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房企降价出货回笼资金 仍可撬动需求

明源地产研究院综合整理
2014-06-05 11:34:11
人物:    企业:
导读:在建项目较多、存货数量大、去化慢的地产商,别再犹豫了,应立即启动大范围降价。其他企业视资金压力而定。早降早主动,一定要抢在第一批。如果三季度能回笼大量现金,明年遇到绝佳的买地机会,你就不会后悔了。

房价过高严重透支需求 房企降价回笼资金

21世纪经济报道 李一戈

我一直在等待,谁将是今年率先在全国范围降价的知名地产商?

今年一季度的楼市,因为有些是去年年底的转签,成交数据还不算特别难看。但到4-5月,多数房企恐怕是更加失望,很多城市是量价齐跌,新房和二手房都一样。上半年只剩下6月份,就别指望会有奇迹发生了。

我曾经跟有些朋友说过,二季度尤其是4-5月的成交情况,基本决定了2014年的市场大势。如果限购和限贷政策不发生逆转,就应放弃幻想。

现在越来越清楚了,今年的调整是市场因素在主导。但有些城市的地产商不愿意相信,仍期望政府干预,取消或放松限购。显然,这还是一种“政策市”的思维。鼓吹市场化的地产商及其专家们,关键时刻想到的还是政策。

除非发生极端情况——譬如二季度GDP跌到7%以下,但这几乎是不可能的——中央不会允许全面取消限购,而微调或变相松动,从少数几个城市的反应来看,效果微乎其微。哪怕有更多的城市作出微调,情况也好不到哪里去。

而限贷,更没有丝毫放松的迹象。半个月前央行要求各商业银行讲政治,讲社会责任,房贷利率要合理定价。但银监会5月30日发布2013年年报时强调,涉及房地产贷款的各类贷款有关政策要求,银监会没有任何松动,也没有任何折扣,也没有任何讨价还价的余地。银行不愿意,你总不能按着它们的头强制放贷吧。

私下跟地产界同仁探讨时,曾听到地产商诧异地说:今年楼市政策几乎与去年完全相同,为何一跨进2014年就朝着量价齐跌的方向不回头?应该不是单一因素。宏观经济筑底仍不稳定,中小企业经营困难,房价过高已严重透支需求,信贷持续偏紧等,都在起作用。

我已经多次表达过类似观点:深化经济体制改革需要抑制房地产增速,民众也应有经济转入中低速增长的心理承受力。经过10年几乎是疯狂增长的房地产,理应来一次像样的调整。这对宏观经济、行业自身以及购房者,长远看都是有益的。

3月份的时候,我曾经特别紧张,担心中央政府扛不住压力,认可全面救市。那样做,意味着再来一次暴涨。我甚至跟拥有几套房的朋友建议过,如果再涨,立即抛售。因为暴涨之后必然就是崩溃。现在看来我多虑了,政府比那些末流专家想象的聪明得多。

我并且同意,经过一两年的调整,房地产市场会更健康,从这个意义上说,房地产还会有20年的发展时期,并不是唱高调,因为城市化带来的市场容量仍相当庞大。但这是与此前急风暴雨式的增长迥乎不同的发展。

有地产商会说,一两年以后的事谁说得清,我们只关心今年怎么过。全国排名前20强的房企,多是上市公司,有人说上半年卖得这么差,半年报悬了。其实,它们都有去年结转的项目做底子,半年报业绩不会太差,可担忧的是下半年以及全年业绩。

如果你认同这种说法:2014年房地产的调整,是多种因素综合作用尤其是市场因素主导的结果,中央会默许地方对限购政策进行微调但不会允许全面取消,而微调的效果极为有限,楼市下行趋势基本确立,那么,剩下的选择应该很明确了。

我的建议就是,在建项目较多、存货数量大、去化慢的地产商,别再犹豫了,应立即启动大范围降价。其他企业视资金压力而定。早降早主动,一定要抢在第一批。等所有地产商都回过味来,不得不加入降价战团,边际效应已经迅速衰减。

而且降幅不能太低,降5%等于没降。据说,有的城市很变态,居然设置降价上限,超过20%就不给网签。想多降也有办法,房价降20%之外,再送精装修送家电送物业费。再说,普遍降价20%,购房者还不买账,那神仙也没招。今年楼市应该不会比2008年更差。

