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房企项目管理的九大知识领域

《明源地产E视界》 陈晓晖
2008-11-14 01:12:00
人物:    企业:
导读:项目管理是指“在项目活动中运用专门的知识、技能、工具和方法,使项目能够实现或超过项目关系人的需要和期望。”这一定义不仅仅是强调使用专门的知识和技能,还强调项目管理中各参与人的重要性。
  项目管理的基本概念

项目管理是指“在项目活动中运用专门的知识、技能、工具和方法,使项目能够实现或超过项目关系人的需要和期望。”

这一定义不仅仅是强调使用专门的知识和技能,还强调项目管理中各参与人的重要性。项目经理不仅仅要努力实现项目的范围、时间、成本和质量等目标,还必须协调整个项目过程,满足项目参与者及其他利益相关者的需要和期望。

下图是为初步理解项目管理这个概念绘制的框架图。这个框图中的关键要素包括项目关系人、项目管理知识领域以及项目管理工具和技术。

项目管理的九大知识领域

在PMBOK中,将项目管理划分为9个知识领域:范围管理、时间管理、质量管理、成本管理、人力资源管理、沟通管理、采购管理、风险管理和整体管理。其中,“范围、时间、质量和成本”是项目管理的四个核心领域。

1.项目范围管理
  确定和管理为成功完成项目所要做的全部工作。通俗的讲就是指项目包括什么与不包括什么的定义与控制过程。主要由以下几点组成:

