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房地产企业项目合同的风险管理

《明源地产E视界》 《当代经济》
2010-01-13 19:07:00
人物:    企业:
导读:合同管理是企业防范经营风险,加强内部控制的一项重要工作。作为房地产企业,要实现控制经营风险和效益最大化的目标,就必须对项目开发全过程所涉及的合同进行有效管理。
合同管理是企业防范经营风险,加强内部控制的一项重要工作。房地产开发是一个复杂而庞大的工程,在房地产开发过程中,面临的合同风险很多,涉及到众多的法律法规,如合同法、物权法、招标投标法、土地管理法、城市房地产管理法等。作为房地产企业,要实现控制经营风险和效益最大化的目标,就必须对项目开发全过程所涉及的合同进行有效管理。本文主要针对房地产企业在项目开发过程中最终构成项目开发成本的相关合同(以下统称“项目合同”)的管理(包括对合同谈判、签订、履行、完成和总结等一系列行为的监督、检查、纠正、完善的全过程)进行探讨。通过对项目合同的风险管理,达到控制房地产项目开发成本和预防经营风险的目的。

一、房地产企业项目合同的特点

1、主体的多样性

房地产项目按照开发进程,通常要签订的合同有:土地使用权出让合同、合作开发合同、项目贷款合同、设计合同、监理合同、勘察合同、咨询合同、施工合同、材料设备采购安装合同等。因此在项目开发过程中,需要与不同的主体进行合同谈判与商洽。

2、条款的专业性

房地产开发通过专业化运作,已形成了较为成熟的模式,因此项目开发中涉及的多数合同均有通用(固定)条款或直接体现为格式合同。专业化的合同条款既有利于减少分歧,提高合同谈判效率,又有利于事后达成共识,对合同执行过程中产生的纠纷起到化解矛盾的作用。

3、期限的长期性

房地产开发具有较长的周期,通常项目合同的履行时间跨度较长,甚至涵盖整个项目开发周期,如合作开发合同、施工合同、设计合同、监理合同等。

4、履行的复杂性

受市场变化、政策调控、法律法规出台或修订、项目所处位置规划或地理条件变化等的影响,合同在履行过程中,可能出现种种突发状况,除了根据合同条款来协商解决,由于房地产项目合同通常标的额都较大,一旦发生利益冲突,各方为了维护自身权利,往往可能展开尖锐的谈判,或采取各种应对措施,增加了合同履行的难度。

二、房地产企业项目合同存在的风险

合同风险是客观存在的。房地产项目开发的复杂性,房地产项目合同自身的特陛,使房地产项目合同可能面临下述风险。

1、履约风险

(1)合同主体履约能力风险。合同主体的履约能力是合同的目的能否顺利实现的保证。由于房地产项目的开发周期一般较长,因此在合同履行过程中,可能遇到合同主体因各种主客观因素造成履约能力下降或履约不能,如经营管理不善、资金出现问题、施工单位受其他重大安全事故影响等。

(2)合同条款风险。合同是合同主体对某些事项经过协商确定的约定,因此,在合同谈判或签订过程中,合同各方可能出现一些基于信任或妥协让步的条款,对日后合同的顺利履行可能产生不确定性。此外,在合同金额、结算依据、时间节点、质量标准、安全等对项目成本影响大的方面,如果在细节上没有注意予以明确,将会存在很大的合同履行隐患。(3)补救措施不当风险。合同履行过程中如果产生纠纷,必须及时采取相关措施,如果未能及时收集相关证据,导致证据不足或诉讼时效过期等,可能产生败诉的风险。

2、政策风险

房地产作为国民经济的重要产业之一,受国家政策影响明显,具有较浓的行政色彩。房地产项目合同的签订虽然也遵循市场经济平等自愿协商的原则,但是,如果遇到新的政策出台或者城市规划的调整,容易出现因形势变化导致合同无法继续履行的情况。

3、市场风险

房地产行业市场化程度较高,市场价格的波动和商品供需的变化对房地产的作用直接且巨大,必然会对项目的成本控制、经营效益甚至企业的发展前景产生影响,在市场经济条件下,这种风险是客观存在的,合同条款的设定往往无法回避。

4、企业管理风险

由于高层领导不重视、相关规章制度不健全、企业合同管理制度缺失、存在漏洞或未及时修订、重要管理人员或合同执行人员流动、对合同的监督没有及时到位等使项目合同管理存在一定的风险。

三、构建有效的项目合同管理体系

既然房地产企业在开发项目过程中,合同风险是必然存在的,那么,如何减少风险发生的可能性,就成为房地产企业合同管理的出发点。从项目管理的角度而言,构建有效的项目合同管理体系,将在一定程度上减少项目合同风险发生的可能性。

1、制度管理

健全的制度能够使企业在规范化管理中有据可依,提高管理效率,降低经营风险。建立完备的项目合同管理体系,建立健全相关规章制度是其重要内容。项目合同管理的制度贯穿项目管理全过程,主要涉及:合同信息收集与传递、合同审批流程与权限、合同签订与执行、合同监督与检查、合同后评价、合同印章管理、合同档案管理等。

2、流程管理

(1)权限管理。合同的审批必须严格执行项目合同的管理流程,要求分工明确、权责清晰。对构成项目成本的全部合同进行分类管理,如投资与土地类合同、设计类合同、工程类合同、营销包装类合同、财务类合同、顾问咨询类合同等,并按不同合同的性质、标的额或重要性进行分级审批,通常的流程是主办人员一部门负责人一分管领导一公司领导,必要时还要由各相关部门特别是法务部门进行会签。合同的审批必须遵循严格的权限原则,绝对不允许签订超越权限的合同。严禁口头协议和倒签合同。

