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监控动态利润 支撑经营决策

第47期《明源IT&地产》 杨晶
2012-06-14 17:25:28
人物:    企业:
导读:通常情况下,房企经营当然希望现金流增加的同时利润也增长,但是在现今重视快周转、快速清库存以缓解资金链压力的市场背景下,更现实的问题,可能在于牺牲多少项目利润换得现金流,才能实现公司利润的合理最大化。

通常情况下,房企经营当然希望现金流增加的同时利润也增长,但是在现今重视快周转、快速清库存以缓解资金链压力的市场背景下,更现实的问题,可能在于牺牲多少项目利润换得现金流,才能实现公司利润的合理最大化。房地产项目开发具有周期长、投资多、风险高、波动大、管理复杂等特点,现金流和利润的动态预测显得尤为重要,可谓“保回款、求生存、降风险、保经营”,而做好利润监控,有利于让决策者做到心中有数,降低经营风险。

 

项目利润是公司利润的基础与保障

 

项目利润和公司利润可由如下公式表示:项目利润=项目总收入-项目开发成本-管理费用-税金;公司利润=项目年度结转利润叠加-公司管理费用。

项目利润预测重点关注项目投资回报率、利润率、净现值等,在进行项目利润预测的同时,要对项目的收入、支出、工程进度、项目结转利润进行时间维度的分解,方便形成项目现金流和项目年度结转利润预测;而公司利润预测则关注年度的收入、支出、利润和现金流,是一个整合平衡的过程,有时可能需要牺牲单个项目的收益率来保公司的现金流。

进行有针对性的动态利润管理,先要理清项目利润与公司利润的关系。

首先,项目利润是公司利润形成的基础。项目净利润是项目从开始到结束(一般会跨年度)的整体经营利润;项目年度结转利润=项目年度结转收入-年度结转成本-项目年度费用,同一项目各年度结转利润总和等于项目利润。公司净利润是公司一段时间内的总体经营利润,通常以年度为单位进行衡量。同年度各项目结转的利润之和减掉公司年度费用就是当年的公司利润。因此,项目利润管理做不好,项目结转利润就无从谈起,企业很难有持续稳定的经营利润。

其次,做好项目结转利润管理是保障公司年度利润目标实现的关键。可以说,做好项目年度结转利润管理才能做好公司利润管理。公司利润结转要参照项目可结转利润,而项目利润结转需具备一定销售和工程进度条件,其中销售条件为销售签订的合同回款要达到100%或至少大于90%,而工程进度条件为交房/竣工备案完毕。当然,因不同企业财务审核不同,要求略有差异。结转是财务动作,项目利润不结转就无法体现公司利润。

以下从项目和公司两个维度分别详述动态利润管理的作用、形成、预测和关键影响因素。

 

项目动态利润管理

 

通过项目动态利润的预测、分析,可避免拍脑门、凭感觉决策,提高管理的精细化程度,辅助定价,及时、高效决策,快速调整经营策略,保障经营目标可控。

 

1.项目动态利润:指导项目各阶段经营决策

首先体现在拿地阶段,项目利润是决策拿地的关键指标。通常管理规范的公司都会对项目净利润设定一定的标准,低于这个标准原则上不拿地。以R企为例,它是按城市来分类,一类城市利润率不能低于15%,二类城市利润率不能低于13%,三类城市利润率不能低于10%。此阶段通常由投资中心负责组织营销、成本、财务等相关业务部门从产品初步定位、售价初步预测、市场预期预估、成本测算、税金和管理费用等几个方面进行预测分析,并最终形成土地版的项目利润率目标。在取得土地后土地版的项目利润目标作为指导后期工作开展的关键约束指标。

其次,在项目策划阶段,指导项目定位和方案决策。由运营中心/营销中心负责组织完成项目定位策划工作,依据规划指标、周边楼盘情况进行详细的产品类型、产品配置、目标客户群确定,进行售价预估、成本测算,形成方案版的目标利润,指导方案设计等工作的开展,是对土地投资阶段相关工作的细化,此阶段如果出现项目目标利润低于土地版的情况,则需要提请投委会/董事会决策。

再次,在项目执行阶段,指导经营策略调整。由运营中心以季度/半年度为单位进行项目动态利润监控,即通过回顾已完成的情况来预测未来的情况,并根据项目执行情况、市场因素等,进行多维度利润预测分析,如已售产品实现的售价、库存产品预计售价、项目动态成本进行上下波动后的利润变化预测、进度延误后带来的周转率变化预测等,辅助管理决策。

最后,项目结算完毕后,由负责项目结算的部门(财务部/成本部)进行项目整体经营利润的最终计算。

2.项目动态利润形成:项目资金流入流出预测

项目动态利润的形成,要对项目销售、项目成本、项目开发费和项目税费进行预测。

项目销售预测。按产品类型进行销售单价预测,根据规划指标确定产品销售面积,预测销售总收入=单价×面积。

项目资金流入预测(见图1)。包括销售收入计划和销售回款计划。

项目成本支出预测。按成本科目进行各类成本费用的预测(见图2),其中开发间接费中包含资本化利息。

项目开发费用预测。按费用科目和一定的费用计提比例进行三大费用(财务费用、营销费用、管理费用)的预测。

项目税费预测。项目税费通常按营业税及附加、预征土地增值税、企业所得税三大类进行预测。按照国家税务相关法规规定确定各税种税率,其中,营业税及附加税金=税率×销售收入(回款);预征土地增值税=销售收入(回款)×税率;企业所得税通常是核定征收的方式,企业所得税=利润总额×税率。

