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光耀地产重组遭遇变数:受制偿还和兑付难题

21世纪经济报道
2014-05-16 16:01:15
人物:    企业:光耀地产
导读:深圳光耀地产集团内部人士向记者确认,光耀旗下资产目前正在重组准备中,一系列的评估、谈判正在进行中。除此前剥离出去打包进入光耀金源的6个项目之外,不排除光耀地产被整体收购的可能性。截至发稿前,该公司仍未有明确的重组方案。

明源地产研究网  深圳光耀地产集团内部人士向记者确认,光耀旗下资产目前正在重组准备中,一系列的评估、谈判正在进行中。除此前剥离出去打包进入光耀金源的6个项目之外,不排除光耀地产被整体收购的可能性。截至发稿前,该公司仍未有明确的重组方案。

据21世纪经济报道记者了解,几家业内知名的大型房企也对光耀地产整体收购表示出兴趣,自融创、绿城之后,未来一段时间,不排除房地产业界又一例并购事件出现。

5月初,光耀地产被曝濒临破产。光耀创始人兼董事长,47岁的郭耀名曾一手将公司做到全国百强,由惠州一隅而至深圳、杭州、上海。“公司旗下的土地、项目,都是实体资产,估值近百亿,变卖一些,希望可以渡过难关。”他对21世纪经济报道记者说。

5月15日,ST新都一纸公告进一步揭开大股东光耀资金链问题。公告显示,公司至少为光耀4笔借款提供违规担保,借款本金总额约2.35亿元。公司解释称,上述借款担保均未经公司决策程序,事后均未披露。这四笔借款均已进入诉讼程序,法院已冻结ST新都相关款项,查封了公司旗下资产新都酒店大楼。
 

资产处置可能性

过去的十几天里,郭耀名和他的高管团队已会见各路意向接盘者。其中,投资公司、资管管理公司以及金融机构占绝大多数,也曾接触大型地产公司。

郭耀名称,目前公司确实在进行资产重组,他首先考虑的是转让天津团泊湖项目;此外惠州市政府正在协调有关部门加快办理光耀惠州项目相关土地手续,这些项目也是可以变卖的。

郭耀名同时表示,不排除接下来光耀被金源控股整体收购的可能性;严跃进认为,对于很多投资商而言,这个时候收购光耀地产的股权,价格会比较低。通过外来资金入股,能够改善公司的治理结构。

2013年,光耀与北京金源控股公司合作成立合资公司,光耀以全资子公司惠州明泰公司(光耀金源集团前身)共五个项目入股,分别为惠阳项目米特住区,惠州荷兰水乡9期、惠东巽寮湾海王子、惠城区小金口、杭州千岛湖;而金源控股公司以20亿元入股。初期光耀持股光耀金源51%,金源控股公司持股49%。

不久之后,合资公司再次买入上海涵璧湾项目,至此打包进入光耀金源的项目增加至6个,而光耀金源的股权结构也变为金源控股占51%,光耀占49%。光耀金源法定代表人也变更为邬国邦,其是北京金源控股的董事长。

此举被业界认为是在仿效当年的顺驰孙宏斌,当2006年顺驰被路劲基建整体并购之前,孙宏斌便早在2003年创立了融创中国,将手中的高端住宅和商业项目打包进融创,而将一堆债务和质地较差的项目留给了顺驰/路劲,引发了后来孙宏斌和单伟豹之争。

光耀内部人士否认了郭耀名“金蝉脱壳”、公司股权易主的说法。“现在只有6个项目打包进光耀金源,其余项目都还是光耀自己在做。”该人士说。

根据中国指数研究院的一份资产评估报告,2013年光耀的总资产为逾90亿,如果排除上述合资公司的6个项目,则光耀剩余能转让、变卖股权的项目还有18个左右,公司目前重点运作的项目包括惠州光耀城以及三个分别位于惠州、东莞松山湖和威海的全球候鸟度假地项目,这个产品系列以独立运作的事业部形式操作,属高端物业,估值较高,是公司重要的资产包之一。

接近光耀的人士向21世纪经济报道透露,资金链紧张的问题两三年前就已出现了,而光耀对其资产的处置也早已开始。

“当资金面临问题时,项目停工是止损的最直接做法。实际上光耀地产已经在做了。”上海易居房地产研究院研究员严跃进认为,适当减少支出,加快可售项目资金回笼,是光耀目前首先要做的;其次可考虑的是项目转让和售卖。
 

