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“大鱼吃大鱼”时代来临 房企并购或加速

中国证券报 姚轩杰
2014-05-22 10:37:50
人物:    企业:
导读:多家券商报告指出,从光耀和绿城的事件来看,目前房企并购的金额和规模比以往要大很多,这与房企竞争的门槛越来越高有关。中国房地产市场进过十多年的高速发展已逐渐成熟,行业集中度也在不断提高,未来“大鱼吃大鱼”的并购案例会越来越多。

明源地产研究网  据《第一财经日报》,融创宣布收购绿城30%股权,浙江第一大房企易主;因资金链危机,深圳光耀地产面临被收购的命运……在楼市调整期到来之际,房企间并购行为呈增多趋势,而且,从单纯的“大鱼吃小鱼”演变成“大鱼吃大鱼”,资本层面的合作更普遍。

业内预计,房企资金链趋紧或成为并购潮的导火索,未来更多并购案例将可能发生,相应地,房地产行业“强者恒强”的格局将进一步巩固,而“小而美”的区域型房企或难以生存。
 

“大鱼吃大鱼”时代来临

“过去在2008年和2011年两个时间点上,市场情况出现变化导致不少房企倒下,房企并购主要是大企业并购小企业;而现在的趋势是大企业并购大企业。”兰德咨询总裁宋延庆指出。

截至5月20日,融创中国市值为126亿元,而绿城中国市值达到184亿元。融创中国2013年年报显示,2013年公司实现销售业绩508亿元,高于其年初制定的450亿元销售目标,同比增长61%。而绿城中国2013年实现销售金额651亿元,同比增长19.2%。在目前的房企格局中,融创和绿城都属于第二梯队的大型房企。若融创收购绿城30%股权顺利,融创将跻身第一梯队的千亿房企行列。

而曾经的百强房企光耀地产因资金问题或被整体性收购。近日,光耀地产控制的上市公司*ST新都公告称,公司至少为光耀地产4笔借款提供违规担保,借款本金总额约2.35亿元。因上述借款担保均未经公司决策程序,事后均未披露,且这四笔借款均已进入诉讼程序,法院已冻结公司相关款项,查封了公司旗下核心资产新都酒店大楼。

一位深圳地产圈人士告诉中国证券报记者,自财务危机爆发以来,光耀地产董事长郭耀名和他的高管团队已会见各路意向接盘者,包括大型上市地产公司、投资公司、资管管理公司以及其他金融机构等。郭耀名在不久前接受媒体采访时表示,只要能解决光耀的问题,愿意接受其他企业的收购。

业内人士认为,光耀最终的结局很可能是被金源控股整体收购。光耀与金源的合作早有渊源。2013年,光耀与北京金源控股公司合作成立合资公司,光耀以全资子公司惠州明泰公司共五个项目入股,而金源控股公司以20亿元入股。初期光耀持股光耀金源51%,金源控股公司持股49%。不久之后,合资公司再次买入上海涵璧湾项目,至此打包进入光耀金源的项目增加至6个,而光耀金源的股权结构也变为金源控股占51%,光耀占49%。光耀金源法定代表人也变更为邬国邦,其是北京金源控股的董事长。

多家券商报告指出,从光耀和绿城的事件来看,目前房企并购的金额和规模比以往要大很多,这与房企竞争的门槛越来越高有关。中国房地产市场进过十多年的高速发展已逐渐成熟,行业集中度也在不断提高,未来“大鱼吃大鱼”的并购案例会越来越多。
 

资金链趋紧或致并购加速

房企被并购的主要原因是资金链紧张引发财务危机。今年以来,信贷紧缩导致市场成交量下降,购房者观望情绪加重,从而影响房企销售回款和资金链安全。

3月份,浙江宁波奉化最大本土房产企业——兴润置业因高达35亿元的债务违约而倒闭;4月初,南京盈嘉地产资金链断裂,所开发的合家春天项目停止施工;4月中旬,南京福地房地产公司老板张从华跑路;4月18日,浙江立德房产因拖欠多笔民间借贷,被债主逼上法庭;5月10日,青岛女地产商君利豪集团公司董事长王莉欠债12亿元而跑路被曝光。

作为泛金融及资金密集型行业,资金当属房企第一要素。兰德咨询统计上市房企2013年年报中房企资金来源数据显示,综合各类资金来源,去掉房企自筹资金外,外部资金来源中,2013年,销售定金及预收款占46.2%;来自银行贷款的比例占45.1%;其他渠道,包括基金、信托、外债、外资、典当行等,仅占8.7%。

“也就是说,销售回款和银行开发贷款占比超过了90%,而这两项都与信贷政策密切相关。而今年银行恰恰收缩了个人按揭贷款和房地产开发贷,这等于直接掐住了房企咽喉,稍有不慎就会断气。”宋延庆告诉中国证券报记者,在销售形势不乐观和信贷政策没有实质性放松的情况下,今年会有更多的企业出现资金紧张或财务危机,这也加速了房企并购的步伐。

在这波房企并购中,市场规模和占有率越大的企业受益或越大。“万科、保利、中海这些企业,银行信贷和海外融资渠道是畅通的,在市场不好的时候收购中小房企甚至是大房企,可以低价获得股权或项目,进一步巩固市场地位。”复星地产旗下一位房地产基金负责人表示。
 

“小而美”房企或难生存

在狂飙突进十多年后,中国房地产市场已进入转折期,增速放缓已是不争的事实。目前,房地产门槛越来越高,“强者恒强”已是行业趋势。

“可以说,房地产市场已进入规模为王的大象时代。换句话说,在房地产行业, 先做强还是先做大 的答案已经揭晓, 小而美 模式越来越没有空间,中小企业要么努力变成大象,要么被洗牌出局。”宋延庆认为。

事实上,自2008年以来,中国房地产企业的数量在不断减少,一些主业不是房地产的公司纷纷剥离房地产业务。不过,发展比较稳健的区域型房企也得到了较快的增长,在一个省份或几个城市站稳了脚跟。

但未来5年,这种模式或将难以为继。“首先,房地产已经过了轻松赚钱的时代,区域型房企走出去会更困难,异地扩张的拿地成本和市场风险更大;其次,未来城镇化的发展也会主要围绕一二线城市发展城市群,三四线城市机会不大,但一二线城市的进入门槛非常大。因此,不能做大,就只能被边缘化。”上述地产基金人士表示。