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景瑞田左云:产品标准化 关键是落地

《明源IT&地产》 潘勇堂
2011-11-29 19:42:18
人物:    企业:景瑞地产,万科
导读:产品标准化需要有四个前提:其一,必须基于成熟产品;其二,必须经过市场检验和客户等认可的商品;其三,必须具有通用性和延展性;其四,必须具有相对的领先性和适当前瞻性。

产品标准化于房企而言并不陌生,跨区域、多项目发展没有产品标准化的支撑,整个战略扩张速度和项目周转效率无疑将大打折扣,产品标准化所带来的衍生价值更是毋庸置疑,早已远远超过了标准化本身的价值。在这样一种逻辑下,中国大多数专业性房企都在或多或少推行自身的产品标准化工程。而本文,我们要聚焦的不是诸如万科等基于客户居住需求细分模式下的产品标准化模式,而是分享大多数房企真正可以学习借鉴、可以实操落地的景瑞产品标准化之道。

景瑞真正意义上的产品标准化是从2009年开始,其标杆项目荣御蓝湾在江苏太仓持续备受好评,景瑞便以此为契机,以该产品为原型,推进整个集团产品标准化战役。期间,景瑞以可落地和实操为出发点,进行了该产品的五次升级,成就了目前受到市场和企业好评如潮的第五代荣御蓝湾产品,并形成景瑞标准化产品线中的产品之一——Z8。带着对景瑞产品标准化快速落地的疑问和学习心态,笔者专门采访了有着多年产品标准化实操和项目管理经验的景瑞地产项目总经理田左云女士。

景瑞地产项目总经理田左云女士

四个前提——标准化产品的成熟性、市场性、通用性和领先性

 

诚然,产品标准化会带给企业效率、效益和成本、工程、采购等相关领域更多的价值,但也并非所有房企都值得马上推行。田左云表示,产品标准化需要有四个前提:其一,产品标准化的对象必须基于成熟产品,企业不能将不成熟的产品标准化后大力推广;其二,必须经过市场检验,不能只是设计师和企业自身满意的产品,更多应该是基于市场和客户等认可的商品;其三,标准化产品必须具有通用性和延展性。如果某种成熟产品仅仅适用于个别城市和某种地块就不值得标准化,标准化本身的目的就是通过产品标准实现项目快速复制,再是部件、材料等的通用性和标准化;其四,标准产品必须具有相对的领先性和适当前瞻性。产品标准化一旦确定,推广周期相对较长,因此标准化的产品不仅要满足当前城市规划和客户需求,更要满足未来可能的需求演变。

 

六大模块——图纸、产品配置、成本配置、部品部件、施工工艺和供方标准化

产品标准化必然是个系统工程,但也没有必要面面俱到,产品标准化也不是追求完美的标准化,更在于与产品成熟度、企业执行力等现实因素有效耦合,即不能眼高手低,也避免死钻牛角。景瑞产品标准化整体强调落地,在体系上更是务实的从六大模块去有效推进产品标准化。

扩初图纸标准化:考虑到一线巨大差异性和可操作性,景瑞对设计图纸的标准化只推行到扩初图,暂时没深化到方案设计阶段。另外,景瑞对施工图不强调标准化,但会给出一套参考施工图,用于借鉴比对。针对“景观、会所、示范区”等,设计图纸则统一标准化到标准模块图、元素和景观节点图。

产品配置标准化:产品配置从整体格局进行了标准化,具体针对景瑞擅长的高层、叠加、洋房等业态进行配置比例的约束。

成本配置标准化:项目的成功离不开成本的控制与管理,而标准化必须对成本配置进行标准规范,景瑞针对各个成本指标和成本支出进行了一级科目的配置标准化。

部品部件标准化:部品部件标准化是产品标准化的操作要点,也是整个产品标准化的基础。它的标准化程度直接影响项目成本、施工工艺和供应商管理等一系列的标准化。

施工工艺标准化:房地产项目从拿地到交房虽然周期不同,但施工工艺在很多方面是可以标准化的,这对加快产品建造、保证产品质量有直接支撑作用。

稳定的战略合作方:房地产本身是资源整合者,说到底就是整合优秀供应商并实现长期稳定合作,形成战略关系,尤其是对总包、设计以及关键分包商的长期稳定合作,这对产品标准化是最直接的支撑。

两种策略——规划复制“抽象理念”,设计复制“具体细节”

景瑞产品标准化策略强调有选择的标准化,并从“道”与“术”两层面界定标准化的标的。“道”属于产品规划方面的指导思想与准则,偏抽象,需领会应用;而“术”属于产业设计模块的细则,偏具体,大多拿来即用。这种“道”与“术”策略有效解决了个性兼容和标准化的变通及有效平衡,既发挥了产品标准化的优势,又兼顾了区域一线可能的差异性。

具体而言,“道”是指产品复制的规律理念与经验总结,比如针对“产品规划”环节,由于土地先天的个性化和资源的差异化,不可能梳理“规划细则”进行直接照搬,而应从规划理念与规划原则这种规律法则性的东西去指导后期产品规划,真正做到产品规划“形散而神不散”。

而“术”则是指标准化具体复制的对象。基于公司历史产品市场经验和各业务线反馈,景瑞最终确定了对叠加、洋房等低密度住宅实行组团复制模式,对小高层和高层则采用单体复制模式,具体针对其他类似景观、会所(售楼处)、示范区则实行模块、元素和景观节点“核心”复制。

五本手册——材料部门、合约采购、施工手册、成本手册和营销推广手册 

产品标准化的落地离不开规章制度手册的制定和执行,景瑞针对现有的成熟产品——荣御蓝湾进行总结和优化,提炼出基于后期产品标准化和复制的标准扩初图。而在后期产品标准化的落地中,景瑞制定了材料部品手册、合约采购手册、施工手册、成本手册和营销推广手册5大手册(见下图)。通过这些手册实现产品设计建造的业务标准化、流程标准化和操作标准化。

景瑞通过对项目历史经验教训的有效沉淀,并量体裁衣借鉴优秀企业的产品做法,最终通过“文件化”(手册)的形式固化下来,以指导后来员工快速高效做事,并尽量规避同类错误一犯再犯,真正达到让员工一次性把事情做好的时间效果。通过这些标准化手册,景瑞整体实现了业务操作过程规范化,并通过对各项工作输入、输出成果的标准化,最终加快了整个项目运营周转效率,并同时有效支撑了产品质量和品质的整体提升。

一大优化——持续创新,构建产品标准化持续优化机制

产品标准化本身既是系统工程,又是长期工程,产品标准化并不意味着标准产品的长期固化,相反产品标准化还必须根据客户需求、国家规范、工艺进步等进行升级优化,并且最好形成定期机制,针对标准化的产品进行整体评估、意见搜集与反馈,最终实现标准化产品的与时俱进。

需要强调的是,项目团队的构建对产品标准化的落地也同样重要,面对产品标准化,景瑞强调项目团队构建讲究新老搭配,既能解决企业快速扩张人才不足的分散化问题,又能确保项目团队对产品的熟悉度和快速落地,新老搭配的人才策略往往成为产品标准化能够切实推行和快速落地的人才保障。

景瑞产品标准化,任重而道远,但关键是落地!