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控税金:从税务筹划开始

第46期《明源IT&地产》 李明俊
2012-04-13 18:35:48
人物:    企业:
导读:房地产开发环节众多,从前期拿地、拆迁、设计、土建、筹资、采购,到后期装修、营销、物业管理等每一项经济行为,都会涉及税费缴纳,同时也蕴涵了税收筹划的空间。

在房地产企业成本构成中,税收成本与土地、建安成本并列,占据了前三名的位置。如将税收成本与销售额挂钩,在预征阶段,各项税负合计已达到销售额的8-12%,如果项目结束进行清算,则普遍高达15%以上,一线城市会达到25%以上。由于房地产行业税负绝对额大,所以,经过税务筹划省下来的通常都是“真金白银”,是“纯利润”。

房地产开发环节众多,从前期拿地、拆迁、设计、土建、筹资、采购,到后期装修、营销、物业管理等每一项经济行为,都会涉及税费缴纳,同时也蕴涵了税收筹划的空间。因此,房地产税收筹划必须结合以上各环节,进行系统规划。

税务规划的三个误区

 

10年来,我们共为460多家企业提供过咨询服务,经手项目累积逾千,发现在地产企业税务筹划领域存在三个共同的误区:一是需要缴纳大量税费时才考虑税务筹划;二是认为税务筹划是财务部门的事;三是认为税务筹划就是如何做帐。

要做好税务筹划,需走出误区,做好三方面工作:一是事前做好统一规划,早在拿地和公司注册阶段就应入手;二是税务筹划无处不在,上到公司最高决策层,下到公司各部门主管,都应是税务筹划人;三是税务筹划应贯穿于房地产企业开发经营活动全过程,在战略、经营和理财三个层面上立体、系统地进行思考和规划,才能取得最大的筹划空间和效果。

税务筹划的三个层面

1. 战略管理层面

战略高度的税务筹划,通常应考虑以下问题:(1)股权架构与层次如何设计与安排,对未来财税会产生什么样的影响?(2)成立项目公司还是不成立项目公司,用法人股东还是自然人股东?关联的考量?注册地点安排在哪里更合适?(3)注册资本多大以及出资形式不同对财税会产生什么样的影响?(4)土地方与资金方如何合作?不同形式拿地税负比较,怎样最低?(5)如何增加拿地过程中的土地成本例如拆迁成本?(6)与政府如何合作与谈判?代建市政项目款项如何收回?(7)一级与二级如何联动以增加土地成本?

2. 经营管理层面

从经营的角度规划,通常应考虑以下问题:(1)开发产品设计不同对企业税务的影响,比如户型面积应定多大?应建独立车库还是地下连体车库?(2)商业和住宅比例、普通住宅与非普通住宅比例;(3)对外合同条款如何从财税角度修改最合理?(4)报建形式、开发分期对税收的影响?(5)如何增加工程成本?(6)销售价格的制定与财税测算;(7)促销方案选择对财税的影响;(8)毛坯还是精装修?装修方案的税收测评;(9)销售折扣管理与内控制度的落实;(10)自己销售还是请专业公司销售,付费方式不同对税负的影响?

3. 理财层面

从理财角度规划,往往是财务人员在考虑,空间有限,绝对金额往往不大。比如费用发生后计入什么会计科目可节税、用什么样的费用分摊标准对公司最有利、资金利息计算方法的选择、合并或分期清算的选择、高管高额奖励如何规避个税等等。

如能事前从以上三个角度综合进行企业税务统筹与规划,不仅可大大降低企业税负,同时也利于公司的良性发展。

自上而下,外调内治

在具体的税务筹划实践中,建议房地产老板高度重视,亲自参与,因为无论是在公司所处地位、说话份量、参与重大决策的程度、思考问题的高度等方面,老板所受的限制比财务人员要小,从老板开始,筹划空间才能更大,效果才能更明显。

一般而言,应考虑以下问题:(1)重新审视公司财税管理,高度重视起来,从自身开始,不断加强税务筹划知识的学习与补充,该补课的补课;(2)税务管理是对公司经营的综合管理,土地获取、项目报建、产品定位、销售方案等各业务部门各项工作与税务筹划息息相关,因此要在公司各部门进行税务管理知识的普及宣传;(3)投在财务人员身上的钱回报率至少在10倍以上,因此要提升财务人员地位,该内部挖掘培养的内部培养,该外部高薪聘请的外部聘请;(4)由于税负在成本控制中已占有很重要的地位,房地产公司应考虑立即单独设立税务部和税务总监岗位,而不能再像以往那样放在财务部中兼职管理;(5)税务筹划是一项复杂性、专业性很强的系统工程,复杂、繁琐的财税问题非常耗时耗精力,因此除了运用公司内部资源之外,可善用外脑,如借用外部税务咨询师的专业能力等;(6)要树立提前做好税务规划的意识,而不要临时抱佛脚,在房地产不同开发阶段都要导入税务筹划;(7)注意税务筹划的合法性、合理性,把握好业务行为的真实性和交易价格的“度”,注意防范税务风险。

案例

税务筹划是否能达到“节流”效果呢?下面,笔者将从众多税务筹划咨询案例中筛选一二,介绍税务筹划的一些具体思路和操作方法。

1.公司战略层面的筹划示例

案例1:小集团大地产

企业的管理模式和组织结构设计会影响会计核算形式,会计的核算形式又会影响纳税申报。例如房地产开发企业的管理模式就会影响会计“开发间接费用”和“开发费用”的核算,所以改变组织结构或管理模式就有可能降低税务成本。

(1)案例基本情况

FL房地产集团公司规模较大,公司管理采取“大集团小地产”模式。集团公司部门设置较为健全,有工程技术部、设计部、合约部、稽核部、办公室、人事部、财务部、销售部、采购部、预算部、规划发展部等。老板的总体指导思想是,把最优秀的人才集中在集团层面,充实与加强集团对下属项目公司的领导和管控。该集团旗下有十几个项目公司进行独立的项目开发。而项目公司在组织机构设置上相对简减,仅设置了工程部、合约预算部、财务部、综合办公室4个部门,人员质素相对也较弱。这种管理模式在税务上有无优化空间呢?