(2)合同谈判和签订管理。一是合同主体管理。必须严格审核合同主体的签约资格、资质、信誉度、经济状况等,是否为独立法人或持有相关授权书,特别是非本地的企业要注意了解其资信情况,是否存在不良记录等,如采用招标形式再进行合同谈判的,招标时要严格设定准入门槛,对相关单位的资质等级进行严格把关。

二是合同条款管理。尽量争取由本企业拟定合同文本。一般合同文本由主办部门拟稿,重要合同由主办部门会同法务部门共同拟稿,并请相关部门进行会签,如企业已形成格式文本,应尽量采用格式文本。合同的必备条款包括:合同类型、合同的主体名称、合同目标(包括质量标准、时间节点、价格、安全等目标)、合同主体双方的权利和义务、双方的违约责任等。从合同的谈判阶段就要开始有意识地研究合同条款中存在的不确定因素,严格审查合同中的特殊条款,对其合法性要尽量提请专业人员进行法律审核,避免因条款违法而导致合同无效。与合同有关的招投标文件及谈判备忘录等要注意审查与合同文本之间是否存在冲突之处,明确合同解释的优先顺序,同时,该部分文件作为合同的组成部分要一并管理存档。

三是合同用章管理。合同章要由专人管理,印章管理人员要严格在批准范围内用印并进行登记。合同必须由法定代表人或负责人签署后方可对外签订,非经授权,印章管理人员不得在其他人签署的合同上用章。

(3)合同履行和监督管理。本阶段的管理主要围绕合同条款内容进行,是全面的、动态的管理。一是合同一旦生效,主办部门就要及时进行合同交底。合同交底包括对内和对外两个方面。对内,合同主办部门要将合同目标分解到本部门相关人员及相关部门,保证合同信息在相关人员和部门的有效流动,形成全员合同管理意识,如财务部门对资金和结算尾款的控制,成本部门对价格变动的控制等,从而使合同的执行风险通过层层把关得到有效控制。对外,合同主办部门要及时将合同的相关信息披露给相关配合单位,如监理公司等。

二是合同执行部门要严格根据合同条款来履行合同义务。在合同执行过程中,要本着谨慎的原则,对各种文件往来要注意有效签收并妥善保管好原件,同时,做好各项记录,如施工中的工程签证、设计变更、支付凭证等,保管好各种相关证据,减少将来处理合同纠纷的可能成本。在维护自身权利的过程中,要注意索赔等的诉讼时效。

三是对政策变化、法律法规调整、市场动向、合同主体的经营情况等要时刻保持关注,预防各种可能出现的不利情况,对可能出现毁约或违约的情况要及时采取相关措施,避免扩大损失,如行使抗辩权、撤销权、代位权等,如因我方原因导致合同履行发生变化,要及时变更或签订补充协议,取得对方谅解,避免违约风险。对合同条款变更或签订补充协议要本着审慎的态度,严格按合同管理制度的要求和审批流程进行,杜绝随意变更合同条款的现象。

四是建立合同台账。通过系统软件对合同进行管理,内容包括:合同摘要表、合同文本管理、合同执行情况记录、合同台账管理、合同汇总报表、纸质合同的受控发放和管理、电子合同的共享和查询的管理等,通过系统的管理,追踪合同执行情况,及时掌握合同的动态及潜在风险,系统地对整个项目所涉及的合同进行全面、动态的成本控制和管理。五是合同履行完毕后,要及时进行总结,分析合同履行中存在的问题,各方的责任大小,对合同履行情况进行风险评级,为以后的合同签订积累相关资料。

(4)合同档案管理。合同是确立合同各方当事人权利义务的基础文件,在“谁主张谁举证”的民事诉讼框架下,充分有效的证据是赢得诉讼、解决争议的关键所在,完整齐备的合同档案将是解决纠纷的有力证据,因此,合同档案的管理对项目开发的顺利完成具有重要意义。合同文件的保管应遵循及时归档、科学分类、完整保管的原则。合同文件包括:合同文本、补充协议、各种有效的会议纪要、合同审批表等,应由专人编号保管,各相关部门应保管相关复印件。

四、人员管理

项目合同的管理最终要落实到相关人员的责任上。因此,要加强对员工的合同管理风险意识的培训。

第一,房地产企业由于所处行业专业性较强,一般较注重员工的专业技术培训,房地产开发过程中的法律风险很多,因此要加强对员工的合同风险意识教育,特别是与房地产行业息息相关的法律法规和部门规章等,必须经常组织相关人员进行学习。

第二,企业成立专门负责合同管理的人员或部门,各部门配备专职或兼职的合同管理人员,明确其职责,人员配备和组织架构形成互相制约、层层把关的监督模式,一般情况下,由成本控制部门或法律事务部门对合同的管理进行检查、监督,列入考核目标。此外,要重视合同管理人员的流动管理,避免交接脱节造成的失控。

第三,应充分发挥专业律师在防范项目合同风险方面的重要作用,聘请法律顾问指导企业的项目合同管理。律币作为专业的法律服务人员,以其专业知识和实践经验,参与项目合同的管理,能够针对性地理顺法律关系,避免失误和漏洞,及时为企业决策者提供专业的法律意见,避免潜在的风险。

总而言之,房地产企业所面临的项目合同的风险是十分巨大的。从土地的取得、项目开发的前期准备、规划设计、工程招投标、材料设备采购、工程质量的控制、工期、造价、竣工验收、结算、贷款、营销推广等,大量的专业性业务对房地产企业提出了很高的管理要求,为了保证项目的顺利开发,房地产企业必须重视项目合同的风险管理,建立起一整套行之有效的管理体系,为项目合同的顺利开发和风险控制起到有力的保障作用。