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地方棚改跑步前进 做好了才是有效救市

明源地产研究院综合整理
2014-06-04 21:28:15
人物:    企业:
导读:地方政府切实做好“本分”,扎实推进“棚改”。不管是从推进房地产行业长期健康发展的角度,还是从改善地方政府资产负债表的角度,当前,做好“棚改”才是最有效的“救市”。

明源地产研究网  在国务院研究部署进一步发挥开发性金融对棚户区改造的支持作用两个月以来,各地棚户区改造正如火如荼推进。

云南在短短4天内完成了项目环评、土地、可研、规划等省级评审要件批复工作。

《云南日报》报道,一个多月来,棚户区改造融资工作在建设模式、审批进度、责任分工、管理措施、融资成果方面取得重大进展。其后,两周内省级建设主体完成符合条件的项目打捆上报,4月底前国开行云南分行完成分行审批并上报国开行总行。

在海南,今年4月,国家开发银行监事长刘梅生到海口调研棚户区改造项目。国开行为棚改还成立了专门的机构,出台了专门的措施。

自国家棚户区改造政策出台以来,截至今年5月20日,国开行已累计向海南承诺棚户区改造项目贷款300亿元。

中原地产首席市场分析师张大伟告诉《第一财经日报》,对地方政府来说,棚户区改造可以弥补目前房地产市场下滑对经济带来的负面影响。而且,棚改不像保障房会影响到政府手中的储备用地,地方政府也很乐意去做。

贵州省政府参事、贵州社科院城市经济研究所所长胡晓登告诉记者,在目前工业产能过剩比较严重的情况下,经济要保持平稳发展,必须要有新的投资领域,既不会带来产能过剩,又能消化部分过剩产能,还能满足老百姓的需求。棚改,就是很好的投资领域。

今年4月中旬,云南省政府出台《关于加快产业转型升级促进经济平稳较快发展的实施意见》(下称“十六条”),提出实施“出棚进楼”行动,明确今年全省要新开工建设、改造城镇保障性安居工程17.13万套(户),其中各类棚户区11.55万户(套)。

胡晓登说,原有的城镇化主要走的是空间扩张模式,在土地控制红线和征地成本日益上升情况下,已经越来越难,而棚改用的是原有的土地,不存在征地问题,推进速度要快很多。

在棚改中,解决资金来源一直十分关键。以云南为例,初步测算,2013年至2017年,全省棚户区改造规模需新建4500万平方米,按每平方米3000元测算,仅回迁安置房的建安成本就需要资金1350亿元。

在原来只有云南省城乡建设投资公司一家省级建设主体的基础上,云南省新增云南省城市建设投资集团有限公司和西南交通建设集团股份有限公司,作为省级棚户区改造建设主体和融资平台,采取“统一授信、统一评审、统借统还”的方式,向国家开发银行金融机构申请贷款进行合作。

中铁置业贵州公司副总经理王成平告诉本报记者,国开行主导发行住宅金融专项债券,利息较低,能有效降低开发企业的资金成本。当然,借的钱终归要还。因此,在棚改中,如何寻找赢利模式很关键。

王成平认为,由于拆迁安置成本很高,因此一些房价不是很高的城市,棚改要实现盈利,只能靠容积率,但如果容积率太高,也会带来一系列问题。胡晓登也说,很多棚户区位于老城区,改造后容积率太高,很容易使得老城区更加拥堵,城市的品质和舒适度也会受影响。

以贵阳最大的棚改项目花果园为例,这个占地6000余亩、总建筑面积1830万平方米、规划居住人口就高达50万人的超级大盘,是当地棚改的典范。

不过,胡晓登与王成平均认为,该项目由于改造成本很高,容积率也很高,由此也可能带来新的城市拥堵等问题。

王成平担心,为了解决盈利问题,一些地方棚改可能会走样,最后成为开发商变相拿地建设商品房的方式。

胡晓登也说,棚改过程中要防止一些地方政府“搭车上路”,搭棚户区改造的政策快车,但走的仍是大规模房地产开发的老路,不是真正着眼于解决棚户区改造所涉及的民生、城市贫富差距等问题。
 

广西棚改将惠及190万居民 预计拉动内需4449亿元

广西计划5年完成各类棚户区改造55.71万户以上,实施棚户区改造项目1818个,预计可惠及居民190万人,拉动内需4449亿元。

根据方案,广西各地将量力而行,优先安排连片规模较大、住房条件困难、安全隐患严重、群众要求迫切的项目和改造条件基本成熟的项目进行改造。至2017年底,广西全区城市棚户区改造要达到以下目标:基本完成国有工矿棚户区、国有林业棚户区、国有垦区危房改造,住房供应结构不断优化,使城镇居民住房条件明显改善,城市基础设施和公共服务设施建设水平不断提高,促进我区城镇的全面协调和可持续发展。
 

陕西:今年地方政府债资金主要用于棚改等方面

陕西省第十二届人民代表大会常务委员会第九次会议日前批准了陕西省2014年地方政府债券收支安排及省级预算调整方案。据了解,地方政府债券资金将主要用于棚户区改造等保障性安居工程建设地方配套、陕南陕北移民搬迁、普通公路和水利建设等方面。

