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深度解读房地产土地拓展:大环境下的小格局

网络 左沛腾
2014-06-10 10:59:28
人物:    企业:
导读:本文是我近年来从事土地拓展工作,一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。由于我长期在珠三角混,所有本文中所总结出来的城市特征,基本上都是珠三角那种典型的多中心城镇型发展特征。希望不会对居住在摊大饼的城市的同学,产生误导。

明源地产研究网  本文是我近年来从事土地拓展工作,一些经验的总结。我希望可以尽量做到用数据说话。由于我长期在珠三角混,所有本文中所总结出来的城市特征,基本上都是珠三角那种典型的多中心城镇型发展特征。希望不会对居住在摊大饼的城市的同学,产生误导。
 

一、房地产投资

本人从事的土地拓展工作,也就是拿地之前的地价测算工作。这份工作说起来可以很简单,对照一下周边楼盘的售价,扣除掉开发建设成本和预计利润,剩下的就是地价(地价=预计售价-开发成本-预计利润)。

然而,由于土地市场竞争的血腥和惨烈,单纯的以目前周边楼盘的售价做简单对照,来确定预计售价,一定没法竞得土地。我们必须要相对准确的判断出,2到3年后的楼价涨幅,并以此来计算预计售价。

对未来的涨幅判断得越准确,理据越充分,在土地市场上的竞价能力就越强。因此,这就逼迫着地产投资人,去寻找隐藏在房价上升背后的,客观规律。

我必须要说的是,任何地产投资人做出的预测,都会在极快的时间内得到市场检验。从获取土地,到开售,(中间需要设计、报建、施工至预售进度)业内品牌地产商的平均所需时间,大致是20个月的时间,也就是1年零8个月。

投资人做出的预计售价建议,在这个时间就要得到检验。如果检验结果正确,那么这个投资人将得到重视;而如果检验结果错误,他必然会失业,而且也极可能会面临不得不改行的厄运,因为他的责任无可推脱,他造成的损失无可弥补,业内也将很快知道他的糗事,并会在这个小圈子里反复传播。

而且,地产投资人几乎时刻都要面对不同的地块,他们都需要做出预计售价的判断。就我而言,我所在的城市,一年推出市场的地块超过50宗,平均每个星期,就会有一宗在这个城市不同区域的地块推出市场。投资人必须要判断这些地块是否具有投资价值,价值有多大。

如果投资人仅仅只知道一个目前的市场销售数据,而对数据背后的客观规律毫无认知,那么他犯下重大的判断错误,就只是一个时间问题了。不是今天,就是明天,他必然会因为过高或过低的预计售价,从而导致拿下烂地,或者错过好地。

纯粹基于生计所迫,我开始试图透过无穷无尽的市场销售数据,探寻城市房地产的根本规律。
 

二、房地产4个需求阶段

对房地产的需求,一般而言,按从低到高的顺序可分为:首次置业型需求、改善型需求、投资需求和投机需求。

我对上述需求的理解是:任何一种需求,都可以兼容其它需求。譬如,首次置业型的客户,他们也会有投资保值的要求。改善型的客户,随时都可能在楼市大涨的时候卖楼。

每一个城市,都会体现出以某一种需求为主的特征。举例而言,珠海江门和肇庆,是典型的首次置业型需求城市。

(很不幸,把珠海放在这里了。珠海由于其莫名其妙的旅游城市的定位,人口又少,经济也相当落后,一直都是做点首次置业型客户的生意。它最近楼市大涨,开始表现出强烈的投机型特征,这也是这种旅游城市的楼市特点:在首次置业和投机型需求之间跳跃,暴涨暴跌特征明显。)

佛山东莞,就是典型的改善型需求为主的城市。广州大致是介于投资性需求与改善型需求之间。而深圳,介于投资与投机之间。

中山和惠州是两个非常特殊的城市。中山是纯粹由乡镇合并而成的一个怪胎,没有市区,它的需求大致介于首次置业型和改善型之间。而惠州,是一个投机盛行的城市,它受深圳的投机之风影响太深。

当然,这只是我对珠三角几个城市的需求特征做出的简单总结,在一个城市的内部不同区域,又体现出不同的特征。譬如,以广州为例,天河中心区是投资性需求旺盛,而番禺区目前表现出的是改善型需求为主,花都区,就正在从首次置业阶段,向改善型需求阶段过渡。

不同的需求,所表现出的楼市外部特征,差异非常明显:

1、首次置业型需求

首次置业型需求对产品的要求不高,1梯4户、6户、8户都非常常见,客户对通风采光之类没有特别的需求,对房屋朝向的要求也不高,最大的关注点,是价格。凡是以首次置业型需求为主的城市,其楼价涨幅都很低,楼市会长期维持在一个稳定的水平线上。

产品以小高层或多层为主,以楼梯房最常见,即使有电梯,也只需要一部电梯。客户在心理上会对两部电梯存在反感,因为这会导致他们的分摊率增加而得房率降低。

毛坯交房最为常见,装修交房受到极大的反感,因为这将增加首付的额度。品牌地产商一般不愿意进入这类城市,即使进入了,品牌地产商也难以实现品牌溢价,只能和周边的零星开发商等价卖。

2、改善型需求

改善型需求为主的城市,对产品的要求很高。一梯两户,南北对流,舒适的电梯间和入户大堂。面积越大的房子,卖得越贵(这与广大在摊大饼的一线城市居住的同学的经验刚好相反)。

装修交房不受到鼓励,但也不导致反感。但如果开发商试图在装修上赚一笔,试图通过装修实现产品溢价,也不可能做到。因为我们的改善型客户在装修上都有着自己的思路,他们要装点自己的天地,实现自己的梦想,要在自己的大房间里大大的舒一口气。

