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国信美投郭道明:美国房产租金回报稳定 还将火热5到7年

凤凰网房产
2014-05-30 16:02:16
人物:    企业:
导读:目前,美国总体房价正在回升,相反的,国内投资环境的不断恶化,政策性的不明朗等因素,或将导致房产投资者面临“吐出”当初所赚回来的钱。此外,目前人民币贬值,亦是投靠海外,规避资金风险的一个时机。

明源地产研究网  随着海外地产的投资大潮袭来,如何在这场购房“大战”之中获胜,成为每个置业者关注的重点。美国作为海外置业者的“必争之地”之一,那么,现今的美国市场正处于一个什么样的状态?在国内市场“萎靡不振”的背景之下,进军海外市场是否是最佳时机?如此多的疑问,均是需要在“下手”之前明晰。

针对购房人所关心的问题,凤凰房产专访了国信美投置业投资(北京)有限公司副总裁郭道明。其指出:目前,美国总体房价正在回升,相反的,国内投资环境的不断恶化,政策性的不明朗等因素,或将导致房产投资者面临“吐出”当初所赚回来的钱。此外,目前人民币贬值,亦是投靠海外,规避资金风险的一个时机。
 

租金回报稳定 催生投资热潮

凤凰房产:目前国内市场遇冷,越来越多的房企开始转向海外投资,请您谈谈如今美国市场现状如何?

郭道明:根据官方数据,自1963 年至2011 年第四季度,美国实际成交房价上涨了近14 倍;与2007 年的顶峰相比更上涨了16.7 倍;至今47 年间平均每年上涨5.9%。美国房产价格小波动不断,大趋势则稳定上涨。

从1963 年至今,共有四次大的房地产危机,亦称为“市场调整期”。应该说美国房地产市场每一次的市场调整期都与美国甚至世界经济周期密切相关。

1969 年,由于美国越南战争、阿拉伯国家大幅提高油价以及禁运石油,美国爆发了第二次世界大战以后第5 次经济危机,导致住房抵押贷款利率从7%上涨至8-11%,房产市场价格下跌,于是“第一次房地产危机”开始了。而“坏景不长”,1972 年房价触底反弹,之后很快回到经济危机之前水平,并且开始了数年的大幅上涨。

直到1981 年,80 年代世界第一次经济危机爆发,世界各国发生严重的滞涨(Stagflation),美国失业率大增,“第二次房地产危机”爆发了。住房抵押贷款利率高达18%,一级借贷利率高达22%。人们对市场充满了消极的态度,认为近10 年房价都难以回升,于是,房产交易量大幅缩水。但事实上,仅过去两年房价便又回到了上升的轨道。

时隔十年,由于全国性的商业房产投资过剩,美国房地产市场于1991 年又爆发了一次小规模的房产市场波动,也就是“第三次房地产危机”。但其影响力相对较小,对于住宅市场,仅加州等地受到影响。之后,自1993 年起,美国房地产市场开始了十几年的繁荣期。

在2006 年左右房价达到高峰后,美国爆发了一次近50 年最轰动的金融地产危机,同时也触发了规模最大的这“第四次房地产危机”。由于房价的飙升导致需求量的下降,银行为了刺激需求放宽了贷款门槛,取消赎回权比例上升,银行没收了越来越多的房产;2008 年次贷危机爆发,越来越多的人无法再负担房屋的贷款,只好低价将房屋出售,或是被银行收回后以很低的价格抛售。据统计,2008 年,美国整体房价下跌近20%,部分地区达40-50%。这一场美国房地产市场的崩溃持续了近4 年,直至2009 年5 月开始,标准普尔的房地产季度报告带来了令人鼓舞的消息:美国总体房价开始回升!