据介绍,今年财政部代理发行的地方政府债券分配陕西137亿元。根据财政部有关精神,今年地方政府债券资金,将加大对保障改善民生和经济结构调整的支持力度,优先用于棚户区改造等保障性安居工程、普通公路建设等重大公益性项目支出。

在2014年地方政府债券资金中,陕西省将分配省级债券资金66亿元,安排用于6个方面:安排保障性安居工程建设省级补助资金27.5亿元;安排陕南移民搬迁补助资金8.5亿元;安排陕北白于山区移民搬迁补助资金4亿元;安排交通建设资金5亿元;安排水利建设资金5亿元;安排偿还省级地方政府债券本息资金16亿元。

据了解,今年陕西全省保障性安居工程建设任务43.01万套,其中:廉租房7.7万套,公租房6.8万套,棚户区改造21.1万套。按政策省财政需安排补助资金32.5亿元,扣除年初已安排的5亿元,其余27.5亿元将从地方政府债券资金中安排。

陕西省今年地方政府债券137亿元,除安排省级66亿元外,其余71亿元将全部转贷市(区)。分配的原则是选取各市区可用财力、需偿还的2011年3年期地方政府债券本金,2014年保障性住房建设任务等3个因素进行测算。
 

评论:地方做好棚改才是有效救市

在楼市下行、地方经济承压之时,一些地方政府纷纷出台措施放松限购、鼓励购房。应当指出,不管是从房地产行业的自身发展规律来看,还是从调结构、转方式的宏观经济大背景来看,单纯刺激商品房市场的“救市”行为,其效果都难言乐观。

当前,地方政府应认真贯彻中央有关精神,切实做好“本分”,扎实推进“棚改”。不管是从推进房地产行业长期健康发展的角度,还是从改善地方政府资产负债表的角度,当前,做好“棚改”才是最有效的“救市”。

2014年初以来,部分城市房地产市场出现“量价齐跌”现象。不少企业资金链紧绷,出现债务违约风险;地方政府的土地收入和房地产税收下降,并影响当地经济发展。在这种情况下,政府出手托市,就成为企业和政府都乐意看到的结果。事实上,在房地产市场的每一个下行阶段,规律莫不如此。

但是,商品房市场应按市场规律配置资源,接受市场的自发调整,政府干预过多则有越位嫌疑。当前的住房供应体系中,面对低收入群体的廉租房和公租房供应体系由政府主导构建,从全国层面来看,还有很大的发力空间,面向“夹心层”的住房供应也面临较大缺口。

在此种情况下,致力于改善低收入居民生存条件的棚户区改造工作应被提上重要位置。“棚改”带有保障和市场的双重属性,不仅可提供大量的中低价位、中小套型房屋供应,它也是房地产业的下一个增长点,为许多房地产企业带来发展契机。可以说,其在弥补供应缺口、构建多层次住房供应体系中有着重要作用,其效果也远远好过单纯通过松绑限购来“救市”的行为。

经过多年的房地产投资高增速,当前整体楼市的供需关系已趋于平衡,部分城市甚至出现供大于求现象。房地产市场将告别快速增长的“黄金时代”进入低速增长期,已成各界共识。在这种情况下,“救市”行为即使可保一时,也难以顾及长远。从产业结构调整的角度看,“救市”也不是现阶段的最佳选择。由于房地产业规模庞大,且带动数十个上下游产业,造就了房地产业在整体经济中的优越地位。在很多区域经济中,“房地产独大”已成普遍现象,不仅对其他产业带来挤出效应,且不利于地方经济的可持续增长。若任由房地产市场继续独大,其产生的后果将不可逆转。

因此,面对复杂的市场环境,行政之手必须“有所不为”,避免干预市场信号,影响市场预期。它又必须“有所为”,正如“棚改”的可以作为的空间仍然很大,在以下方面,政府部门也应发挥主观能动性,勇于“有所为”。

第一,严格监管市场秩序。任何一个市场动荡期,都伴随着对市场秩序的冲击。尤其在市场下行周期中,通过各种手段冲击政策底线的行为时有发生,其极易引发恐慌,并加剧市场的波动程度。在这种情况下,通过严格的监管维护市场秩序,同样很有必要。

第二,构建房地产调控长效机制,包括个人住房信息系统的建设与联网、不动产的登记、房地产税的立法等。长效机制的推进,可逐步替代行政调控等手段,促进楼市的法制化和市场化进程。正因为此举会触动部分群体的“奶酪”,因此才有强力推进的必要性。

第三,推进产业支撑和制度变革。缺乏二三产业的支撑,房地产业难以长远和健康发展。当前各地出现的“空城”、“睡城”和“鬼城”等,很大程度上是由于“产业空心化”所致。发挥当地优势,扶持实体产业的发展,不仅有助于房地产的稳定,且是“调结构”的题中应有之义。同时,在推进新型城镇化和房地产业长远健康发展的过程中,户籍、土地等制度的改革也应同步进行。