(2)税务筹划思路

经过调研,建议FL公司采取“小集团大地产”管理模式。因为,项目公司是独立法人,进行房地产开发,取得销售收入,发生成本费用,履行纳税义务,在财务上属利润中心或投资中心,而集团公司纯粹是一个管理控股公司,不直接取得经营收入,只发生有关费用,账面上通常会有几百万甚至几千万的亏损,没有起到抵税的作用。将集团公司的部门机构和人员下沉,尽量充实到第一线的项目公司去,等于将集团公司的费用转移到项目公司里,可以发挥其抵税作用,减少项目公司的应纳税所得额,从而减少整个公司的税负。换句话说就是“两块牌子,一套人马”。

(3)筹划方案分析

FL公司总部一年发生的各项费用约5000万元,没有其他收入。以前通过集团向下属单位分摊管理费形式,将管理费挤到各项目公司去(这实际上属偷税行为,项目公司不可以凭集团自制的内部费用分摊表就计入项目成本,这样会留下税务检查风险和隐患)。2008年8月份,国税总局颁布《关于母子公司间提供服务支付费用有关企业所得税处理问题的通知》规定:母公司向其子公司提供各项服务,双方应签订服务合同或协议,明确规定提供服务的内容、收费标准及金额等,凡按上述合同或协议规定所发生的服务费,子公司允许作为成本费用在税前扣除。但是,母公司收取的管理费须作为营业收入申报缴纳5.5%的营业税金及附加。假设将其中60%费用转移到项目公司,即收取3000万元服务费,则须缴纳165万元营业税金及附加。

若实行“两块牌子,一套人马”,将之计入开发间接费用,另假设土地增值税税率为3 0 %,企业所得税率25%,则不仅可免交165万元营业税及附加,还可减少土地增值税:3000×60%×1.3×30%=702(万元),另节约企业所得税:(3000×60%-702)×25%=275(万元),共计节约税金:702+275=977(万元)。

2.公司经营层面的筹划示例

案例2:房屋降价后如何给业主补偿税务最合算?

(1)案例基本情况

深圳ST地产公司,在其名为DHF的楼盘推出特惠单位促销后,对此前购房的业主,按照特惠单位的价格,全额进行了差额补偿,估计补偿总额在2000至3000万元之间。全额补偿差价,在市场低迷之下,可吸引众多关注,可以成为当前中小开发商促进楼盘销售的营销手段之一,但如果考虑税收因素,是否合适呢?我们经过计算比较后认为,这样的补偿方式,其本身内含了很好的税务筹划思维,与有的开发商通过追加工程成本提高小区品质、变相给予补偿,或态度强硬不给任何补偿、与原业主形成正面冲突甚至售楼处被砸相比,对企业的形象和品牌建设更为有利。

(2)可供选的补偿方案

总结来看,开发商补偿的形式/方案大概有如下几种:a .不给任何补偿,与业主形成正面冲突,甚至诉至公堂;b.不做补偿,而是拿2000万元增加广告投放,以促进销售;c.不针对业主直接做补偿,而是拿2000万元增加小区成本投入,变相给予补偿;d.给予全额的价格差价补偿,对于尚未签订购房合同的业主,直接以折后新价格与之签合同;对于已签订合同的业主,变更或签订补充合同予以调整;e.对于已签订购房合同的业主,如合同无法变更,则以装修款的形式退回给客户。

(3)促销手段的税务分析

下面将对几种补偿方案的好与劣从税务角度作比较分析。先假设不同补偿方案支出或者减少收入均为2000万元,同时假设该公司适用最低30%土地增值税率,则以上补偿手段对公司利润影响分别如下:

a方案是一种双败结局,我们不予分析。

b方案净利润变化如表1。此种情形下,开发商投放的广告费抵扣了25%的企业所得税,相当于广告费打了7.5折。公司销售额可能会有一定程度的改变,但原业主未能享受任何好处,矛盾未能解决。

c方案下净利润变化如表2。此种情形下,虽增加了2000万元的实际工程投入,但由于可抵扣1062.5万元税款,相当于实际仅付出937.5万元,同时在一定程度上可缓解与原业主间的紧张气氛。

d方案下,净利润变化如表3。此种情形下,由于收入降低可以少交一定金额的税款,所以实际支出为997.5万元。同时可完全消除与原业主的紧张气氛。

e方案下净利润变化如表4。此种情形下,虽增加了2000万元实际工程投入,但由于可抵扣1062.5万元税款,因此,虽对外宣传公司增加了100单位的支出,但实际净利润却只减少了46.875单位,不但给小业主实实在在100单位的优惠,公司还享受到国家给予的53.125单位税收折让,实现了企业与业主的共赢。

(4)最优补偿方案的选择

综上所述,d方案和e方案效果不错,且后者更优于前者,原因主要在于增加装修支出在计算土地增值税时,可以享受加计25%扣除的优惠,另外,如果提供装修的公司是房地产开发企业关联企业,则还可以享受装修业务中的利润,其效果将更大于直接减少收入。