如果三季度能回笼大量现金,明年遇到绝佳的买地机会,你就不会后悔了。
 

楼市崩盘情节今年恐难上演 降价仍可撬动需求

第一财经日报 王肖邦

风雨飘摇的住宅市场也许并没有看上去那样脆弱不堪。

万科A(000002.SZ)和富力地产(02777.HK)最新公布的5月份销售数据显示,大型住宅开发商似乎正在走出今年以来的颓势。

德意志银行的分析师在对一些企业和城市调研后相信,企稳的迹象正在显现,开发商只需动用适当的降价策略,便足以撬动依旧强劲的需求。

房价越跌越没有人买的“崩盘情节”并未曾发生,看空者期待中的“硬着陆”情形今年恐怕难以上演。

五月弱市回暖

万科在3日晚间发布了5月份销售简报,真实的数字比许多人预期的要乐观不少。

5 月份万科实现销售面积122.9万平方米,销售金额145.4亿元,环比分别增长12.44%及14.04%,成为今年以来表现最突出的单月。前五个月, 万科累计实现销售面积647.3万平方米,销售金额815.2亿元,也较2013年同期分别增长了7.0%和16.2%。

富 力地产的表现虽然不及万科出色,其5月份合约销售额约为27.8亿元人民币,合约销售总面积约为22万平方米,与去年同期相比分别下降5%和16%,但前 五个月合约销售金额约217.58亿元,合约销售总面积约142.3万平方米,仍然较去年同期分别上升了40%及4%。

万科与富力地产的表现并非个别现象,德意志银行5月底对大型发展商的调研显示,随着推盘量的上升,各家5月份的销售业绩普遍优于4月,这是一个积极的信号。

德意志银行对多个一二线城市的调研也显示,购房需求在这些城市依然强劲,个别项目通过降价10%~15%即能换来理想的去化表现。

而政策方面,虽然大规模楼市刺激政策推出的可能性微乎其微,但5月中旬央行约谈商业银行要求加大首套房贷的支持力度以及地方政府陆续放松限购政策,均显示出政府面对“风声鹤唳”的楼市并未摆出放任不管的姿态,此外A股上市开发商再融资通道的打开,也表明监管机构必要时仍愿意对房地产业支持一把。

“总的来说,唱衰的市场参与者以及看空的海外投资者声称的崩盘并没有发生。”德意志银行的报告称。

绿地集团董事长张玉良在最新的讲话中也表现出谨慎的乐观:“短期来看,预计未来3~4个月市场会继续呈现比较严峻的状态,但与此同时我认为外部环境可能会发 生一些变化,但我不认为这是‘救市’,而是中央及各地为国家经济的稳定增长,按照市场化原则有所作为,随着时间的推移会起到一定调节作用,因此预计今年四 季度可能会好于现在。”

如果不以2013年为参照

如何理性地理解今年的市场?房地产业从来不缺少被情绪放大的分歧甚至对立的观点,对看似矛盾的观点作出进一步分辨往往比作出坚决的判断更具有价值。

事实上,唱衰今年楼市的观点很大程度上建立在将今年数据与去年数据所做的对比之上,但不能忽视的一点是,去年的楼市表现实属异常。

2013年全国住宅销售额同比增长达到26.6%,这样的高增长从任何一个理性的角度来看都是难以维持的,这也直接导致今年的楼市数据呈现出同比增长放缓甚至下滑的局面。

换言之,如果把今年的住宅市场表现放在更长的一个时间段内予以观察分析也许更能得出具有参考意义的结论。

“有几个方面原因导致去年楼市表现‘太好’,一是政策环境相对宽松,二是2010年至2012年楼市调控压抑的需求被集中释放,三是在利率优惠、房价上涨的刺激下一些购房者选择提前入市。”世邦魏理仕亚太区研究部主管金纬对《第一财经(微博)日报》记者表示,与去年相比,今年的住宅市场难免有所回落,但情况并不算太糟,世邦魏理仕预计今年全年销售量同比会出现5%的下跌,但整体房价仍然会有所上升。

德意志银行的分析师也认为,如果不与2013年的数据作对比,今年的楼市数据其实并没有看起来那么糟糕。以4月份的数据为例,今年4月住宅销售金额和销售量 分别较2012年同期上升了49%和29%,价格则上升了15%,今年全年的数据预计也会明显好于2012年以及之前的年份。

评级机构穆迪5月底预计,未来12个月房地产销售同比将温和增长0~5%。

高库存风险犹存

虽然对楼市整体行情的判断并不一致,但业内在一个问题上至少达成了某种共识,今年大型开发商与中小开发商的表现将出现分化。

由于今年流向房地产企业的信贷资金出现减少,资金将更多流入资质较好的大型发展商,这无疑将增加中小企业以及个别项目的困难程度。

另一方面,去年大规模高价拿地的企业也将为之前激进的举动吞下苦果,德意志银行的分析师认为,信贷收紧以及销售增长放缓都将给这些企业的现金流带来压力。

此外,住宅市场仍然面临积重难返的困境,其中最突出的风险在于库存。

穆迪的研究指出,近年来新房开工项目较多,提高了开发商的未售库存水平。在销售增长放缓的情况下,库存水平将保持高位。

截至4月底,穆迪跟踪的8个一二线城市的库存约为14个月,接近此前的高点,即2012年2月大约16个月的库存。

高库存背景下的住宅市场仍然像一艘灌满氢气的飞艇,只是暂时无虞。