一旦城市的房地产市场,从首次置业型转向改善型,那一般都将会引发楼市翻倍。品牌地产商会受到市民的追捧,并可以实现比零星开发商要高出10%左右的品牌溢价。

佛山中心城区从03年开始这个转向过渡,到08年完成过渡,楼价从03年的不到4000,上升到08年的8000。东莞主城区(让我们就把东莞的东城区和南城区,当成是东莞的主城区吧,阿门)所经历的过程与佛山类似,连价位变化幅度都基本一致。似乎这两个城市约定好了似的。

当然,由于这两个城市在产业结构、经济规模乃至城市化率等方面具有的惊人的相似性,它们在楼市上所体现出的相同特征,也是可以理解的。

3、投资性需求

投资性需求特征明显的城市,如广州,首要特点是:装修溢价。

这类城市的客户繁忙而充实,他们见过了世面,宠辱不惊,已经脱离了暴发户心态。他们没有那么多闲杂的时间花费在装修上,因此他们情愿开发商在装修上赚他们一笔钱。

当然,我们要知道,投资性需求是比改善型需求更高一个层级的需求,所以在产品上的要求并没有降低,反而有提高的趋势。因为只有更好的产品,才能实现价值的增长。

到了这个阶段,小户型将可能实现更高的单价,因为总价要低,对投资客户的资金要求不高。一旦楼市进入这个阶段,价格将会实现翻跟头似的增长。

广州中心区,04年均价在6000左右,此后投资性需求入市,开始快速上涨,07年过万,现在过2万。平均每3年翻一番。这个规律可以引为借鉴。

4、投机性需求

投机旺盛的城市,譬如温州、上海和北京,这些个城市,就产品而言,我只能这么评价:非常烂,与珠三角相比,产品要落后20年不止。这些城市往往是资金的汇集地,城市汇聚了大量的、无法通过其它手段消耗的资金,只能以楼市作为泄洪口。

判断这些城市的市场,只需考察一个数据:闲散资金汇聚的速度。资金汇聚的速度有多快,楼市增长的速度就有多快。这些城市大多是区域金融中心或者暴发户聚集地。

当然,还有另外一些城市,譬如那些旅游城市,打着旅游旗号,吸引资金流入,典型的是海南、珠海和广西北海。这类城市对我来说,相当恐惧。我个人的态度是敬而远之。
 

三、城市化进程——佛山、东莞、天津

前述房地产市场的4个需求阶段,是伴随着城市化的发展进程,而逐步升级的。在城市化的初期,必定是自住型需求为主阶段。其后,随着城市化的逐步推进,逐步升级到改善型需求阶段、投资型需求阶段。

至于投机型阶段,这是个怪胎,能成为资金黑洞的城市并不多,我也不多做阐述。(上海、北京和温州等投机城市的清苦学生,我真不同情你们,活该你们选择和资本大鳄一起竞争,自作自受。)

这里需要阐释的问题是:城市化到底是一个什么样的进程,它是如何发生并发挥作用的。

以目前正处于城市化迅猛发生中的佛山和东莞为例。

这两个城市在03年之前,都处于极度分散状态,都没有市区的概念可言。

03年前的佛山这一地域概念,仅有70余平方公里的主城区,号称全中国统辖范围最小的地级市,主城区之外的南海、顺德、高明和三水,统统是具有独立治权的县级市,各自独立向省汇报。

佛山市政府的号令,不能出主城区那70平方公里。主城区户籍人口只有58万,常住非户籍人口仅仅只有可怜的万把余人,两者合计仍不到60万人,并长期维持,乃至有人口下降的趋势。相对于当时350万左右的全市户籍人口,主城区完全达不到“主”的概念。

同期的东莞更加可怜,主城区只有莞城这个镇(注意,是一个镇,不是一个区。东莞市和中山市,是全国独有的地级市直接管乡镇的组织架构,中间没有区一级。),户籍人口不到16万,面积不到14平方公里。相对于当时东莞160万的户籍人口,更是连10%的比例都没有。

03年之后,这两个城市的主城区开始进行迅猛的扩张和建设。

佛山将南海顺德等4个县级市收并为市辖区,并将主城区统辖范围从70余平方公里扩张到250多平方公里(包括禅城和东平新城),与此同时,人口开始迅速增长,到2009年,常住人口已接近100万。

主城区的面貌开始发生翻天覆地的变化,大量的基础设施(包括路桥公园绿化等,最主要的工作是建设了佛山一环,这其中有无穷的酸甜苦辣,佛山人从一开始极度抗拒一环的建设,到现在一提到一环就骄傲,集中体现了佛山人从抗拒城市化,到欢迎城市化的心路历程)以及生活设施(包括学校医院和体育场馆等)投资完工。

粗略估算,在新城区建设方面,政府投入在200亿到250亿之间,年均投入约40亿。大量的资金被投入到主城区的新城区建设上,导致这个区域的生活便利性远远高于佛山其它区域,近在咫尺的公园,最高规格配备的学校和医院,全新和宽敞的体育场馆,这些因素累加起来,导致人口和财富开始向主城区汇集。

市民的改善型购房需求被激发出来,并在新城区、新生活的愿望引导下,纷纷脱离旧城区,在新城区购买全新的豪宅。

与此同时,东莞也开始启动城区建设,将莞城、东城、南城和万江这4个镇,同并为东莞市区,进行统一规划(当然,这4个镇的独立的行政体制仍然存在,也不存在主城区这个区级行政架构)。

东莞下死力建设了东莞大道,并以东莞大道为轴心,全面疏通了道路体系,以贯通东莞市区各镇,结束了市区各镇之间只能以两车道的乡间小道贯通的历史(各位不要嘲笑,直到今时今日,中山市仍是这个调调)。

