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控景观:成本与效果双赢

第46期《明源IT&地产》 张峰
2012-04-13 18:29:19
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导读:在确定目标成本时,要应用“不均衡使用成本”管理模型来实现成本价值最大化。严控结构性成本,合理使用功能性成本,重点投入敏感性成本。这样一来,有利于在节省成本的同时实现景观效果最大化。

成本控制并非是一味地死砍成本,从理论上讲,建造成本一定是有底线的,超过了市场承受的底线时,项目的质量、品质与效果就会受到严重损害。

从广义上给房地产开发成本进行模块分类,通常分为结构性成本、敏感性成本和功能性成本三大类:

结构性成本:原指承受各种荷载,起骨架作用的空间体系,如桩基、基础、柱、梁、板、墙等,这部分较不受业主关注,但属于建筑物的必备要素,需要进行如钢筋含量、混凝土含量、模板含量、砌体含量、窗地比、外立面率等的指标控制。

敏感性成本:指某参数的小幅度变化能导致经济效果指标的较大变化,这里引申为相对投入较少、成本回报较高、最受业主关注的部分,如园林景观工程、门窗工程、外立面装修、大堂精装修、电梯前室装修、智能化工程等。

功能性成本:这里分为基本功能和附加功能。基本功能是实现项目用途必不可少的功能;附加功能是基本功能之外的其他功能。若附加功能成本还属于敏感性成本,则可形成销售卖点,为销售产生附加值及溢价能力,从而达到加快去化速度、产生品牌效应及提高成本回报的结果。

在确定目标成本时,要应用“不均衡使用成本”管理模型来实现成本价值最大化。严控结构性成本,合理使用功能性成本,重点投入敏感性成本。这样一来,有利于在节省成本的同时实现景观效果最大化。

“不均衡使用成本”模型

楼盘品质一般都是由外立面、景观、公共部位精装修等方面来反映,这些都属于敏感性成本,是客户是否有购买冲动的源动力,在这方面要舍得多投入,把结构上控制下来的成本投入到客户愿意买单的地方。大多房地产企业都已意识到了这点,也纷纷做出了成本投入的调整,但实际应用下来,又遇到另一些困惑:多投了成本可效果没有达到或提升得不明显;较之以往几倍的投入打造品质,可是客户不愿意额外买单。因此,钱要用在刀刃上,在打造品质的同时还要进行二次成本分配,再次应用“不均衡使用成本”模型。

下面以景观工程为例来分享景观效果与成本管控的经验。通过图1的业务流程,事前做好景观工程和策划,包括成本、效果、采购和施工等方面的策划。

可以从某标杆项目(A项目)的景观定位、分区与景观构成来说明“不均衡使用成本”模型。

 

1.确定项目景观的定位

景观风格的定位是管控模型的源头,要与项目的整个建筑风格相匹配。比如A项目景观定位为现代简约风格,整个成本管控要依据这种风格的景观效果来设计。

2.确定景观分区及景观构成

在A项目总平面图上,用不同颜色来标识景观区域,比如小区入口、中心景观、车行道路、建筑周边、宅间人行道路、围墙周界等,然后对不同的景观区域进行景观配置及成本分析。将景观成本分配到各个区域,不均衡使用成本,打造重点区的景观亮点,如小区主入口景观、中心景观、车行道路景观等。

3.设计图纸成果转化

通过上述景观效果与成本管控的定性及定量分析,通过设计任务书的形式植入到设计合同中,通过设计图纸来体现控制模型所确定的效果,并形成精细化招标清单,在充分竞争的交易环节选择合适的景观施工单位,在施工过程中严格管理,就可确保最终实施效果符合策划预期。

景观效果与成本管控双赢措施

大多集团公司的项目分布全国多个城市,在不同地区由不同开发团队进行项目开发,要控制好各项目的景观品质,让景观效果能达到统一标准,景观单方造价也能在可控范围内,可以通过以下几点来尝试:

1.对景观资源进行整合和储备

(1)预先了解项目当地材料价格,由专人即时更新、制作清单。

在项目开始设计时就把不同地域的材料清单提供给当地设计单位参考,尽量采用价廉物美的铺装材料,保证项目施工时所用材料在当时当地具有最佳经济性。

(2)进入一个城市大规模开发之初,有意识地寻找战略合作伙伴。

通过集团公司规模效应,保证项目开发时有充足资源供选择、比较,确定合适的单位进行设计和施工。

(3)在项目开发地拥有大量合作苗圃或自有苗圃,确保苗木供应的质量和数量。

比如,某知名地产集团在初期开发时就使用甲方供苗这种方式来参与项目的景观施工,取得良好的经济效益和品质效益后在各地迅速推广,在各地拿地的同时就建立自有苗圃或托管苗圃,保证施工进度和质量。

2.景观定位、工艺节点、设计实施标准化

1)定位标准化

项目定位及对应的景观造价成本标准化,依据成熟项目按别墅、洋房、高层明确为高中低几个档次,明确每个档次景观设计的内容标准。慎重把握车行主路、车行副路、人行主路、人行副路等的宽度和材料选用;主节点广场、次节点广场的材料选用;节点乔木、行道树、灌木等的品种和规格选用等。该花的钱决不省,不该花的钱决不多花。

2)工艺节点标准化

把成熟的工艺节点按材料、工艺进行标准化,选用合适产品进行推广,在多个项目中反复使用,避免重复设计、重复选样。寻找合适的合作厂家进行材料定点半成品加工,到现场后半成品直接拼装,既保证了现场施工质量又降低了施工成本。

工艺节点标准化包括:道路侧石标准化;窨井盖装饰标准化;附属用房外装饰材料标准化;地面铺装纹样标准化;高杆灯、庭院灯等灯具标准化;座凳等户外家具标准化等等。

3)设计施工标准化

充分认识到苗木种植对景观效果的重要性,采购时若选择10年以上成树,则坚持“全冠成树移植”,不剪枝叶,专车专送;在设计时提倡5层垂直绿化技术,乔木、灌木、鲜花、芳草等复合搭配种植;在施工上,360度寻找苗木的最佳观赏方向。

 

3.软硬景搭配与地被栽植技巧

1)合理确定软硬景比例权重

景观面积=用地红线内面积-建筑占地面积-小区内车行路面积+屋顶绿化面积。硬景比例为硬景(铺装+水体)投影面积占用地红线内景观投影面积比例。硬景占整个景观面积的比例,独栋别墅为8-10%,联排别墅为10-12%,花园洋房为15-17%,高层公寓为16-19%;若有地上停车位可适当放松,若有人车分流应降低3-5%。

硬质景观单方造价往往要高于软景两倍以上,控制好硬景比例,可将硬质景观节省的成本更多地用到软景上,突显绿量,打造绿色视觉冲击力。某房地产公司旗下各项目景观工程的软景成本占总景观成本的比例平均为60%,景观效果显著,受到客户一致好评,项目在市场上美誉度较高。

2)了解软景成本影响因素

软景成本高低对总景观成本影响重大, 因而有必要了解影响不同区域软景成本的主要因素,包括:可使用的苗木种类数量、苗木采购成本、苗木运输距离、苗木土球大小(运输成本)、适宜栽种期的长短、栽植成活率、冬季是否需用特殊防护等。

3)合理掌控植物栽植密度,避免不必要的浪费

景观成本人员可以通过苗木进场的工程量节点管控实际栽植密度与计划栽植密度的差异,为植物从栽植到达成预期效果预留充足成长时间。通常植物栽植两个月后其枝干、树叶才得以充足伸展、生长,绿量的性价比较优。尽量避免因时间紧,通过加大栽植密度提高绿量的做法。

4)合理选择、搭配地被栽植

木本地被的色带成本高,要适量选用;大规格苗木成本高,因此要合理选择其规格;草坪是软景中单项成本较低的,可在保证效果的前提下适量提高草坪用量;花卉后期更换、维护的成本较高,建议适量选择,可多用色叶乔灌木或变色乔灌木。

4.全员全过程景观成本管控

努力追求最好的景观效果始终贯穿在项目运作的整个过程,从设计来讲,在项目开始的规划阶段就为景观留足空间;从施工来讲,材料采购工作、成本控制工作、招投标工作以及后期养护工作都多方位地为景观效果的体现提供强有力的支撑。因此,项目景观效果的成功把控是公司上下全体努力的结果。