·启动
  项目组织正式开始一个项目工作或投身于项目工作的下一阶段,项目目标是项目启动的重要文件,表明项目相关各方对项目的认可。

·范围计划
  产生各种形式的项目文档,明确项目各个阶段的目标和标准,便于项目领导的决策。

·范围定义
  将项目目标分解为便于管理、能够操作的细小目标,在此过程形成产品分解结构—PBS、工作分解结构—WBS。

·范围核实
  项目相关的单位(发起人、客户、项目经理、供应商等)对项目范围定义的正式认可。

·范围变更控制
  在项目建设的计划、执行等各个阶段,对项目范围的变化采取变更、纠正等措施。

2.项目时间管理
  项目所需时间的估算,制定可以接受的项目进度计划,并确保项目的及时完工。

·活动定义
  明确将项目团队为完成项目目标而需要进行的各项活动,每项活动或工作相对独立,有相关的责任人、工期、资源和费用需求。

·活动排序
  明确各个活动之间的逻辑关系,并形成项目文件。

·时间估算
  根据历史经验或其他方法,估计每项活动的工作时间。

·制定时间进度表
  根据活动的逻辑关系、时间估算、资源需求及工作日历,编制项目的进度计划。

·时间控制
  控制项目进度的变化。
  控制项目成本的变化,包括重新估算、更新或纠正等工作。

3.项目质量管理
  确保项目满足明确约定的或各方默认的需要。

·质量规划
  确定质量的标准和达到标准的主要手段。

·质量控制
  对项目各个阶段或活动的成果进行评价,确定其是否符合质量规划,并采取相关措施保证质量规划的实现。

·质量保证
  定期对项目的全面进展情况进行评估,便于项目按预定的标准运行。

4.项目成本管理
  项目预算的准备和管理工作。

·资源规划
  为完成项目各项活动,明确需要的各种资源(资金、设备、物资、人员、费用)的种类及数量。

·成本估算
  估算完成项目活动需要各种资源的总体成本。

·成本预算
  将成本估算分解到各项具体活动,明确各项活动的成本计划。

·成本控制

5.项目人力资源管理
  如何有效利用参与项目的人。

·组织规划
  为了达到项目目标,明确项目人员的分工及合作关系,以及不同角色的权力及责任。

·项目经理
  项目管理的中心位置,科学的组织项目、编制最优项目计划并实施有效的控制。

·班子建设
  项目经理根据人力资源管理的思想、原则和方法,聘用、培养、提高项目领导团队的管理水平。

6.项目沟通管理
  产生、收集、发布和保存项目信息。

·沟通规划
  明确人际沟通和组织沟通的具体要求,包括沟通的时间、方式、内容等。

·信息发布
  将每个阶段的项目信息在适当的时间发布给适当的人员。

·进度报告
  将项目的状态报告、进度报告、预测报告和变更报告通知项目相关人员。

·收尾善后工作
  将验证项目的成果归档

7.项目风险管理
  对项目相关的风险进行识别、分析和应对。

·风险识别
  确定项目有哪些令人不满意的结果以及导致这些结果的原因。

·风险量化
  估计各种可能的结果及原因发生的范围及可能性。

·提出应对措施
  界定扩大成功机会和减缓威胁的步骤和计划。

·应对措施控制
  对项目过程中风险出现的变化而采取的措施。

8.项目采购管理
  根据项目的需要从项目执行组织外部获取和购进产品和服务。

·采购规划
  确定项目的哪些物资、服务可以通过外部组织取得、在何时取得使得项目得到最好的满足。

·询价规划
  编制物资、服务的具体需求并发现潜在的来源。

·询价
  从潜在的卖方获得建议书或标书。

·选择来源
  评估投标者的建议书、选择最佳的投标者进行谈判。

·合同管理
  明确项目建设方与产品、服务提供商的关系,保证卖方的行为符合合同的要求。

·合同收尾
  完成并结算合同规定的各项内容。

9.项目整体管理
  发挥项目管理整体上的支撑作用,与其它项目管理知识相互作用。

·制定项目计划
  编制一个用来协调所有其它计划、以指导项目执行和控制的文件。

·项目计划执行
  按项目计划中规定的各项内容进行管理和运行。

·整体变更控制
  协调贯穿、涉及或影响整个项目的变更。

“九大知识领域”在“房地产项目运营管理”中的应用

前面介绍的项目管理的“九大知识领域”是PMBOK定义的、适用于各行各业项目管理的通用的、共性的一些准则。然而,在房地产行业的项目管理中,除了符合这些一般通用的准则外,还具备许多鲜明的行业特性,尤其是与传统建筑行业的项目管理有较大的差异。

明源“房地产项目运营管理系统”,在项目管理的“九大知识领域”的基础上,充分融合了房地产行业的特色,实现了“通用的项目管理理念”在房地产项目管理领域的成功应用,主要涵盖以下应用要点:

1.范围管理

·项目目标
  项目基本信息、主要特征以及相关项目文档。

·产品分解结构(PBS)
  项目构成、产品的构成、户型特征等。

2.时间管理

·项目计划
  工作分解结构(WBS)、工作项定义、排序、时间估算、资源分配、费用预算,从而形成项目的基准计划。

·进度跟踪
  工作进度、工程量进度、形象进度管理。

·工作管理
  部门工作管理、个人工作管理、工作报告/反馈/批示。

3.质量管理

·质量规范标准
  质量文件、质量标准、工程案例库等。

·现场质量管理
  质量计划,检查、反馈、整改、验收(自查、巡查)。

·竣工验收与交付
  竣工验收、内部模拟验房、客户验房与交付。

4.成本管理

·估算成本
  在项目发展阶段,进行可行性研究时,可通过“投资分析系统”实现对项目的投资成本的测算。

·目标成本的形成
  在统一的成本结构分类(CBS)基础上,随着设计的不断细化,完成对目标成本的修订,并作为项目控制的上限。

·目标成本的执行
  以合同为中心的全动态成本管理,包括:合同订立、执行、分析、动态成本管理等。

·成本分析与控制
  成本事前控制、动态成本分析、异动成本分析、项目成本对比分析。

5.人力资源管理

·项目团队管理(OBS)
  定义项目相关的团队、角色分工、成员的构成,即完成项目组织结构的分解(OBS)。

·工作分配与责任矩阵
  为项目计划中的每一“工作项”定义相关的责任矩阵,重点包括三个角色:责任人、参与者、监督者。

6.沟通管理

·信息发布平台
  公告信息、预警信息、待办工作、待办流程、系统消息、基于角色的业务包的订阅等。

·工作报告/反馈/批示、进度报告
  基于对来自项目进度计划中的分配的工作项,责任人定期提交相关的工作报告,参与者提供反馈意见,监督者则可对相关工作进行批示。

·知识管理平台
  项目文档、图纸管理、视频图片管理、工程案例库、成本指标库等。

·工作流平台
  全面实现“业务流与审批流”的一体化管理,支持集中发起、在线发起流程两大模式,支持消息、短信、邮件等多种沟通方式,打造项目协同平台。

7.采购管理

·采购产品目录
  标准产品目录、材料设备库。

·合作伙伴管理
  合作伙伴目录、合作伙伴评估体系的建立(资质评估、履约评估、后评估、满意度调查等)、合作伙伴台帐。

·招投标过程管理
  采购计划管理、招标预告管理、资格预审管理、标书编制管理、发标管理、回标管理、评标管理、定标管理、签约管理等。

8.风险管理
  风险识别、风险分析(严重程度、出现概率)、风险计划(防范缓解计划、预案处理计划)、风险的跟踪与控制。

9.整体管理
  项目计划的制订、项目计划的执行、项目计划的变更控制。