与佛山相类似,各种基础设施在城区拔地而起,区域居住环境大幅度改善,从而开始吸引东莞各镇的富裕群体向城区集中。楼市当然随之大涨。

如果我们把视野从南中国往北看,一个类似的例子,就是天津。天津的主城区在03年前同样可以用破烂形容,楼市也一直半死不活。在03年之后,天津人突然意识到了城市化的重要性,开始着手打造他们的城区,因此也实现了楼市从4000到10000的飞跃。

中国的二线城市,基本上有着一个相同的特点:那就是在本世纪初期,开始着手启动新城区建设,开始从单纯的工业城市,向着城市化之路迈进。

或许这是由于这些城市从本世纪之初开始,已经实现了人均可支配收入3000美元这个所谓的小康收入水平线,从流水线上下来的土老板们,开始有了生活得更好的需求,因此城市化,就必然是当地政府的不二选择。

当集中政府的财力打造出一个全新的城区之后,必然会吸引当地的富裕群体和财富汇集,从而更加推高新城区的地价和房价。理解了这个客观规律,就可以理解,经济发达的二线工业城市,它们集中力量打造的新城区,必然会成功,也必定能实现财富的汇集效应。

反过来,经济落后的三线、四线城市,它们如果试图打造新城区,受财力所限,能实现的配套有限,因此提升的生活品质也极其有限,对财富的吸引力也必定有限,因此往往会建出一座空城。这就是新城区建设背后的客观规律。
 

四、城市化进程——一、二、三线城市

相对于正努力从大型工业区向宜居型新城市迈进的二线城市来说,三线城市目前的主要任务,还是好好的提升工业化的水平,完成原始积累。而一线城市的城市化任务,就是打造核心经济区,也就是CBD。

1、二线城市——宜居型新城

我算个小账如下:一个稍有规模的新城区,占地至少应有10平方公里,也就是15000亩。

征地成本在二线城市大致需要80万/亩(考虑到绝没有国有闲置地,新城区建设必然要征地,前述标准仅系针对征收农村集体土地,如果是城市拆迁,更不得了),征地总投入要达到120亿。

要完成3通一平,占地需大致占到40%的比例,投入约30万/亩,也就是投入约45亿,仅能得到9000亩的可建设用地;这个新城区还没开张呢,165个亿先花掉了。

然后,生活设施配套,譬如学校医院以及各色政府机构等,需占去25%以上的可建设用地,总投资约需5亿。现在,只剩下6700亩左右的熟地可以卖钱,而政府方面的硬性投入已经超过170个亿。

如果不这么狠狠的花钱,那么打造出来的所谓新城区,与旧城区相比,将不具有足够的吸引力,不具有质上的变化。这些成本折合到剩下的可建设用地上,大致达到250万/亩的水平。上述这个花钱的过程,就是我们通常所说的土地一级开发。

上面这个数字,250万/亩,是目前二线城市的通常的土地一级开发成本。在与政府谈判勾地的场合,具有通用性。大家一般都承认这个250。

2、三线城市——提升工业化水平

三线城市的财力有限,往往不能承担这种规模的财政支出。虽然新城区可以逐年开发,但各项成本也是在逐年增加。

尤其是征地成本,在新城区未成形时,可以以前述的80万/亩的价位征到地,一旦新城区开始建设,立马提升到200万/亩左右的水平。因此三线城市的所谓新城区,往往只能开始第一期工程,之后就极难推进。

这与它们的整体财政实力有限有关,一旦它们的政府领导头脑发热,狂热的推进新城区建设,必定会导致一场悲剧。

3、一线城市——打造CBD

一线城市早已经完成从工业区向宜居型城市进化的过程,相对于二线城市从2000年初期才开始城市化相比,它们的起步的时间要更早。

广州大致在95年左右已经开始城市化的进程,标志性的事件就是从90年代后期开始的城中村改造。

到2000年,广州已经基本完成了工业外移的任务,标志就是位于偏远萝岗地区广州开发区从那一年开始突飞猛进,接收了分散在广州各地的几乎所有零散工业,开发区的领导整天笑得和不拢嘴,却没有意识到这仅仅只是城市化的必然。

从2000年之后,广州的主要精力就放在CBD的打造上,这同样是城市化的必然:已完成宜居型城市化进程的一线城市,必须要打造一个核心经济区,以容纳越来越多的向它汇集的财富的交易需要。

(附带说一句,我一直认为,写字楼就是社会财富的交易场所,只不过它的交易比商品零售要稍显隐蔽而已)从2000年至今,广州的城市化进程,就是珠江新城的变身历程。

这个历程褒贬不一,批评的声音比表扬的声音多得多。批评者大多举出深圳罗湖和上海浦东的例子,来责备广州市的CBD建设,也就是城市化,速度太慢。

站在我的立场上,我认为,一切建设都不能脱离背后的客观经济规律。广州市所汇聚的财富,当它只需要200万平米的写字楼进行交易时,它就只能有目前的建设规模。

不同于投机盛行,并定位为区域金融中心的深圳和上海,更不用说汇集全国财富的北京,务实的广州,确实只能承载起目前的CBD规模。
 

五、城市规划

中国城市发展的历程,大致遵循着一个相同的轨迹:工业化——居住化——CBD化。

绝大多数的城市只能在完成工业化后,进步到宜居型城市。CBD只能在极少数的一线城市打造成功。我们的城市化水平其实至今仍然相当之低。

要知道我们的改革开放至今也只有30年,工业化的道路走了20年,而房地产行业,因应于城市从工业向居住这种功能转变的需要,也进入了快速增长通道。

这个趋势在短期内不会改变,所以中国大多数完成了工业化的城市,其城市规划的主要目的,就是完善居住环境,提供更多、更好的住宅,给从工业流水线上走下来的各色人等居住。这是大环境,大背景,无可争辩,不容反抗,顺之者昌,逆之者亡。

补充一个我个人对城市等级的划分方式,一、二、三线城市的区分,用GDP来区分,一般而言,人均GDP在1万美元以上的,是1线城市;6000美元以上的,是2线城市;3000美元以上的,是3线城市。之下的都是在温饱线上挣扎的城市。

