市场、商业地产一样,单极发展,从几千亿到上万亿,然后一路高歌猛进,通过各种各样信贷松动的刺激,变成今天8万亿的巨大市场份额。

为什么还有这么多人关注养老市场呢?是因为这个趋势在,这个趋势就是中国人口红利的趋势。60后今天也有50多岁了,70后40多岁,再过10年,这些人过了50岁、60岁,在这个年龄段拥有社会财富超过社会平均数的人,迈入老龄化阶段的时候,可能会催生出一个市场空间。

它就跟今天所说的首置首改的需求是一样的,首置是刚性的,有钱没钱都要买一套房结婚。而改善性需求,如果限贷、限购了,就会等一等。但是养老这个市场也许是反过来的,50多岁要买一套房子去享受人生,我可以等一等。到了80岁需要照顾的时候,这就是个刚性的市场。因为中国这一轮城市化带来很多副产品,其中有一项重要的副产品就是把中国原来的家庭结构给打散了。对美国人来说,什么是好城市,哪里有机会进入就是好城市,今天中国也一样,于是北京、上海就成了好城市,雾霾、堵车,一样没有阻碍每年80万人进入北京,一样没有阻碍每年70万人进入上海。为什么?因为有就业机会,有经济活力。因为这样城市化的进程和就业机会而迁徙的结构,原来的家庭照顾关系已经在改变了,大量的照顾需要靠社会等方式去解决。这个其实是刚性需求,这个需求总要有一个场所的,它跟住宅市场相比也许是反过来的。

今天的这个市场,我们做是盈利的,也许是因为良渚文化村的土地是十年前拿的,所以成本也比较低,利润还不错。也许很多企业拿了今天地价的成本再去做养老,利润不高,甚至很难赚钱。但是还是有这么多企业进来做这个事,其实是大家共同看到了趋势,这个趋势就像到了更高年龄的时候,首置需求和刚性需求是一样的,它是一个刚性需求,躲不过去,需要每个人都去面对的一个事情。回过头来面对这个问题的时候,谁能够在这个市场中占据一席,或者能够在市场中获得比较好的收益和回报。养老市场不缺钱,不缺地,其实是缺能做好业务的有能力的人。今天我们对于养老市场的认识,第一,在于这个市场不是类似于住宅市场的单一市场。做好养老,它不仅需要有盖房子的人,而且需要服务的人,更需要做配套的能力,我们为了做随园嘉树这样一个大型养老社区,自己建了护理院,实际上是半医疗性质的。我们还建了随园嘉树的护理学校,能够保证不断培养培训合格的护工和护理人员为这个社区进行服务。我们还要建符合长期、短期的不同产品,甚至我们和浙一合作,要把浙一门诊部搬到良渚来。最终你要在这个市场当中生存,可能需要一整套体系的能力,不是单一的,像住宅市场这样把资源整合在一起,买到地,融到钱,委托很多乙方把房子盖出来,再通过代理公司卖了,这个市场未来可能更分散,对能力要求更多一点。如果没有这样的认识和准备的话,我是觉得以房地产的心态去做它,可能往往会觉得这个市场是收益很小的一个市场。

如果换一个角度去看,养老地产其实是一个增长非常迅速,而且非常可观的市场。过去两年,我们越来越清晰地认识到这一点。

在可以预见的五到十年内,它可能就像一个刚出生的住宅市场一样,增长速度每年倍增。去年杭州1600亿的房地产市场,我相信养老地产份额不足2%、3%。未来随着人口和财富的转移,其实这个市场还是一个巨大的增长性市场。包括刚才说的物流地产、养老地产,其实地产本身是经济重要组成部分,很多也是为经济活动做服务和配套的,我们今天所说的住宅,只是为所有城市居民提供居住配套的,未来每个行业的兴衰,地产都有可能去创造一个更新的细分市场。过去的电子商务市场,五年内催生了千亿级的普罗斯,很短的时间,它的发展非常迅速。未来每一个中国经济的转移和变化,其实对地产来说都有一些新的细分市场产生。

回过头来,再总结一下我的观点,我还是充满信心的。很重要的一点,可能需要抛弃过去单一希望这个市场再出现一个8万亿的市场,这样的市场可能确实不会出现了。未来可能是这个5千亿,那个5千亿,你在两三个市场中占据10%的份额,也活得很好。

朱立东:像开发住宅那样开发老年地产,不一定是一种方向。为什么呢?别人说以锦江岭为例,因为五六年前,甚至在两三年前,整个市场大家都是叫好不叫座,真正去买的人不多,市场的热度不高。即便现在买了,这个房子本身也有增值,但是它的增值比商品房要差,要弱,这个跟我们消费的行为有很大关系。

