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设计优化和管控过程中的成本优化

《华远地产》
2012-05-08 00:47:19
人物:    企业:
导读:如何做好设计优化和设计管控过程中的成本优化,使企业产品与精准的市场定位相结合、提升产品品质,提升项目的盈利模式和产品溢价,是房地产企业设计工程管理人员和成本人员应该努力的目标和方向。

房地产项目的设计是实现产品价值和产品品质的重要手段,设计费用虽然只占项目成本的2%-5%, 却影响着占75%的项目成本和项目的盈利,因此加强设计优化和成本优化对房地产公司有着重要的意义。如何做好设计优化和设计管控过程中的成本优化,使企业产品与精准的市场定位相结合、提升产品品质,提升项目的盈利模式和产品溢价,是房地产企业设计工程管理人员和成本人员应该努力的目标和方向。


    在管理和流程上,如何做好设计的优化和成本管理

    流程和制度优化贯穿在整个设计管理和成本管理中,可降低时间成本和因人员素质、项目差异、城市不同而造成的设计质量和成本控制的差异性,是制度上的有力保障。首先,完善优化设计合同和设计任务书、设计交底。在公司现有流程制度中,完善优化建筑、幕墙、泛光、景观、精装修等设计合同模板,加强设计合同约定,对设计单位的设计进度、质量及服务意识条款要求进行明确,与设计付款相结合,并约定相应奖罚措施。完善各专业各阶段的设计任务书及设计审图要点;完善各专业各阶段成本限额设计的要求;明确在设计交底流程和设计成果的复核过程中增强成本控制的要求。

    其次,要加强对设计院精细化管理,提高设计质量,控制设计成本。加强对设计院的设计计划和设计质量的管理,设计计划应包括设计院各专业设计综合时间节点以及校对审核时间,加强设计院自身审核校对。加强与设计人员的沟通交流和设计过程成果的跟踪;定期组织设计开沟通会,并且分专业一对一地与设计过程跟踪对接,不但能及时解决设计中遇到的问题,而且能够实时掌握设计人员的设计进度和质量,并能够促进设计院人员将精力投入到我们的项目上。

    再次,技术和成本等部门应加强图纸和技术文件的审核。做好设计限额的落实工作;部门间、专业间封闭审图,成本主管参与对设计人员进行设计限额交底工作;加强设计成果的评审和评审意见的复核、落实;加强评审团队的专业能力,例如采用集中审图和外聘专家帮助审图,施工图交底阶段应充分利用施工单位以及监理单位对施工图纸审核的力度,切实落实设计图纸审核效果。

    最后,成本部门分阶段跟进设计成本的制定、测算及优化。成本控制对设计人员而言是任务,对成本人员而言应前置而持续。设计过程中成本部门需分阶段跟进设计限额的实施情况,对阶段性设计成果进行造价分析,对超设计限额的内容根据产品定位和设计阶段的深入进行及时调整,保证设计限额的实现。建议在现有的成本控制的基础上增加初设阶段的成本复核和样板展示区的成本复核,以保证在多数项目是三边工程的情况下,可以有效地进行成本控制和优化。

设计管理各阶段的设计优化和成本控制

    项目运作讲求的是质量、成本与进度的平衡,只有三者平衡才能获得最好的社会效益和经济效益。应避免两种现象;一是不计成本地盲目追求设计效果,二是成本不合理导致品质下降。


    规划和方案阶段

规划和方案阶段规划和方案阶段是产品决策盈利模式的重要阶段,应结合项目精准定位和市场分析、预估成本做好设计价值的充分挖掘。


    高度重视设计前提

    对前期设计的输入条件很重要,一旦输入条件有偏差将带来重大的成本损失。做好前期咨询工作,明确规划指标、政策等要素,防止因规划条件的不明确造成设计周期延长、产生不必要的设计费用等。对现状地形、地貌、建筑红线、容积率、绿化率、日照、限高、退线、配套等指标和设计条件最优利用。

以客户需求为导向

    地产项目设计开发的目标是满足客户需求,因此客户的关注点和价值取向也就是我们的设计重点,因此重点分析客户的关注点,才有可能对成本进行合理分配,把握好设计,做到在整体均衡的基础上有重点和亮点。只要和产品品质、业主生活相关,有利于提高业主使用便利性、提升项目功能优异性,就是我们技术关注的重点和优化方向。


    从市场角度与研发定位相结合,提高可售比

    总图场地设计中的道路、绿化、竖向、消防、管线综合、地库出入口位置的综合最优化设计;做好产品类型及配比,户型优化,进行多方案的技术经济比较;尽可能挖掘地下一层和顶层的价值;地面增加赠送面积,提升销售价值;地下库房面积划分适中,有利销售;地下车库的平面和车位、坡道排布最优;合理设置项目配套用房的种类数量,面积适中及考虑设置在商业价值最低的区域;物业用房、设备用房(数量、位置、面积)都要进行充分优化。


    从运营维护角度考虑优化设计和成本控制

    合理设置项目配套以便管理,对出入口的数量位置、交通组织、设备选型和维护等都需物业单位提前介入沟通,建设模式的合理选用会对投资、运维造成重大影响。


    初步设计与施工图阶段

在初步设计与施工图阶段,主要完成目标成本和设计质量管理,技术审控和成本优化要提前控制和全过程控制。


    建筑设计优化
    在初步设计与施工图阶段,规划结构场地设计的深化和进一步优化;主要产品平立面的深化和材料样板的确定;地下空间包括地库柱网、停车方式、地库埋深设计的进一步优化;人防设计包括人防等级、人防分区、人防口部的充分沟通和优化;栏杆、百叶、门窗、楼梯等部品优化;防火规范等国家标准规范的审控。尤其注意在样板区实施阶段前期对成本的精确核算、成本对标工作,对设计优化和成本控制能起到非常重要的把控作用。


    结构设计优化
    目前我司所有新设计的项目都适时地选择了结构优化单位进行优化,且都取得了很好的效果。在方案阶段,结构形式、基础方案、基坑支护方案等结构设计的优化比选对成本优化贡献最大。初设和施工图阶段,结构设计的成本优化最具可行性,结构计算模型的评审及优化,包括审核电算输入信息和输出结果的准确性与合理性,如抗震等级、场地类别、荷载取值、各种折减系数等。混凝土强度等级和用量、钢筋强度等级和用量等材料选择的优化是结构优化的重点。


    设备机电设计优化
    设备系统的建设模式、配置、选型和系统划分会对投资、运维造成重大影响。系统形式的选用在设备机电设计中至关重要,不仅可以降低设备的一次性投资,而且可以节省系统的运行费用;不仅可以大量节约成本,减少机房和管井的占地面积,优化使用空间,提高主要空间的使用率,同时也可提高系统运行的安全性和稳定性。


    景观设计优化
    景观风格定位应与建筑风格协调。价值分区与客户关注度,对于项目而言,可用的资源和成本都是有限的,重点区域重点设计和投入,示范区、主要出入口、中心景观区的设计标准可以适当进行提高,与非重点区域适当综合平衡指标,从而达到总体最优。软硬景比例一直是景观设计中的重点关注项,客户对于软景的接受度大于对硬景部分的关注,除了必要的节点和道路外,尽量多地增加绿地面积,软硬景比例达到8:2左右,不仅可降低成本而且也能带来良好的景观效果。注重园林小品在景观中的画龙点睛之用,可以作为点缀,起到锦上添花的作用,而不是简单的靠数量的堆砌形成效果。