我们只要打开所有二线城市的总体规划图,基本都可以看到,最重要的规划部分,永远是新城区建设,也就是新的居住区建设。而打开所有三、四线城市的规划图,最重要的规划部分,一定是各色产业园区。而一线城市在规划上就最重视CBD的建设。

这是由于它们各自发展的阶段不同而造成的必然结果。但是,有相当多的城市,无视自己的经济实力,强行试图超越自己的发展阶段,这必然导致悲剧。

反面的例子相当多,举不胜举。珠三角的反面典型是江门。在2000年左右,工业化都没有完成的时候,就强行要打造新城区,结果住宅销售速度极慢,连累了无数房地产公司。

那一波开发潮里面,江门把最邻近的佛山的知名地产商全部忽悠了过去,这些地产商全都死在江门,造成的后果就是佛山从此再无本地房地产品牌企业,成为珠三角9城里面唯一一个没有本土地产品牌的城市。

这里面的教训很多,很深刻。我认为,最关键,就是当时佛山的地产投资人没有看透江门这个城市所处的发展阶段,不能理解经济发展的客观规律。这种水平的投资理念,即使不死在江门,也会死在其它地方。
 

六、供求关系——一手房与二手房的交易量比例

关于供求关系的争议很大,因为成交数是可以量化的数字,但需求数极难确定。我自己来说,目前也没有成型的思路。只有一些比较粗略的看法。

目前各大房地产机构,所采取的供求关系计算模式,是用一手房和二手房的总成交量,与办理了预售登记的一手新增供应量,进行对比。

在本世纪,全国范围内,新增供应都会被消化干净,开发商极少有卖不出去的房子。考察一个区域房地产市场的活跃程度,主要是看二手房交易占全部交易量的比例。

对珠三角9城来说,深圳的二手房成交量占比最高,09年深圳推出新房428万平米,加上08年金融海啸期间未及售出的新房面积221万平米,一手房总成交量为649万平米,而二手房交易量达到惊人的1400万平米。深圳09年的二手房和一手房的交易量比,达到了惊人的2.16:1。

一般而言,业内普遍接受的原理是:一旦房地产二手房和一手房的交易量,超过1.5:1的程度,那就意味着投机型需求占据了主体地位。在静态上分析的话,每个购买一手房的客户,都卖掉了自己原有的房屋,其中有一半在当年就抛售了这套新买进的住房。

这意味着楼市的换手率极高,自住型客户(我们一般认为,自住型客户就是所谓的刚性需求群体,他可能是首次置业,也可能是改善型置业,但必定是自住的)极少。

与之有着近似表现的,是北京。2009年北京市二手房成交252431套,而一手住宅成交仅为158747套,二手房与一手房的交易比例达到了1.59:1,而09年11月更是达到了1.9:1。有兴趣的朋友可以查阅自己所在城市的交易数据,考虑自己所在城市的市场所处阶段。

二手房与一手房的成交量比值在1:1到1.5:1之间时,我们一般认为,是投资性需求占主导。这个时期有部分客户会较为迅速的购进和卖出,但未在整体上形成炒楼的氛围。

相关的例子是广州,09年一手房成交量为1125万平米,二手房成交量为1320万平米,二手房与一手房的成交量对比为1.17:1。这表明广州的楼市开始进入投资性需求时代,但在市场表象上,仍会体现出强烈的改善型需求与投资性需求并重的特征。

二手房与一手房的成交量比值在0.5:1到1:1之间时,我们一般认为,是改善型需求占主导地位,在静态上看,大部分客户卖掉了自己的第一套房,从而购买第二套房。

相关的例子是佛山,2010年前3季度,一手房总成交量大致是480万平米(老实说我对这个官方统计数字存在较大的疑问,相当多的地产中介机构都采用的600万左右的数据,目前姑且用之),二手房总成交量大致是362万平米,二手房和一手房的成交比是0.75:1。

对佛山这个人均GDP超过1万的一线富裕城市而言,目前的市场仅仅体现为典型的二线改善型需求的状况,这与其城市自身的经济实力并不相符,这表明佛山的市场目前处于典型的洼地状态,上升空间极大。

二手房与一手房的成交量比值在0.5:1以下时,这是以首次置业型客户为主体的市场,市场成交不活跃,换手率较低。

这些城市需要慢慢的经营,老实的发展经济,从原始积累做起。不要试图在这种城市炒楼,也不要对这种城市的未来升值抱以太多的期望,除非它们确实能在产业园区的建设上,作出成就。
 

七、供求关系——客户来源分析

讨论供求关系的第二个重要方面,在于客户来源分析。客户来源越多,市场的开放程度就越高,需求就越旺盛,市场也就更活跃。

一般而言,区域中心型城市,会吸引该区域的所有具有消费力的客户,因为中心城市的生活配套无疑是区域内最完善的,医疗、教育、消费,都是最完美的。

在全国范围内来说,北京具有对全中国富人的吸引力,由于全中国的政府财政资源都向北京倾斜,所以北京相对于全中国所有的城市来说,配套之完善、生活之便利,都是最好的。(调侃一句:堵车也是因此应该付出的必要成本。你丫的享受了举国之力提供的最丰富的生活资源,顺带让你丫付出点时间成本,很应当嘛。)

所以自05年之后,北京的住宅3分之1的比例,都被外地人买走。一直到北京开始限制外地人购房。但这种限制绝对无法阻止外地人进北京购房的冲动。

土财主们看着自己城市的冷风残烟,再看一眼北京的灯红酒绿,死活都会想办法去享受北京最好的资源。所以北京的无房族,就必须和全中国的所有富豪,一起竞争每年15万套左右的新增住宅资源。

