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巴克莱:今年中国楼市滑坡形势比2008年更严峻

腾讯财经
2014-05-30 09:12:04
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导读:有些房地产中介机构称,它们很怀念2011年时的住房市场滑坡。在当时,很多买房者都将市场的滑坡视为买入机会,因此纷纷接洽中介机构,想要绕过限购政策购买第二套或第三套房。但在今天却已“没有这样的要求”,宁波市的房产销售中介人黄恒(音译)说道。

明源地产研究网  外媒近日刊文称,尽管中国政府正日益推出更多措施来提振住房销售量,但住房市场的滑坡形势仍在不断加深,从而加重了有关中国经济健康性的担忧情绪。

在最近几个星期中,从北方的天津到南方的南京等中国各大城市都已放宽了针对住房购买和抵押贷款活动的政府限制性措施。此外,中央政府也在本月鼓励银行提高贷款量,试图帮助中国住房市场实现复苏。当局希望扭转住房市场的滑坡形势,这种形势已经导致今年前四个月时间里的全国住房销售额同比下降了9.9%。同期,中国的新屋建筑开工率也同比大幅下降了24.5%。

外媒称,当局希望能吸引潜在购房者重返市场,比如说29岁的宁波品牌顾问叶正伟(音译)。但可惜的是,叶正伟并未“上钩”。

“哪怕政府放宽限制,我也不会再买一套房子了。”叶正伟说道,他在2012年购买了自己的第一套公寓房,单价为每平方米人民币1.4万元(约合2250美元)。而在今天,开发商正在以较这一价格低25%的单价出售可比住房。“我是(住房)供应过剩的牺牲者。”叶正伟这样说道。

市场观察人士正在等待5月份的相关数据,以便观察住房市场的滑坡形势是有所加深,还是显示出缓和的迹象。预计数据提供商中国房地产指数系统(China Real Estate Index System)将在本周末公布100个中国城市的5月份房价数据。

目前,中国房地产开发商正面临着一种消费者观点所带来的压力:中国的不动产价格已经见顶。在这种观点的支持下,潜在购房者正在推迟买房时间。在过去三年时间里,29岁的宁波市公务员Summer Fan一直都在尝试出售她名下的一套两居室投资房产,以便为她三岁的儿子购买一套靠近一所好学校的新公寓房。

“我上一次收到的报价是人民币80万元”,那是在将近一年以前,她说道,“我很后悔当时没卖掉。现在我的希望就是,市场能赶紧复苏。”

专家指出,除了消费者情绪以外,长期因素也是导致住房市场滑坡的原因之一。专家称,在除了北京和上海等最富裕城市以外的很多市场上,都存在着住房建筑量过剩的现象;此外,个人收入以及整体经济增长速度的放缓也起到了很大影响。在2013年中,中国城市居民的人均可支配收入仅增长了9.7%,相比之下2012年为增长12.6%。

“与2008年和2011年相比,这一次的(住房市场)滑坡形势更加严峻。”巴克莱银行分析师Alvin Wong说道。

对于增长速度正在放缓的中国经济来说,不动产市场的疲弱表现是一种严重的威胁,原因是这个行业与其他许多行业之间都存在着错综复杂的关系,如钢铁、水泥和家用电器等。分析师称,房产相关投资对中国GDP总额作出的直接贡献为12%;如果算上支付给建筑工人的工资以及来自于相关行业的产值等其他项目,则这一比例将会超过20%。

有些房地产开发商已经表达了对当前市场状况的担忧情绪。本周早些时候,中国国内媒体援引了房地产大亨潘石屹在一个论坛上发表的言论,他在这个论坛上将中国的房地产市场比作了泰坦尼克号。身为SOHO中国董事长的潘石屹随后在微博上写道,他在参加这个论坛时不知道有记者到场。

其他一些房地产相关人士则正试图安抚人心。中国万科集团的董事会秘书谭华杰在本周召开的一次媒体见面会上表示:“今年中国的平均房价将会保持稳定。”按营收计算,万科集团是中国最大的房地产开发商。

谭华杰说道,他预计房价和房产销售量的压力来自于小型城市的供应过剩状况,并预计某些房地产开发商将会减少住房建筑量。“与2012年时的水平相比,2014年截至目前为止的销售量还是有所增长的,因此情况并没有那么糟糕。”他说道。

对中国政府来说,可刺激不动产市场的措施包括下调银行存款准备金率或调低利息等,前一种方式的目的是提高可用于借贷活动的资金量,从而起到放宽信贷的作用。但是,中央政府不太愿意出台如此广泛的措施,原因是担心宽松的信贷状况很可能会刺激开发商营建过多的住房,从而重蹈覆辙。

银行家和分析师指出,尽管中国人民银行已经推出了一些刺激性措施,但大多数商业银行都不愿意面向购房者打开抵押贷款的“龙头”。“中国人民银行不得不提供那样的‘窗口指导’,恰恰就意味着(住房市场确实)存在问题。”中国农业银行的首席经济学家向松祚说道。“今时今日,你会从商业银行本地分行中听到的话是:‘我们不觉得房产还值那么多钱。’”

中国政府在大约四年以前实施了住房市场限制性措施,原因是担心急剧上升的住房价格会导致普通家庭不得不退出市场,从而激起社会矛盾。这种限制性措施所带来的结果是,地方政府限制消费者购买多套住房,而银行则对面向房地产开发商和部分购房者的贷款活动实施了控制。

而在今天,许多地方正在撤回这种限制性措施。有些地方政府已经取消了限购政策,如南京市和无锡市以及天津市下辖的一个区等;而在营口市和铜陵市,买房者可以享受减税优惠政策。

但是,地方政府官员也仍面临着限制。中国住房和城乡建设部政策研究中心原副主任王珏林说道,各个城市将有更大余地来进行政策微调,但仍将有责任确保“有序的”市场。“我不认为地方政府将被允许逆转住房限购政策。”他说道。

在广西省的省会南宁市,不动产中介机构称当地政府所作出的一项政策改变没能在很大程度上起到提振需求或拉升价格的作用。根据南宁市调整后的政策,如果外地人在该市买房,那么就可获得本地居民身份。

而据当地媒体报道称,宁波市政府在今年5月份要求房地产开发商不要采取大幅降价的措施,原因是担心此举可能会损害土地价值和该市的声誉。据熟知内情的消息人士透露,宁波市政府官员称,可能会对政府限购政策进行微调,但不会作出书面承诺。宁波市住房和城市发展委员会并未对此作出回应。

据官方数据显示,宁波市4月份的平均房价与3月份相比下降了0.2%,这是自2012年10月份以来该市房价首次出现环比下降。而据中国房地产指数系统公布的数据显示,今年前四个月时间里的住房销售量下降了30%。

有些房地产中介机构称,它们很怀念2011年时的住房市场滑坡。在当时,很多买房者都将市场的滑坡视为买入机会,因此纷纷接洽中介机构,想要绕过限购政策购买第二套或第三套房。但在今天却已“没有这样的要求”,宁波市的房产销售中介人黄恒(音译)说道。