项目税金和开发费用预计投入时间根据项目的开发进度按时间轴进行分解,结合项目资金流入预测和项目成本资金流出预测形成项目动态现金流预测。

3.项目动态利润回顾:辅助目标利润率调整决策

影响项目动态利润的关键因素有产品售价、产品动态成本和项目开发进度,这也是进行项目动态利润率回顾的关键点。一般,会按季度/半年度进行动态全景模型回顾(包括销售、成本、进度、项目动态现金流和项目预计利润),分析项目已完成情况与目标情况对比,对未来可能发生的情况进行预测,重点要对未售产品的售价波动、产品动态成本的变化、项目进度变化等维度进行利润影响评估,结合公司的动态现金流情况,决策是否需要调整项目利润率目标。

在现阶段的“寒冬期”,为了保证现金流,随时要根据市场情况对已售产品实现的利润、未售产品的定价、准备推出的优惠策略对利润的影响等进行分析,即为了保回款、保现金流牺牲了多少利润,要做到心中有数。当项目预计利润跟方案版的目标利润出现负偏差或需要调整项目目标利润时,需要将调整报告提交投委会/董事会,对项目目标利润率进行调整决策,并形成项目后续执行的目标利润率控制基准。

 

公司动态利润管理

 

公司利润的作用,首先体现在它是衡量企业经营情况的关键指标;其次,是企业价值最大化/股东财富最大化的指标体现:一来表现为利润规模与增长,二来是盈利能力与持续发展的衡量标准,可表现在股价高低/预期每股盈余上;再次,是衡量经营者管理水平的关键指标。

 

1.公司利润目标形成:重在项目利润结转管理

常见两种公司利润目标形成方式:自上而下与自下而上。

自上而下的形成方式,是根据公司战略发展要求、董事会要求等来设定公司年度利润指标。参考的关键指标为:去年盈利情况、增长速度要求、资源盘点情况、新项目开发情况、土地储备等情况。原则上以满足增长速度要求为主。比如,战略发展要求每年以25%-30%的复合增长率增长,结合去年的盈利情况来确定今年的利润目标。通常上市公司要做3-5年的利润目标预测,根据上述情况,当发现其中某一个年度利润目标不能满足增长率要求时,会结合土地储备情况,调整拿地策略和储备地的开工日期,确保3-5年利润增长相对平稳,保持公司的持续稳步发展。

自下而上的形成方式,进行公司资源盘点,结合今年新项目开发情况,来确定公司年度利润经营目标。决策指标参考资源盘点和项目开发情况。比如,根据项目开发进度和资源情况,在建项目今年只能结转5000万利润,新开发项目当年期无法完成利润结转,那今年的公司利润指标就是5000万;如果新开发项目年内能结转500万利润,那年度利润就是5500万。

其中,采取自上而下方式的公司居多,无论采用哪种方式,做好项目利润结转管理是进行公司利润管理的基础。项目结转利润形成原理是公司利润形成的基础。

 

2.公司动态利润监控:确保公司结转利润目标

由集团运营管理部以季度/年度动态分析公司经营情况,监控利润指标实现情况,回顾分析年度回款预算、年度关键进度、项目动态成本、年度销售计划等,与年度各项目结转利润目标进行对比,对每个项目已完成情况进行总结,对影响项目结转的关键进度延误、销售计划延误等进行风险预估及提出应对策略,并重新调整项目开发计划、销售计划,确保单一项目利润能按期按预计结转目标进行结转,并进行集团内项目结转利润的平衡,通过完成得好的项目来弥补完成得不好的项目,如果还有结转缺口,则进行个别项目的计划调整,通过项目赶工期、赶销售进度和销售回款来确保公司结转利润目标实现。

在年度进行公司动态利润目标监控时,会对去年实现的目标进行总结,也会结合市场情况对未来3-5年的增长速度和年度利润目标进行调整,调整后的此年度公司利润目标作为经营团队的考核指标,做到“管一年,看三年”,以降低经营风险,保证公司健康发展。

3.四大关键因素影响公司动态利润

影响公司动态利润的关键因素,首先在于产品售价,因其受市场影响大,直接影响项目利润,进而影响公司利润;其次是项目开发进度,影响销售开盘和项目利润结转能否按期进行,对公司年度利润目标实现影响非常大;再次是销售进度,影响项目利润结转,进而影响公司利润;最后是产品成本,其受设计和产品建造标准影响,对项目利润影响大,对公司年度利润影响相对小。因此保证公司利润目标实现的关键是确保项目的开发进度、销售进度和销售回款目标的实现。