我这里再给一个数据:近5年来,北京每年新增常住人口44万人,即使每两个凑成一对结婚,那也是22万个需要住房的家庭。北京无论从哪个角度上分析,都是供不应求,而且是极其严重的供不应求,在这个背景之下,必定催生猛烈的投机心态。

反观珠三角,与北京这种黑洞型、磁铁型的城市不一样,珠三角绝大多数的城市,都缺乏对周边城市的吸引力。即使广州这种中心一线级城市,市场也是相对封闭的,以内销为主。珠海和惠州是例外。

珠海这种打着旅游休闲地产名堂的城市,天生就是以外地人为主要营销对象,最近中国地产界流行炒作旅游地产,能扯上点边的地方都大涨,从海南往广东广西,旅游地产投机之风大盛,所以珠海的客户来源,大约有6成以上是外地客户。

惠州本地的消费力太弱,它就是依靠深圳强悍的消费力,以及两地之间悬虚的价差,吸引深圳客户前往投资或者投机,它的市场,有一半是靠深圳人撑着。

佛山、东莞、中山等地,市场不光是对外封闭,其内部各个区之间,也是相对封闭。

佛山各区之间,南海顺德禅城,市场的相互融合程度,低于1成。也就是,各区的购房客户,仅有不足1成是其它区的客户。各区各自形成自己的中心,如禅城的亚艺中心,南海的千灯湖中心,顺德的德胜中心,各自相对封闭的形成自己的新城区,并实现各自新城区的价格上涨。

东莞仅东城和南城作为城市新城区,可以小规模的实现对东莞全市客户的吸引,大致可以吸引到3成左右的跨镇客户。其它各个镇街,均是堡垒分明,相互之间几乎没有融合,全是以内部消化为主。

中山索性连主城区市场的概念都没有,全是镇街市场。各个镇街之间老死不相往来。

封闭型市场和开放型市场,是两种完全不同的市场形态。后者极易诱发投机,而前者的市场将相对稳定。

这就是房地产市场与其它商品市场相比而言的特殊性。其它商品市场越开放就越稳定,而房地产市场,越开放就越不稳定、越惨烈。

这是由于房地产市场的供应量极其有限,提高供应量的潜力,只能越挖越小,因此一旦客户地理边界爆发性的向外增长,就一定意外着供求严重失衡,从而导致价格暴涨。

一般来说,对于城市群来说,越是均衡发展的,就越容易形成相对封闭型的房地产市场。

珠三角的城市群相对发展都比较均衡,广州和深圳虽然位于前列,但也没有达到一枝独秀的地步,因此也不能打破各个地方的壁垒,也不能对各个地方的客户形成强烈的吸引。

而北京这种城市,对周边城市而言简直是噩梦。它就像怪兽一样,吞噬周边城市的资源,独食而肥,这样的城市,想不形成开放型市场都难。
 

八、城市分工

这一段很简单,也没有数据支撑,纯粹是我个人的看法,大家随意看看。

在全球视野上,现在世界经济的主旋律,是产业大分工。能源、资源、制造、农业、金融、科技研发和工业设计,各自被几大板块收走,而且基本上一收走,就是永久的事,看不出其它国家还有染指的机会。

中国抢到了制造业,现在正在试图抢科技研发和工业设计这一块。在中国国内,制造业被东部沿海城市抢到了,于是富了起来。这是不可抗拒的历史潮流。想不让东部地区富裕,那都不可能。

但是这个时间算起来的话,其实中国的城市化,也就是这个富裕起来的过程,也没多少年。时间往前推20年,现在中国那帮子穿西装扮牛逼的富人,都在田间地头流水线上流血流汗呢。

20年弹指一挥间,发达的制造业催生了中国的城市化,目前大量的城市都到了工业化的后期,要从制造业的低端状态,往高端进发,也就是科研和工业设计这个领域,中国人也打算要占领了。

现在国内东部地区提得最多的,就是产业转移。产业转移的前提是什么?就是东部城市成功的提升自己的产业状态,从单纯的制造业,把产业链往前走,把科研和工业设计这一块拿下来。

拿下来了之后,落后的制造业就可以迁移到西部,让西部重走一遍东部经历的工业化之路,带动西部地区的城市化。所以现在东部各个城市都在搞高新产业科技园,都在搞孵化池,都拼命的鼓励创业。

一边这么做,一边有些迫不及待的试图把落后的制造业赶走。东部几乎所有城市都在宣称干这个事。但是,这个事急不来。我前面说了,忽悠人比忽悠钱困难多了,凡是有技术含量的活,就得让有技术含量的人来做。不是你投入几块钱,就突然可以从天上掉下来几个科学家工程师设计师,引发产业大爆炸的。做科技,比做制造,难得多。主要是没人才。

改革开放至今才30年,当年光顾着培养制造业的流水线工人了,根本没想到要在学校培养科学家。现在回头一看,好了,全是用僵化思维培养出的应声虫,这种人在工厂里特好使,老板和政府都喜欢用,但如果想拿去搞研发,对不起,人家连扳手换一个方向拧都不敢,怎么可能给你突破常规思维,搞出新产品?所以最近舆论方向突然大变,开始检讨我们的教育体系,从上到下都开始批评照本宣科了,这就是时代的背景。

有些个城市,搞制造产业搞习惯了,以为只要圈一个地,建几个厂房,准备点做孵化用的小钱,科技产业就搞起来了,这是神经病思维。凡是抱着这种思维去搞科技产业的城市,就一定会失败。

如果这个城市居然还头脑发热,自作多情的搞高科技园区的同时,就把传统的制造业给迁移走了,那这个城市基本上就是在寻死。我不怕点名。我说的就是东莞。

这个不要脸的城市小富了一把,就打算忘本,想重新打造自己的城市名片,让大家改变对它脏乱差的印象,于是明着暗着,就打算把三来一补的制造业都干走,取了个名字,叫“腾笼换鸟”,结果笼子腾出来了,之前被东莞政府当成傻鸟的传统制造业,都被其它城市,尤其是清远和肇庆,当成凤凰一样迎接了过去,但是高科技这只好鸟,死活都飞不进东莞。

