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房地产企业知识管理三步走

中国知识管理中心
2012-02-09 22:11:17
人物:    企业:招商地产,龙湖地产
导读:行业的寒冬,正是企业放慢脚步,修炼内功,提高管理能力的绝佳季节。对于企业重要知识资产管理的能力,众多房地产企业思慕已久。站住标杆房企实践的肩膀上,我们总结出房企实施知识管理三步走的路径。

俗话说,“春生夏长,秋收冬藏”。对中国的地产行业来说,始于2010的打压投机的调控,历经2年,到2012整个行业已经不可否认进入严冬期。行业的寒冬,正是企业放慢脚步,修炼内功,提高管理能力的绝佳季节。对于企业重要知识资产管理的能力,众多房地产企业思慕已久。站在标杆企业实践的肩膀上,我们总结了房企实施知识管理三步走的路径:1、强控—关键知识资产沉淀;这个是基础工作,也是重点工作。2、鼓励——员工头脑的隐性知识沉淀和分享;3、服务——个性化知识门户和知识场景化服务。

一、强控——关键知识资产的沉淀
 
    这里遇到两个问题:什么是企业的关键知识?如何强控?强控,制度上强制相关岗位在相应的时点将知识沉淀到统一的系统平台上;同时系统平台有知识中心、待办提醒、知识统计等配套的功能。至于需要强控的关键知识,目前标杆企业主要关注两类:一是项目阶段成果。二是产品设计成果。
 
    项目阶段成果
 
    对地产企业来说,项目开发是其核心业务流程,它直接决定企业的投资收益。项目开发特点是周期长(一般在1年以上),涉及专业多(营销、设计、成本、施工……),输入和输出的知识量大(数据、计划、报告、合同、图档……),是复杂度比较高的系统化工程。然而,目前很多地产公司还没有对项目开发过程中的知识进行统一管理,知识仅仅零散无序地存放在个人电脑中,这样就可能出现项目推进效率低、各专业口人员配合困难、项目间无法相互借鉴各自的经验和教训等现象,最终导致项目成本增加,开发周期延长,投资收益率降低。而且,当企业面临异地扩张的战略选择时,会发现很难把控异地公司工作——标准的缺失,以及以往项目知识积累的贫乏,使得各个分公司都只能凭自己的聪明才智做事情,项目的发展结果往往出乎老板的意料之外。

    对于从零起步做知识管理的地产企业来说,机械化的沉淀和积累是基础工作。因此,我们往往建议他们第一步梳理项目开发过程中产出的关键工作成果,并在公司统一的知识管理平台上进行沉淀和积累。龙湖地产在迈出全国性扩张的第一步前,就在重庆进行了长达10年的知识积累。他们规定项目必须在某些重要节点沉淀所谓的“项目阶段性成果”——总共30多个文档,这是作为项目工作的一部分,是必须要做的。招商地产也规定,从2011年起,各个区域必须在公司统一的知识管理平台上沉淀至少5个项目的项目阶段性成果。这样,不同项目之间知识就可以实现共享。而且,经过若干年的积累,知识管理平台上的知识达到足够数量级。厚积而薄发,这些原始资料,就为企业进行知识标准化、知识创新的奠定了坚实的基础。
 
    产品设计成果
 
    实现对现有项目成果简单直接的沉淀和积累,只是刚刚迈出了第一步。在这个基础上,可以对这些工作成果进行标准化提炼,并进行推广应用。在这一方面,龙湖和招商都做了同一件事情——将项目中回收的产品设计资料进行标准化提炼,并推广到全国项目进行应用。龙湖地产把每个产品线(别墅、高层、洋房)作为一个产品模块,他们总结出每个模块的研发特性、工程特性、营销特性,建立起标准的管理流程并固化在IT平台上(产品库平台),供不同项目团队、地区公司复制运用。龙湖要求各地项目90%采用标准化产品,10%自行创新。并且在应用标准化的同时,在景观、装修标准、客户定位、营销推广力度等方面,要求新项目比之前的项目深度更深,品质更高。这样就既解决了快速复制的问题,又解决了产品创新的问题。这些产品标准化的工作为龙湖实现异地高速、可控性扩张打下了扎实的基础。招商地产则在总部的策划设计中心成立了标准化部,在公司成熟产品线(海月系列、兰溪谷系列)的基础上提炼出标准化的户型、立面、展示区,同时也建立了企业部品部件库,沉淀在了企业的产品库平台上。招商的项目管理流程中,规定公司每一个项目的户型、立面、展示区等的设计,都必须由总部标准化部协助,首先从标准化库中尝试选取。招商的产品标准化在实际中运用于某些具体项目时,大大缩短了项目前期设计和报建的时间,取得了比较好的效果。产品设计资料可以标准化,在地产项目开发的大链条上,工程、营销、客服等专业也可以进行类似的标准化提炼、推广和应用工作。