老年地产,你说买,它是一个投资的行为,老年人消费的能力相对是弱的。同时,一般来讲家庭的子女对父母亲去买那个房子支持程度不高的。这两年一下子好了,那它为什么好呢?它主要好的是护理的那部分,为什么?因为到了这个点了,80多岁了,躲不过去了,有这个需要。所以我觉得今后运营的主体,它应该有护理的技术。我们有一大批人应该说经济上已经能够承受,现在价格也很便宜,一间房子才三千多,即使四千多、五千多,一般的家庭也能够承受,因为它毕竟只是一年、两年、三年的行为。同时大家要面子,要尽孝心,这种盈利模式相对是契合的。所以说现在护理式租的那一块要排队。前两天听说有人想退,结果后面排队有八九个;想想退掉之后今后租不回来了,他又不退了。养老这个东西是到了这个节点上,在富裕的一些城市里面,肯定是可以作为房地产市场细化里面的一个类型。但这个类型并不是主流房地产的开发。第一,它的市场规模绝对不可能说还有几万亿。第二,它的开发模式,应该不像现在做那种传统房地产的套路。第三,老年地产市场应该是逐步加速度的。

彭伟:关于养老地产,其实属于目前国内房地产行业比较前沿的研究,很多企业都在做探讨,包括我们。养老地产到底怎么做?包括企业最终的使命是股东利益最大化,怎么样转变盈利模式?

我个人的观点,传统意义上讲,养老地产在中国传统文化里面是不被接受的。

传统的观念,把父母送到养老院,这个在中国传统文化里被认为不孝。为什么国外也在提这个观念,更多的是从人的生活需求方面衍生的概念,通过我们的服务和产品,让人的身心,包括健康达到更大的效率。未来养老地产应该朝着这个方向发展,应该按照养生、长寿、健康这种领域去发展。未来做某一特殊领域的地产,它不仅仅由一家企业,或者由一类企业来做,更多的是由擅长做的一些企业去做。有些企业他们擅长做细分的,就是因为协作的概念,而不是说一个企业一家独大,整个链条全部吃透。
 

市场确实会细分

宗卫国:在座的都是做住宅的,我们对别的行业,甚至于对别的公司了解也不多,相对来讲,有些开发商是做商业,有些开发商是做写字楼,但其实很多细分市场也是诞生了很多非常大的企业。比如说像普罗斯,普罗斯是做物流地产的,在新加坡上市,它的市值率也很高,差不多有1千亿人民币以上。普罗斯的快速发展期就是最近几年。中国这个市场巨大的容量,确实催生着很多专业地产领域的可能。只不过可能大家进入这个市场早晚不同,有些做物流地产的行业,可能对于需要有长期大量的低回报资金的,对于有海外资本优势的,可以长期去建一些地产去持有,出租给京东,出租给淘宝。随着中国这几年网购电子商务的发展,其实对物流地产每年的增长需求量非常之大。每一个行业的兴衰和发展,对地产也许都是一个新的细分市场的机会。

结合这个,我觉得形势已经变了,天已经不同于过去的天了,关键在于我们自己。

陈恒六:我觉得中小房地产企业,关键要找准一个窄的客户群。现在万科以标准化著称,我个人不太赞成标准化。房地产的一个基本标志,是地段!地段!地段!既然地段那么重要,那显然不同地段有不同的房子,所以我个人不太看好标准化,当然因为万科会选位置,它的地一开始都选在城乡接合部,所以它的标准化还可以。今后随着房地产更加深入地发展,这样大片的土地获得不太容易了,每一块地都变得很特殊,每一块地都有它的地段,每一块地拆迁完了出来就这么一点,你怎么标准化呢,周边都是不同的环境。现在政府也越来越精,蓝孔雀那块地,明明是一块地,给拆9块,并且分3家,你怎么标准化,所以我想万科不去拿那块地,是没法上标准化的手段。

其实房地产中小型企业并不小,都有几十亿的资金,我个人感觉是巨型的企业。我和职业经理人协会的人交谈过,他们说一千万的营业额就叫规模企业,这是浙江省的标准。一千万的营业额对房地产企业来说就是几套房子的事,有时候一套还不到。我就准备做小的房地产开发商,一年就拿一块地,慢慢琢磨,弄得特别精致,特别好,我坚信也有它特殊的市场。

皮鞋、衬衣等能搞出那么多品牌和花样来,一些人却说房地产中小企业没前途,都得被大鳄吞了,我从心里头不赞成这个观点。我认为房地产大企业,像万科有万科的活法,房地产中小企业也有中小企业的活法。甚至微型的房地产开发企业,也有自己的活法。比起人家做皮鞋的,做衬衣的,那我们做房地产的太粗放了,市场空间不是一点半点,是巨大的。我自己感到,随着人们浮躁的心态过去之后,沉淀下来之后,人们对房子的喜欢什么,不喜欢什么,一定会有很多很多不同。至少我的朋友去看房子,有人看了很多,说实话,都不太满意。

朱立东:房地产市场确实是会细分的。行业的集中度肯定相对来讲会慢慢提高,万科现在1700多亿,占全国房地产市场份额2%左右。现在全国能够进一百强的,在全国8万亿总体市场份额中,比例是在上升。像杭州这样的城市再过两到三年,可能它的市场集中度也进一步提升了。这个集中度提升了之后,并不是说中小企业没有饭吃,它应该还会有饭吃,无非是市场细分的话,你怎么去做的问题。所以说中小企业还会有它的生存空间,你继续做房地产主流市场也可以,但是你做细分的,比如养老地产也可以。