连续两年,东莞的GDP增长率为0,很不幸,又突然遇到金融海啸冲击,把东莞打得奄奄一息,差点就把艰苦奋斗20年的成果给灭了。好在人家底子厚,制造业基础发达,一发觉高科技产业那么难搞,不是一朝一夕能出成果的事,立马转身,把先前要淘汰的传统制造业,又搞了起来。

基本上,在我看来,中国未来10年的城市分工,基本上,是东部城市逐渐的学会做科技研发工业设计这些个高端活计,西部城市变成制造产业基地,两者分工合作。我个人认为,这是不可抗拒的历史潮流。高端人才向东部集中,而低端制造业从业人员,就可以留在人口众多的西部。

要看未来10年的东西部地区的房价走势,就得从上述这个规律着手来看。
 

九、永远的供不应求——住房问题

这个问题我曾经在自己的很多帖子里多次阐述过,现在再次集中阐述一次。城市化,也就是人口向城市集中的过程。城市化率,就是城市居民占总人口的比例。

我们的城市化进程,始于改革开放,至今不过是30年。改革开放初期,也就是1980年代,我国的城市化率不足20%,到2000年的时候,经历20年的原始积累和发展,城市化率达到约35%。

从2000年到2010年这10年时间,中国的城市化速度突飞猛进,2010年,我们的城市化率大致达到接近50%的水平。粗略计算的话,我国的城市人口,从80年代的2亿人左右,上升到现在6.5亿人,30年时间,城市增加了4.5亿人。

而近10年内,也就是全国房地产市场突飞猛进的10年内,城市就增加了超过2亿人。这2亿人,按人均30平米的住房需求计算,需要提供超过60亿平米的新增住房,才能满足他们的基本生活需求。

而从2000年到2010年10年间,中国房地产市场提供的住宅总货量,不足45亿平米。这是非常简单的数据,公开,不保密,任所有人查阅和研究。

60亿平米的基本需求和45亿平米的总货量,供应缺口高达15亿平米,25%的需求不可能得到满足。而且,这个计算仅仅只考虑了仅10年的供应缺口,未考虑前20年的供应缺口,以及城市原居民的改善型需求。

如果要考虑上述因素的话,我个人认为,中国的住宅市场,在整体上,存在超过30%的供应缺口。这是一个相当严酷的数字,它意味着想降房价,基本不可能。

2010年后,目前为大多数学者认可的未来城市化递增速度,是每年1%,那就是每年增加的城市人口,超过1300万,需要增加住宅供应4亿平米。

假定之前的住宅缺口,在未来10年内慢慢增加供应予以消化,再加上现在每年新增加的4亿平米的需求,并考虑一定的改善型换房需求,那么未来10年,我们的住宅供应总量,应该达到60亿平米的规模。

这种规模的供应有可能达到吗?近10年来,我国的每年的住宅竣工面积,大致是在3亿到5亿平米之间徘徊。05到08年间数据相对最高,在4-5亿平米之间,其它年份都要在3.5亿平米左右,09年的数据是3.67亿平米。

我们要知道,近10年的房地产建设投资,占全社会固定投资的比例,都在20%左右,这是相当高的比例。我相信随着国家打压房地产的决心日益强硬,住宅建设将不能再维持之前的规模,因此未来每年的竣工面积,预计将会持续下降,也就是每年不到4亿平米。

每年不到4亿平米,10年不到40亿平米,已经无法解决城市新增人口的最低居住需求,也不能解决历史旧债问题,更不能解决改善型客户的购房需求。这些矛盾一定会逐渐累积、叠加,并形成巨大的社会矛盾。

住房问题,必将是中国城市化进程中,困扰中国城市新居民的,最沉重的话题。
 

十、永远的供不应求——珠三角市场

这一段的篇幅将会比较短。以珠三角几个城市为例,阐述供求规律。

1、佛山

佛山从05年至今,每年的总成交量大致在700万平米左右。其中中心市区禅城区的交易量约占10%强,大致是80万平米上下,年供应套数大致是6500套。由于开发已达到饱和程度,预计未来5年的供应量将会持续减少。

禅城区的总人口约100万,户均3.6人,也就是27万户人。以20%的人口占有80%的财富这一我们目前公认的财富分配比例公式计算,禅城区的富裕家庭数超过5万户。希望大家还没有忘记我前面阐述过的房地产市场的阶段性特征。

佛山目前是典型的改善型需求为主的城市。05年前,佛山基本上没有像样的住宅产品供应(不要嘲笑,目前绝大多数的北方和西部城市,都没有像样的住宅供应。北京和上海的产品尤其烂和差)。

这5万户的富裕家庭,在05年前,都居住在筒子楼、自建楼、低矮楼梯楼、宿舍楼这些落后产品里面,统统具有改善住房的需要。一梯两户、南北通透、通风采光的居住需求,是学会花钱之后的富人,必然要享受的生活环境。这种产品在05年前基本不存在。

05年后,这批富人看着城市化的发展,看着禅城新城区(亚艺板块)的建设,醒悟到两种生活之间的巨大差异,于是纷纷的抢购新城区的房产。但是,每年的新增供应,只有6500套。

除掉在旧城区的大约40%的初级产品的供应(我们总得为首次置业者留出一定的比例),新城区的改善型产品的供应量,只有不到4000套。需要连续供应12年,才能应付禅城区自身已有的改善型客户的需求。

5年来它只供应了不到2万套改善型产品,为禅城区的富人所疯抢,所有楼盘都可以实现开售后1星期内清货。这5年来,几乎没有听说过卖不出去的货。

但是,禅城新区目前已经不可能再增加供应,它的开发已达饱和。未来的剩余货量屈指可数。于是寸土寸金,新区楼价大涨,从05年的4000余元/平米,上涨到现在的12000元/平米。