二、鼓励——员工头脑的隐性知识沉淀和分享
 
    IBM做过一个“企业最重要的创新来源”的调查,调查结果显示,近50%的创新来源于企业内部员工。员工长期在企业肌体中工作,在工作中有成功有失败,有经验有教训。然而,这些宝贵的经验和教训都隐藏在个人的头脑里了,一般都没有沉淀下来,更没有在企业内部推广应用。这样的依赖于个体的知识是最不稳定的,将随着人员的流动而流失,造成企业“失忆”,创新枯竭。如果能充分的发掘员工头脑里的隐性知识出来,并应用到业务流程中,对企业能力和效率的提升将是非常惊人的。
 
    在隐性知识挖掘和利用方面,龙湖也是当之无愧的榜样。有个龙湖员工讲述的故事:“我们在做北方项目的时候遇到的一个难题是,当冬天树叶开始凋零的时候,怎么让大家对样板区有好的感觉?有基层员工就在知识管理系统上建议:大家出去找银杏叶子,一车一车的拉回来,铺在客户可能经过的路径上。这样的技巧,是没有任何一个有销售经验的人告诉过的,完全是我们的员工自己想到的……”
 
    类似这样的故事,龙湖还有很多。在龙湖的知识管理平台上,员工可以将工作中积累的知识经验形成可操作执行的制度、流程、指引、模版及小贴士等与大家分享,通过一定的审批流程后,如这些知识被采纳,公司就会把相关的建议补充到企业的相关业务流程作业指引当中去。同时,知识的贡献着也被给予相应的知识积分和奖金奖励。通过这样的流程,做到了把企业员工头脑里的隐性知识显性化,并应用到实际工作当中去,提高企业整体业务能力。
 
    企业隐性知识力量强大,想要挖掘出来也需要强大的力量——特别是企业文化的力量。积极主动、开放分享的企业文化是前提。龙湖人才标准上有一句话:“有企业家精神的职业经理人+操心员工”,正是这样的企业文化,造就了现在的龙湖。
 
三、服务——个性化知识门户和知识场景化服务
 
    知识的沉淀和积累,是为了更好地在业务运作中应用,从而直接地提升工作效率。传统的知识应用方式是档案借阅、向熟悉的人索要、在互联网上搜索等等,这类方式知识利用率较低。在统一的知识平台的支撑下,知识的应用需要考虑业务人员的工作习惯,尽可能把知识与其工作场景和业务流程绑定,实现知识与业务的“无缝集成”。
 
个性化知识门户
 
    业务人员对于知识应用的要求,是“实用主义”和“极简主义”。忙于处理日常事务的他们,不需要一个大而全的知识仓库,什么都有也就意味着什么都没有。他们只需要跟他们专业相关,业务流程相关的知识。因此,需要以岗位或核心业务为中心,建设个性化知识门户——如岗位知识门户、项目知识门户等。这类门户,以及以人或事为线索,将人相关的知识、工作、资源都集中在统一的门户界面。业务人员在这个平台上可以看到他岗位或工作相关的知识,不相关的知识不会出现在桌面。
 
场景化的知识服务
 
    知识应用的较高境界,就是员工在处理某项业务工作的同时,就可以看到、学习并应用与此项工作相关的知识,真正做到合适的人,在合适的时间,获得合适的知识。这些工作场景有可能发生在OA或ERP上的一些模块上,系统判断员工所处的工作场景,并且自动从知识库中推送相关知识到工作界面。因此,知识管理系统要跟这样的一些协同或业务系统作相关的集成工作。
    
    通过以上介绍的三步走,地产开发企业可以从浅入深,从基础到专业,从知识的沉淀,到标准化知识的提炼、应用和创新,逐步建立自己的知识管理生态系统。这个系统,应该是开放的、成长的、充满生机的。通过它,可以帮助地产开发企业形成强壮的管理肌体,实现更高效的项目开发,以及更平稳可控的快速扩张,为企业带来切实的效益。
 
    来源:中国知识管理中心