当前位置:地产研究首页 > 专业导航 > 项目管控 > 正文

如何让成本运营支撑起企业的战略

《明源地产E视界》 刘毅 明源软件产品管理部产品经理
2009-08-12 23:50:00
人物:    企业:
导读:在微利时代,地产企业要取得利润的最大化,就必须把目光放在成本上,而前期的项目选型和目标成本的设定尤为关键。目标成本设定是否合理是考验一家地产企业是否具有深厚功底的试金石。
案例:S先生是某大型地产企业的高管,凭着多年行业的丰富经验,负责集团的战略运营工作。随着近年来集团逐渐步入全国性布局的快速发展期,他也开始奔走于各地以弥补当地运营人才不足的问题,各地公司新开项目前也是一幅非他来不行的架势,渐渐地,他的工作方式发生了变化,每天的时间不是花在飞往各地的飞机上,就是用在与各公司的会议中。

恰逢在经过了去年行业的冬天之后,集团战略将对成本的管控作为运营工作的重中之重,每次PMO会议都是将成本放在第一位。S先生深刻体会前期对项目成本的分析,将直接影响着这个项目的成败。但在做过这么多的项目之后,却没有一个项目可以拿来参考和借鉴。每次新开项目都得从零开始,这所带来的评估周期长、其间变数多等缺陷又给项目的前期规划蒙上了高风险的阴影,影响整个项目的决策。

所以S先生对任何一个项目都做到亲力亲为,丝毫不敢马虎,但长时间的异地工作,早让他疲惫不堪,他不知道这样的工作状态还要持续多久?

有没有一种方案能够快速的指导和辅助S先生做决策吗?难道真的一切都要从零开始吗?

点评:在当前市场环境不景气的情况下,行业粗犷型的管理,靠土地资源的增值获取暴利的时代越来越远,房地产企业正逐步进入微利时代。在微利时代,地产企业要取得利润的最大化,就必须把目光放在成本上,而前期的项目选型和目标成本的设定尤为关键。目标成本设定是否合理是考验一家地产企业是否具有深厚功底的试金石。

我们知道在行业中,价值链越是靠近前端,风险越大,产生的利润也越高。当前端的产品选型和设计方案错误,或者拿地的价值不合理,后期成本执行过程即使控制得再好,影响面也是极其有限的。

而目前很多企业的现状是什么呢?由于长期缺乏系统化的数据沉淀积累和成本测算方法,项目的成败完全系于像S先生这样具有丰富实战经验的人身上。通过他们的“经验”和“知识”,凭着“感觉”来决定这个项目的成本,同时也决定着这个项目的命运。而“感觉”总有不准的时候,这就势必给项目带来负面影响。

此外,每家地产企业的“知识”和“经验”只集中在少数几个能人身上,这本身就是一种风险。

通过我们对大量地产企业的调研后发现,出现这样的情况其原因主要有以下几点:

1、目前地产企业过度依赖个人的经验和能力,而这种经验和能力又都保留在少数几个人的大脑中和他们计算机里,其他人无法知道。

2、企业自身缺少对关键指标数据的沉淀。我们的地产企业做了很多项目下来,却还是搞不清楚哪些数据值得我们去沉淀和积累,又如何能够在实际项目中真正应用起来?

3、缺乏科学的项目评测体系。以前我们去评价一个项目做得好还是不好,总是很概要的去思考,没有细化到具体每项工作中,到底哪里做得好,哪里做得不够,同样一栋30层的高层建筑,一个花了1个亿,一个只花了8千万,你能够说究竟谁做得好吗?我们又能够从中获得什么参考的价值?

做的项目越多,却越觉得手上可用的资料少,这成为现在所有地产企业,尤其是步入快速发展期的地产企业普遍碰到的一个问题。“做这个项目到底会花多少钱”?“多久能够收回投资”?这些问题在当下行业的冬天里显得格外的响亮,而这又是高层最想知道的,我们应如何回答?

针对S先生所在公司目前碰到的问题,我们给出以下方案建议:

1、企业需要自身发力,规范和细化各产品业态的建造标准。例如,小高层的桩基结构是怎么样的,外墙应该选用什么规格的外墙砖,内墙腻子墙面粉刷标准等等。

2、沉淀产品业态建造标准的关键指标。在前面建造标准下,我们各产品业态的房屋的含钢量在什么范围内、窗地比在多少是合理的、建筑材料的单价是多少等等,这些都是我们应该沉淀技术指标和经济指标。

3、构建产品/项目成本数据库。将前面两项工作的数据汇总起来,纳入测算体系中,便于关键指标数据的应用和对照。

4、在各区域公司设立标杆项目和产品,在新的项目考评系统中做对比,作为新项目的考核依据

5、建议数据分析和决策管理方法。透过成本数据库,为新项目规划和决策做支撑和参考。

6、通过信息化系统来支撑以上的管理要求。


结语:

当前行业面临洗牌,“剩”者为王。我们企业何以基业长青,凭的就是深厚的知识和经验积累。而当我们企业真正建立起这种金字塔型的知识结构时,企业自身的经验和知识才能在不断做项目的过程中得到应用和升华,成为企业最宝贵的财富,我们才能越好的在前端发力,支撑起我们整个企业的战略,在日趋激烈的行业竞争中游刃有余。