2、东莞

东莞的新城区建设的经历与佛山禅城相类似,东莞的经济构成也与佛山相类似,两者都是以私营企业作为城市经济主体,奉行的都是藏富于民的政策。

近5年来东莞的年供应量大致为550万平米,约5万套的年供应量,其中主城区的住宅年供应量大致相当于总供应量的40%,仅约2万套。

与佛山的5区多中心发展模式不一样,东莞目前尽全市之力打造主城区,主城区的生活便利程度冠于全市,因此主城区的购房客户约有3成来自东莞其它镇区,这也与佛山各区之间全封闭式的市场状况不一致。

我相信随着东莞全力打造它的新城区,必将会吸引越来越多的在荒凉冷僻的镇区生活的富裕家庭。东莞的常住人口是635万,约180万户,其中主城区约20万户。

我们也以20%来计算富裕家庭的数量。这么算下来,东莞主城区住房的需求总客户数,合约36万户。这些人的改善型需求,按目前的供应速度,还需要13年才能满足。

以上论述所使用的数据,均是公开数据,不保密。各位可以参照这个原理,考察自己所在城市的市场状况,看看供不应求的程度有多高。

综合本章和前章,我个人的判断是:中国这种供不应求的局面,将长期维持,在10年内不可能缓解。而且随着未来供不应求问题的累积,问题将更加严峻。

随着城市化的继续,城市居住环境的不断改善,以及财富不断的汇集,可以想见的是,房间必然随之上涨。这是无从抗拒的客观规律。只能接受,不能对抗。

因此我们可以在几乎所有的场合看到几乎所有的经济学者,使用各种各样的经济理论,得出这个远期看涨的结论。

1、在市场的第一阶段,首次置业型阶段,地价非常低,楼面地价占房价中所占的比例一般都低于10%。

房价中的主要构成部分是建安成本,大致占到60-70%左右。考虑到目前东部沿海地区小高层的建安成本大致在2500元/平米左右(在这里我补充一句:老实说,我原本以为这个成本数是全国一致,最近两年才惊讶的知道内地可以低到什么程度,小高层建安成本低于1500的,比比皆是。

这样建出来的玩意,就别和我谈什么抗震性了,太扯淡了),这样算起来,首次置业型城市,房价一般都低于3500——4500元/平米。全中国绝大多数的非中心级城市,都是这种价位。这也是因为中国可以称得上富裕的城市并不多,社会资源很稀缺,不足以向全国范围进行广泛分配。

改革开放短短的30年,积累的人才、资源,只能相对满足几个中心城市的需要,往二线城市分配都稍嫌紧张,再往下分配,就严重的资源不足。

以长江中游的武汉城市圈为例。武汉的均价目前可以达到8500元/平米的价位,但是所谓的武汉周边城市群,譬如黄冈鄂州等市,价格在3000元/平米左右长期徘徊,无从上涨。

最重要的原因,就在于集湖北一省的财力,也只能打造出一个武汉,只能维持武汉的发展需求,乃至武汉还必须还周边城市抽血,集中这些城市的人才和财富。

类似这样的城市圈比比皆是。四川只能有一个成都,出了重庆来抢食,成都人就算不明白其中的经济学道理,下意识的也对重庆充满反感。河南只能维持一个郑州的开发,陕西只能尽全力打造西安。

湖南很大声的喊出长株潭经济圈协同发展的口号,事实上,只是把所有的资源倾斜到了长沙,顺带一下子解决了长沙房地产市场长期低迷的状况,救活了差点死在长沙的无数房企。

2、在市场的第二阶段,改善型置业阶段,地价开始上涨,楼面地价占房价的比重开始逐渐上涨,最终可以达到30%左右。

建安成本所占比例开始逐渐下降,到30%左右,楼面地价与建安成本最终将达到大致相同的水平。销售均价可以慢慢达到8500元/平米左右这个档次。一般而言,只有东部的二线城市和西部的中心城市,才能实现这种价位。

就珠三角而言,可以名正言顺的叫二线城市这个名号的,只有佛山和东莞,全市的均价大致在8500元左右浮动,中心城区大致在12000元/平米,镇区大致在6500元/平米的价位(以佛山的富裕程度,被列为二线,实在是因为它自己不争气,城市建设过于落后,各项生活配套都没完善起来,所以只能委屈它和东莞这个更不争气的一起做二线城市)。

此外,广深属于一线城市,不多评价。中山珠海惠州江门(该排名表明我对这四个城市发展潜力的看法,分先后),统统属于三线城市,要达到8500的价位,还需要老实的锤炼内功,好好的把基础产业做好,把城市建设好,把生活配套完善起来。

即使这四个城市因为投机盛行,在某个阶段超过8500的价位,以后也一定会痛苦的跌下去。内功不够,投机来凑,最后的结果一定是死得很难看。我不怕点名,我骂的就是珠海。请在珠海搞投机的同学出来认领。

3、在市场的第三阶段,投资型置业阶段。地价在楼价中的占比逐渐扩大,并成为最主要的成本,占比达到60-70%。

建安成本占比下降到20%以下。在这类地区,楼市的主要价值是保值。销售均价可以达到1万左右,其中中心城区大致可以达到2万左右。广州是投资型城市的典型,南京最近也表现出比较强烈的投资型需求入市的味道。

这类城市的城区久经打造,生活配套成熟。市民心态平和,不狂热,对闲散资金的涌入不盲目跟随,缺乏炒作空间。随着这类城市CBD价值的逐渐体现,资金在城市内不断沉淀,楼市的投资功能也会不断凸显。(外在表现是城市的高级白领、金领阶层不断壮大。)

