当前位置:地产研究首页 > 专业导航 > 项目管控 > 正文

控方案:关键指标的限额控制

第46期《明源IT&地产》 王小兵
2012-04-13 18:02:38
人物:    企业:
导读:如果要求企业对所有指标进行限额控制,管理成本过高,因此有必要对设计阶段的各类技术经济指标进行分析,找出成本控制的关键指标进行限额控制。

某大型房地产项目做方案设计阶段的盈利分析报告时,发现新一期的盈利指标水平比刚开发完成的前一期好不了多少,而该期的各种条件及市场状况要比前一期好得多。

是什么原因导致这样的结果呢?是计算错误?成本估算指标偏高?还是售价预测过于保守?经反复核查均不是,最后发现某个综合面积指标异常——可售面积占总建筑面积的比例偏低(仅为76%)。遂追根溯源,显示地下室面积比例过大。

于是公司责成相关部门尽快进行方案优化,新方案在满足当时项目各种规划要点及档次要求的前提下,比原方案减少了约1万平方米的地下室。若按当时的造价水平1600元/平方米计算,直接成本将节约1600万元,这还不包括减少土石方、基坑处理等直接费用及节约工期带来的间接受益。

 

房地产设计环节是实现成本“事前控制”的关键,尽管设计费占建筑工程全过程费用中比例不大,一般只占总成本的1.5%-3%,但对工程造价的影响深远,合理科目的设计,可大幅降低房地产工程造价。

当前设计单位普通“重技术、轻经济”,注重设计效果,往往忽视成本;而成本人员又缺乏设计背景,不清楚设计方案中哪些技术经济指标会对成本造成决定性影响,应该限额多少才是合理的,因而难以向设计单位提出反向要求,导致项目成本控制难以达到目标。

那么,在满足客户需要、尊重设计的前提下,能否提炼一些“关键技术经济指标”,通过对这些指标的限额控制,跨越专业管理边界,实现项目成本无接缝管理?

 

一、确定成本限额控制的关键技术经济指标

关键技术经济指标,指的是描述项目设计方案特征的一系列度量指标。比如:标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高等。(如表1)

                        

项目的技术经济指标很多,如果要求企业对所有指标进行限额控制,管理成本过高,因此,有必要对设计阶段的各类技术经济指标进行分析,找出成本控制的关键技术经济指标进行限额控制,可以事半功倍。

成本控制关键技术经济指标的确定原则:(1)可行,便于前期控制;(2)消耗量及指标量大;(3)对成本影响大。

根据以上原则,某企业确定的在全国范围内实现限额控制的关键技术指标有:标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比、地下室层高、地下车位平均面积、地下室钢筋含量、硬景面积比例等。

二、对关键技术经济指标限额控制的价值

对企业的关键技术经济指标限额控制,一方面,能将成本控制指标化、数据化,便于成本、设计及公司内部统一语言,有效理解并执行,实现成本、设计人员无缝对接;另一方面,对关键技术经济指标限额控制,相对容易落地执行,能实现每一阶段的设计方案在满足客户需要的前提下实现成本的“事先决策、过程控制”。通过对关键技术经济指标限额控制,能给企业带来高额回报。(如示例1)

三、如何在设计阶段对关键技术经济指标进行控制

1.统一关键技术经济指标的定义及控制规则

不同项目成本人员对于同一技术经济指标的理解不同,容易存在针对同一指标,各项目的计算法则各不相同,如果要保证公司内部的统一理解、外部设计院的实施执行,必须清晰界定不同指标的计算公式。

比如:区域不同,当地的地质条件、政府规划各不相同,同一指标的限额也有差异;对于不同产品形态,指标限额控制值也各不相同。对于不同指标的限额指标要点如表2。结合以上要点,某示例企业的关键技术经济指标限额控制见示例2。
       

2.分阶段对关键技术经济指标进行管控

传统的成本控制,一般以施工图为基础,测算成本并进行结果分析,成本专业非常被动,更多是“核算”,施工图完成后较难实现成本控制,若结果分析偏差较大,需驳回重新进行施工图设计,对进度影响也较大。

一般而言,概念设计、规划设计阶段决定了工程成本的50%-60%,初步设计、施工图设计等各专项精细化设计阶段决定成本的40%-50%。如果要有效实现成本的事前控制,需要在设计各阶段对影响成本的关键技术经济指标进行控制,在桩基、基础开工前,确定地下室层高、地下车位平均面积;在施工图设计过程,进行方案比优,确定地下室钢筋含量、标准层钢筋含量、标准层混凝土含量、窗地比等几个关键指标。如图1。
               

景观设计方案相对独立,硬景面积比例指标可在景观方案设计完成、主体开工后3个月内确定。为保证设计阶段成本控制有效执行,组织上需要成立“关键指标对标小组”,将各设计阶段关键技术经济指标控制融入审批流程中,与历史项目或各区域标准进行横向对标,作为设计方案评估的重要依据。

3.确保设计单位按要求实施

所有阶段的设计方案都是由设计单位完成,只有要求设计单位在各阶段对比本阶段需要控制的关键指标,高度配合按要求实施,才能实现设计过程中的成本控制。以下措施可以确保设计单位的有效实施:

1)择优选择设计单位

要选择专业能力强、易管易于协调的合作伙伴,可从业绩、服务意识、施工期间服务质量、设计变更比率等方面进行考查。房地产公司规划设计部前期要主动与设计院沟通,以尊重平等的心态,同行交流、竞争的双赢思路进行工作,多做大楼盘市场调查和结构成本分析。

2)适当提高设计费,合理安排设计周期

一个项目的勘察、概念方案设计、施工图设计费用一般只占项目总成本的1.5%-3%,但却决定了项目成本的90%,因此,适当提高设计费用比例,择优选择设计单位,预留成本优化的奖励措施,合理安排设计周期,有利于设计单位提供高质量的设计图纸。

3)合同措施

积极推行建筑方案与经济方案相结合的招标方法,采取多家竞标。设计合同中应明确限额的内容、数值和弹性浮动范围,增加设计变更的费用额度限制条款,并和设计费挂钩,如果设计变更费超施工合同价的某一比例,则扣罚一定比例的设计费。将设计进度、质量与付款计划挂钩,并明确延期、质量赔偿责任,要求设计单位以市场为导向,不断追求高、新、美,采取双赢思路对设计优化进行奖励。

4)过程评估

对设计单位的业绩水平(包括对规范的熟悉程度及理解应用)、同行评价、图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识、影响力及控制力、成本意识的沟通等方面进行过程考核评估。

四、小结

在设计阶段对关键技术经济指标进行控制,是将成本控制前置的有效手段,标杆企业的实践也证明了这些关键指标控制的可行性、有效性。设计阶段的成本控制是个系统工程,在对关键技术经济指标控制的同时,还要从专业角度对设计方案进行持续优化。需要不断向设计师灌输节约成本的意识,使设计师在设计工作中自发地多考虑成本经济并寻找降低成本的方法。这样,成本控制的工作才会更顺畅、更有成效。