当前位置:地产研究首页 > 专业导航 > 商业地产 > 正文

商业 别被主力店绑架!

《光耀东方》 上海鹏丽投资管理有限公司 唐雪溶
2013-01-07 19:30:40
人物:    企业:
导读:盲目信仰主力店只会自食苦果,对于专业的商业项目团队来说,一个成功的项目是靠养出来的,它必定凝聚着整个团队的心血。



商业地产项目中,主力店对于一个MALL来说有着举足轻重的作用,尤其是在新区、开发区等刚刚建设和兴起的商圈来说,知名主力店更是商业项目开发运营商争相抢夺的合作伙伴。

出于对主力店带动作用的认可,每一个新开商业几乎都想要把500强的零售商请进来,动辄就是沃尔玛、家乐福、欧尚等等。

然而,这些零售业巨头所提出的各项条件苛刻至极,其中合同期起码20至40年,租金递增微乎其微,对于商场的装修及硬件设施等必须按照他们所提出的要求进行施工,甚至于维保费用、垃圾清运都是开发商承担。

一般而言,对于这样的要求,项目方基本也会接受。因为他们简单地认为,主力店是带动人气的,同时也可以作为商铺出售的卖点大肆宣传,毕竟“羊毛出在羊身上”,这些损失在小业主那里可以弥补回来。事实也证明,这种策略初期是成功的,毕竟商铺是卖出去了,而且单价也高了不少,开发商短期的收益明显可见。

但是,随着时间的推移,一些潜在的问题开始暴露出来:先是商场设备保修到期,发生故障老化,开发商需进行维修及维保;接着地下车库停车费用的收取与主力店产生争议,商场露天广场的使用又发生矛盾……

曾经大笔一挥的开发商老总们这才把厚度足有8公分的合同拿过来细细品味,看过了才明白,原来500强的合同真的是滴水不漏。所有涉及到以后权利和义务的内容没有一条是对开发商有利的。哑巴吃黄莲开发商有苦说不出,即使是卖房的时候赚来了钱,现在也只有乖乖地拿出去,不然他们的法务部就给你们下函了。

对于招商而言,由于当时引进了主力店。商场的租金定位必定也会水涨船高,而开发商也急于见到收益,甚至于连基本的免租期也未给予,俗称“养场”。500强的名头毕竟很大,开发商的广告也铺天盖地。许多商户闻风而来,其中也包括许多第一次下海经商的菜鸟级商户。

由于抱着“因为有主力店在就有人气,而有人气就可以赚钱” 的想法,加上缺乏经营理念或资金准备不充分,许多商户在经营一段时间以后,终于坚持不住而撤场。这个时候大家才明白500强不是“神话”,而主力超市因为租金低廉,出售的又是生活必需品,因此不会受到太大的影响,从而出现超市都是人,底商全是空铺的局面。全国此类项目不占少数。这就是所谓的客流不共享。

所以笔者认为,不可过于依赖主力店。作为专业的商业团队必须有自己的思路,包括业态、动线、入驻商户的审核等。盲目信仰主力店只会自食苦果,对于专业的商业项目团队来说,一个成功的项目是靠养出来的,它必定凝聚着整个团队的心血。

在主力店条件并非苛刻的情况下,主力店与之配套的店铺可以按照以下原则进行:

◆影院——配套店铺:餐饮、水吧、健身、咖啡茶艺。

◆主力超市(零售类超市)——配套店铺:尽可能作成“L”或“U”型动线,餐饮、西点、自助银行、儿童屋、美容院、咖啡屋、辅以大众运动休闲类服装品牌(美邦、以纯等),适当时候可以考虑折扣店形式出现。

◆主力超市(建材类超市)——配套店铺:尽可能作成“L”或“U”型动线,餐饮、自助银行、家居家饰、家装公司服务点等。

◆百货店——配套店铺:餐饮、咖啡茶艺、未进入百货但愿意开门店的女装、休闲装、运动装品牌,自助银行等。

◆百货+超市+影院——配套店铺:能具有三种主力店一期经营的项目,大多属于购物中心或城市综合体。那么独立商铺区域的面积也不会小。可以按楼层进行合理规划,顶层依旧以餐饮为主,地上一层、地上二层可根据百货经营业态和档次,辅以百货经营较缺的功能配套品项,尽量在设计初期,能够使百货和独立商铺区域形成互通,实现客流共享。