4、投机型城市,就不多评价了。十里洋场,纸醉金迷,市民心态浮躁狂热,就如同周立波那厮大骂网民被阉一般。

这类城市是闲散资金的汇集地,以楼市作为泻洪口。这类城市的销售价格,难以体现城市的真实价值。无法评价。难以量化。我看着温州最近的土地出让信息,经常不能相信自己的眼睛。

如果要调控,就应该狠狠的调控这类神经病城市。几颗老鼠屎,搞坏一锅粥。这几个投机城市的网民出来瞎叫唤,搞得好像全中国的楼市都不健康了,都失去投资价值了。真是岂有此理。

结尾:中国的房地产市场

这篇文我写得非常痛苦,有大量的数据要经过反复查证才敢下笔,经常到半夜三更还在查找数据。有很多城市的数据存在相互打架矛盾之处,要挑选出相对准确的数据。要兼顾自己的身份,有些话不能说得太透和太细。现在就以这一节,作为整篇文章的结语吧。

房地产,在全世界范围内,都是支柱性产业。这个话是可以大声说出来的。房地产人不要觉得丢人。地方政府经营城市的终极目的,就是让城市的土地升值、房屋升值,从而获得更高的财政收入。

因此,在美国,物业税的收入,占到地方政府总收入的70%以上。这笔收入又再次投入到基础设施、生活配套等建设上去,优化生存环境,从而促使房地产升值。

近10年来,在税率基本稳定的情况下,美国的物业税总额增长了5倍,这相当于近10年来美国的住宅价值升值了5倍。房价上涨不是丢人的事,而是城市的居住环境和投资价值在改善和提高的表现。地方政府应该感到骄傲。

在我国,虽然不收物业税,但我国收土地出让金(40-70年的土地使用权出让金,相当于将未来几十年的物业税一次性收取完毕,这是比英美国家逐年收取物业税更厉害的爆敛方式)。

在我国大量的东部沿海城市,土地出让金的收入也已经占到地方财政收入的5-7成左右。如上海09年土地出让金总收入1043亿,同期的财政收入数字是2540亿。广州09年财政收入700亿,土地出让金总收入达到489亿。

承认房地产在全世界范围内的支柱地位,承认房地产在中国经济中的支柱地位,不丢人,很正常,经济规律如此,不是天崩地裂的臭事。地方政府正应该通过好好的经营城市,促使城市的房地产升值,并从升值中获取财政收入。取之于民,用之于民,实现财富的正循环。

最近这5年,我国一些城市,房地产投机盛行。温州杭州被浙江民间资本爆炒,北京被全中国的富人一起爆炒,深圳上海被所谓的热钱资本爆炒,炒得天翻地覆,好像全中国的房地产市场都要跟着这为数不超过10个的城市一起崩塌了,好像全世界只有中国的房地产突变成毒药了。

在全世界都把房地产当成支柱型产业的时候,好像只有中国的房地产要被一下子妖魔化、垃圾化、边缘化,并被抛弃了。

调控房地产,打击投机很重要。但是要搞清楚,目前我国房地产行业的突出矛盾、引发投机的最主要的因素,是什么?是市场巨大的供需不平衡的矛盾,是未来10年都无法解决的供不应求的矛盾。

我国城市化的前20年(80年代到00年代),几乎未考虑过增加住宅供应的问题。00年之后,将城市化后新增人口的居住需求,全部推给了商品房市场。城市新增了4.5亿人,但是新增加的住房远远不能满足这批人的需要。

这是我国从中央政府到地方政府,在应对城市化问题时候的严重失策,经验不足,能力有限,目光短浅造成的。这是历史的债务。解决这种历史债务,不是靠妖魔化房地产行业可以解决的。庞大的、被积压的住房欠债,只能靠增加各种供应来解决。任何试图限制供应本身、打压需求本身的调控政策,都一定会破产。

很可惜,一直到今时今日,我所看到的房地产调控政策,都是在反复的强调减少供应(强化紧缩地根,提高土地交易门槛等)、打压需求(提高首付门槛、提高利率等)。这种调控政策,是简单的饮鸩止渴。

把供需双方都打死,把房地产交易扼杀,就能解决城市化的历史住房欠债问题吗?这种调控政策,是与我国的城市化方向背道而驰的,是违反客观经济规律的弱智政策。

我不能理解为什么这种政策居然能得到广大老百姓的大声叫好,还有无数的老百姓很真诚的期待这些扼杀交易本身的政策能够更严厉,并得到更严肃的执行。我只能评价,我国的老百姓还没有被思想启蒙,民智未开。一言以蔽之:从上到下,一样的愚蠢。

打压房地产投机的最好方式是什么?是对二手房交易设立门槛。投机的目的是快速出货。一旦在门槛上对二手房交易设定年限类的限定,限制其快速出货,投机就能被遏制。

而不是我们目前神经兮兮的对一手房交易进行反复打压的各种奇特规定。现在我们限制二手房交易的唯一办法,是3%的交易契税。这个太扯淡了。

原本中央想通过征收个人所得税和增值税的方法来遏制二手房投机,被交易双方用阴阳合同轻易的化解了:我就不用真实的交易价格去办手续,你能奈我等何?

既然我们可以想出一手房购置方面的各种奇特的限制性规定,就一定可以想出怎么限制二手房投机性交易的规定。最后哪怕是你行政强行规定:商品房在前次交易后5年内不得再次交易,也比目前的所有调控政策要有效1万倍。

说到未来我国宏观层面的房地产走势,只要政策不再像今天这么神经,能切实的扣合我国的经济发展规律,符合城市化的发展规律,那么就一定是和所有经济健康发展的国家一样,房价一定会持续上涨。

我再强调一下,房价上涨不是丑事。它是好事。是地方经济处于正循环中的好事。只要地方的经济在发展、生活环境在改善、各种配套在陆续完善,房价就一定会上涨。