受制兑付难题

然而即使度过当前的危机,光耀今明两年的日子都不会太好过,相关金融机构已经在担心光耀的偿债和兑付能力。

记者调查显示,以光耀资产为标的、目前仍处于存续期的金融理财产品至少有三个,分别为新华信托-惠州候鸟酒店特定资产收益权投资集合资金信托计划、中融信托·新都酒店股权收益权投资集合资金信托计划以及财通资产-光耀扬州·全天候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划,涉及总金额约为5.5亿元。

郭耀名对记者说,过去数年光耀在金融机构的信用还是不错的,几乎从未拖欠金融机构欠款。而公司过去发行的数个信托资管计划也都按时兑付。

从上述产品的设计来看,光耀现存的信托、资管计划有较强的抵押担保措施,包括土地使用权抵押、光耀子公司股权质押和母公司的连带责任担保等,可部分对冲融资方的资金链风险,但信托业人士指出,如果楼价下行,土地使用权、在建工程的抵押价值也会减少,抵押担保也可能被削弱。

以中融信托产品为例,该计划去年8月发行,期限两年,规模1.1亿元,预期收益率8.5%、9%,信托资金用于受让深圳市瀚明投资(光耀子公司)持有的4550万股新都酒店流通股股权收益权。自2013年6月14日起,瀚明投资持有的4550万股新都酒店股权已被质押给中融信托,瀚明投资及其实际控制人郭耀名承担连带责任担保。

而今光耀出事,中融信托对上述产品的兑付已不乐观。上述产品负责人表示,眼下最关注光耀在5、6月份情况是否会好转,不排除项目提前终止的可能。提前兑付的话由中融托底,对中融自身不会有太大影响;对光耀来说,该人士认为光耀能采取的措施就是向银行借款或者低价售楼。

新华信托上述产品有关负责人则表示,现在仅仅依靠光耀兑付已经基本不可能了;光耀的一些土地抵押物仍有价值,另外新华信托会考虑将资产打包卖给不良资产收购公司,来获取一些资金,尽可能保证不亏。

财通资产去年末为光耀融资2.5亿元,为期两年,用于光耀扬州项目开发。财通资产有关负责人称,项目风控严格,土地抵押率为44.6%,项目公司100%的股权提供质押;光耀地产集团及其实际控制人郭耀名均提供不可撤销的连带责任保证。

“目前来看,该项目还款来源主要是销售回款,如果光耀找不到盘活企业的资金,到期兑付出现问题的可能性较大。”一位不愿公开姓名的业内人士表示。

财通资产方面表示,今年初已注意到光耀地产的状况,已将其列入关注名单;光耀内部人士也证实与财通方面保持积极沟通,力证公司将配合金融机构到期完成兑付。
 

资产负债表之辩

光耀当前究竟遇到了什么问题?资金缺口有多大?

21世纪经济报道记者调查显示,目前问题主要集中于光耀天津团泊湖项目因欠工程款导致可售房源无法解押,而惠州数个项目也出现类似情况,此外公司数个项目已暂时停工。

对郭耀名来说,当务之急是支付所欠工程款项以及偿还近期到期的债务。他对记者说,天津项目拖欠工程款1.5亿,还需2000万便可完工,惠州几个项目数百房源要按时交房也只需数千万元,短期内需偿还的借款有个人周瑞坤3000万元,周勃6000万元、利息960万元及逾期利息、违约金,总共加起来需5亿左右,即可弥补当前的资金缺口,让项目重回正常轨道。

多数业内人士对郭耀名上述说法表示不甚乐观。

“目前没有金融机构要求公司提前还款,仍有一些金融机构愿意在贷款到期后继续给光耀放贷。”光耀内部人士说,实际上公司情况并没有外界传闻的那么糟糕。不过其也表示,在曝出破产传闻后,公司融资已相当困难。

事实上,仅以表内来看,光耀的资产负债表并没有那么难看。

郭耀名向记者透露,公司过去三年金融机构借款保持在每年30亿左右、负债率50%的水平,今年共有金融机构借款包括银行贷款、信托、基金等27亿,负债率在50%左右,拖垮公司的是表外累积的高息民间借款,过去三年借款本金20亿,目前本金加利息仍在20亿以上。

郭预计,如果表内外一起,则光耀整体负债率在70%-80%;但熟悉公司财务的人士分析,光耀的表内外融资始终是分开的,融资成本和债务总额不易测算,实际负债率应高于这个比例,甚至有可能资不抵债。

郭耀名向记者坦承,过去三年公司对高利贷的态度,从最初的短期过桥借款、委托贷款到变成长期的依赖,是惨痛的教训;在去年下半年遭遇房地产市场下滑后,公司资金链越来越紧张,无法按期偿还高利贷款项,导致复利增长债务越滚越大。