时至今日,2014年的统计数据,美国部分中国人耳熟能详的大城市如:西部加州的洛杉矶和三藩市,还有东部的纽约等在过去两年每年房价基本上升值比例为15-20%之间,除了这些领涨的城市外,其他二三线城市也紧跟其后,如:佛罗里达州的奥兰多,德克萨斯州的休斯顿等,每年都有超过10%-15%的涨幅。其实,国外房价并没有我们想象的高,投资回报率也很不错。

并且美国各城市房屋租金也很稳定,比如我们有一个客户,就买了一套10万美元休斯顿雅博麗苑公寓,单单租金每年收益率就有8%,再加上房子本身每年10%的稳定升值。所以整体算下来就有20%的回报率,而北京房价现在是1%-2%平均回报率;另一方面,也可以看到我们身边越来越多的朋友,将孩子送到国外去读书。

据胡润研究院去年公布的一项调查显示,80%中国富人计划将孩子送到国外上学,这也产生了不可忽视海外购房需求,所以,不管是投资也好,自住需求也好,越来越多的国内投资者有了这种全球资产配置需求,也正是看到了这种市场商机,美国纽约华尔街的国际著名金融机构Meritros Investment在北京成立子公司——国信美投置业投资(北京)有限公司,得益于我们总部位于美国金融中心华尔街的优势,能够在第一时间了解到最新海外地产信息,我们希望能更全面、更高效为国内客户提供投资服务和海外地产投资项目。
 

美国的“病”基本痊愈 开启资产安全模式

凤凰房产:大家都在说,现在是中国楼市拐点,您如何评价众多房企转战海外的这种做法,是分散风险还是其他?面对中国楼市投资现状,现如今去美国投资是否合理?是否有风险?又有哪些投资优势?

郭道明:随着国内投资环境的不断恶化,政策性的不明朗等因素,很多原来的房地产投资客现在都处于观望的状态,刚刚过去的“五一”期间数据我们也看到二手房及新房成交量暴降,市场其实是很公平的,当初钱是怎么赚回来,现在搞不好就会让你怎么吐出来。

就拿美国为例,现在众多房企及投资者转战美国市场,除了现在美国房地产价格自次贷危机以来有了大幅度的下跌外,另外就是人民币对美元过去这些年的增值,从8时代走到现在的6时代,升值超过20%,其实每个投资者或者房企心中都会算这笔帐,与其死守等着买单,还不如把资产转移到安全的市场去,以达到资金避险的目的。

不仅是大的房企如此,我们有一个客户郑先生,他北京房子卖出去的时候,未到达当时市值均价5万/平米,在4.5万/平米时出手了。虽然是未达到理想价格,但郑先生这笔钱投资到了美国房产,两套房子每年均有12%的收益率。郑先生后来告诉我,他很高兴也庆幸当初果断选择,因为他了解到,在他之后按4.5万/平米出手市场上已鲜少问津了,早出手果然是对的。按收益率里外算起来,郑先生还是赚了的。其实,自次贷危机以来,美国只是轻伤,欧洲是重伤,而中国却是实实在在的内伤。

身为世界第一强国的美国,饿死的骆驼还比马大,何况他们并没有死,只是病了而已,而且现在病已经基本上好的差不多了,所以不管是对房企还是投资者来说,现在美国资产都是比较安全的资产。

说到优势最后一点,与美国人居住习惯有关,美国人居住习惯都是跟着工作走,工作在哪里就搬家到哪里租房住,尤其是年轻人不会轻易买房子,这就造成了美国的租赁需求远远高于买房需求。而且美国买房是有永久产权的,也不像在国内有户口、交税年限等因素限制,现投资者可以在专业机构帮助下,了解一些高回报、低风险的海外理财型地产投资项目,像国信美投,就可以帮助投资者做最佳资产分配和组合。有了专业机构帮助,在海外买房就像通过银行做了一个理财一样,房产交易的过程也很简单。
 

展望:美国房地产市场或将持续火热5-7年

凤凰房产:从一些投资数据上,我们看到美国房地产行业也在逐渐复苏。那么,未来海外置业发展趋势会是什么样的?

郭道明:从很多数据来看,美国房地产都显示其正在一个稳健上升的通道当中,其实房价涨不涨,道理很简单,买的人多了,就涨,卖得人多了就跌。据相关数据显示,中国人去年成为美国房地产第二大外国买家,成交量高达123亿美金,仅次于第一大外国买家加拿大人,似乎至美国次贷危机以来,全世界都在抄底美国房地产。

当然我们不敢说市场热点是永恒的,不过根据美国10-12年一个经济周期,每次经济衰退需要3-5年来恢复的惯例,2008年至今刚好5年,美国经济也有了相应的回暖,就美国股市而言,过去五年每年的平均涨幅高达20%。按照此规律而言,其经济及房产市场至少还能持续火热5-7年。