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控财务费:五大策略省钱提效

第46期《明源IT&地产》 王亚辉
2012-04-13 18:34:20
人物:    企业:佳兆业,万科
导读:财务管理的贡献可体现在资本市场、预算管控、业绩管理、风险管理、税务筹划等五大方面。

房地产行业资金筹措与使用、成本控制、风险管理等要求高于其他行业,如何实现财务费用管控的集约化与精细化、提高资金使用效率,是房企关注的重点。佳兆业上市两年来实现了业绩规模翻番,一方面在于快建快销;另一方面则在于通过融资在二、三线城市充分发力。在这其中,财务管理的贡献可体现在资本市场、预算管控、业绩管理、风险管理、税务筹划等五大方面:

资本市场:房地产是资本密集型行业,可谓“准金融行业”,相较于其他行业对资本市场的依赖性更强,资本市场模式、融资渠道更丰富,整个融资过程跟财务密不可分。

预算管控:预算编制是从财务结果的导向去反推业务行为,这个过程把财务目标和业务行动做了衔接,具体为:计划编制、设立目标、过程控制、结果达成。在这个过程中,若有偏离或缺失,财务会发出风险预警,提醒业务部门据此调整行为。

业绩管理:跟预算管理不可分割,它有三个核心技术节点,分别是:确立合理的业绩目标、确保业绩目标最后达成的偏差率在可控范围内、确保目标达成而出具的解决方案。

风险管理:所有业务信息流最终都会流向财务,因此财务可起到综合风险控制的作用,通过财务分析和审批去发现风险,提出预警。体现在:一是通过审批,介入各业务日常财务活动,发现风险;二是基于数据集成进行专业的财务分析,发现问题,发出预警。

税务筹划:在于对房地产项目开发过程中的各种业务进行税务角度的事前筹划与安排,尽可能“节税”,以节省成本,提升税后收益。

1.缩短项目周期,加速销售回款

房地产项目开发从获得土地到开发建设到进入销售,前期经历策划设计、报批报建等过程,因企业策划能力、设计进度和决策流程不同,所需时间也不一样,通常为半年左右,这一期间占用的资金往往需要支付高额利息。因此,缩短周期有利于节省财务费用。在政府从发布土地出让信息到正式交易的这几个月间,开发商可提前对土地信息进行分析研究、对市场进行调研和策划、明确产品定位,一旦获得土地,不必再等几个月,即可展开设计报建工作,即便最终未能获得该地块,其沉没成本与这几个月的资金利息相比也是很微薄的。

在与佳兆业副总裁张骥先生的访谈中,他提到2011年佳兆业项目实现了7个月即开盘,一方面降低了资金利息和财务费用,另一方面加速了销售款项的回收。加速销售款项的回笼,可进一步投入到新的开发建设中去,降低了企业负债和财务费用。

2.分期开发策略滚动资金

项目采取分期开发很常见,如佳兆业的可园、茗萃园、现代城等都是分期开发、多次推盘。较大的开发项目分多期滚动开发,有利于降低资金投入总量,一来缓解资金压力,二来可将销售所得款项投入到下一期建设之中。换个角度来看,就是把融资对象转向了市场、转向了客户。

在分期开发中,若能提高预测的准确度,从而提高全面预算管理水平,实现时间节点的匹配与合拍,在一定程度上还可局部缓解资金紧张。

因此,进行分期开发,加强开发项目资金管理,降低资金占用成本,对降低开发总成本、提高项目利润有重要意义。但不可忽视的是,分期开发多项目滚动,要特别关注资金链状况,保证其稳定性和持续性。

3.严格按照资金计划支付

如果提早或延后付款都会增加成本,提前支付或超额支付会占用更多资金增加财务费用,延期付款可能导致工程进度延缓,延长开发周期。因此要严格按工程拨款计划拨付资金。

此外财务对所有现金流收、支会进行梳理和排序,尤其是对支出部分的排序,只保证优先顺序的现金流支出,在匹配收入回流资金的前提下,尽量从总控的角度降低流出金额。这里有一个标准,即现金流平衡,收支平衡是总体调控的一个目标。在这其中,财务的作用,一是反映风险,引起管理层、决策层高度重视;二是提出专业建议,建议要经过测算和分析,这体现财务在风险管理中的科学参与与量化管理。

量化管理过程中还有一些操作规则,比如测算模板,为避免不同口径,有统一的数据模型,关键要用好数据库,怎么取数、计算和假设,才能得出合理科学的结论。同时,还需要线上线下相结合,线上实现信息库最大优点:一是提供数据基础,二是有基本的分析和管理报表。线下要做的,就是在基本的数据上进行更高层级的分析。

4.降低负债和资金占用成本

在开发之初,积极寻求有垫资能力的总承包商是很重要的,这样可以降低开发商的资金占用,降低负债。同时,充分利用担保公司的信用保证,也有利于房企积极开拓融资渠道,优化资金来源、降低负债总量。

万科放大了融资圈子与外资、民资等多种资本合作,绿城创新采用输出品牌、建设与管理的“代建”模式,富力绕道境外公司发债,复地退市后计划两年内发行200亿地产基金,佳兆业2011年上半年两笔加起来总额近40亿人民币的海外融资。财务管理对企业在资本市场的表现有着不可替代的地位和作用,一方面,财务参与了资本行为全过程,如从财务视角对企业实力及资金用途前景等进行推介、宣讲,等等;另一方面,在融资过程和资本运作中,财务数据与财务分析不可或缺。对于融资行为本身而言,财务要根据公司年度战略目标确定需求,根据需求确认融资渠道。比如,正常情况下,60-80%的融资来自银行渠道,在2011年不乐观的市场环境下,银行比例会相应降低。

5.提升资金使用效率和资金计划达成率

除了向外拓宽融资渠道,还在于对内提升资金使用效率,这也是财务管控的一个主要方向。我国房地产行业财务管控整体来说相对粗放,不外乎把帐算清楚,以及配合融资等,大多数房地产企业的财务管理离精细化还有很大距离,但这也意味着,财务管理还有很大空间。

不同企业的资金计划达成率往往相去甚远,有些达90%以上,有些却只有50%。为什么资金计划达成的偏差率有的高有的低呢?往往在于预算和计划的精准度的问题。计划做得比较粗糙,偏差率就大,体现在工作态度和技术层面。因此,工作态度要细致,技术层面不要有重大漏项,要切合计划期间的市场背景,如果市场情况不理想,便不能过于乐观估计,否则风险判断失误肯定偏差率高。那么,具体怎样实现资金计划达成率的高效?

首先,通过模型去分析各项目的资金使用效率,通过IRR(内部收益率)、销售净利率、投资回报周期等财务指标,去衡量、评价不同项目资金使用效率的高低,然后在投资阶段就作为投资决策依据介入。比如在投资阶段,佳兆业就开始对投资的项目进行资金效率分析,设置一些标准参数,如果不符合参数标准,就可能不进行投资,而把这部分节省下来的资金投放到更为高效的项目中去。这是在项目选择上体现资金效率。

其次,拿到项目以后,分析项目运营过程中的使用效率,包括付款的审核、付款期的把握、银行帐户头寸的管理,等等,在合同允许的前提下,可进行一些微调,以提高资金使用效率。