当前位置:地产研究首页 > 专业导航 > 项目管控 > 正文

精装修设计过程中的成本管理

《华远地产》
2012-05-08 01:02:00
人物:    企业:华远地产
导读:精装修在项目开发成本中所占比重较大,尤其是批量精装修交房项目,精装修建安单方造价少则数百元,多则数千元,通过对精装修设计进行精细化管理、在设计过程中可有效控制成本。

精装修在项目开发成本中所占比重较大,尤其是批量精装修交房项目。精装修建安单方造价少则数百元,多则数千元,通过对精装修设计进行精细化管理、在设计过程中有效控制成本意义重大!

    建立项目分级体系


    如能将开发项目主产品线归类梳理,明确项目分级体系,项目开发时首先确定其级别,则精装设计、材料部品、成本指标可轻松“对号入座”。即采用项目分级体系,按项目档次由高向低分为几个级别,每个级别有对应的设计和材料部品配置标准,同时有相应的成本指标,通过完善、完整的分级体系对设计及成本进行有效指导和控制。

    选择适合的设计单位

   
为批量精装修交房项目选择适宜的设计单位非常重要。为保证项目整体设计效果和水准,方案设计可视项目档次、销售宣传需求等选择国际或国内知名设计师。施工图设计应选用对批量精装修交房有丰富经验的设计单位,对设计的功能性、经济性进行严格把控,从而达到可实施性和成本控制的目标。此外,还可以充分利用房企材料、部品战略合作伙伴资源,配合专业部品设计、测算、选材。


    客户关注点分析

    常言道“好钢用在刀刃上”,但究竟哪里是“刀刃”?项目设计、建造的目标是满足客户需求,那么客户的关注点就是“刀刃”,只有把客户关注点抓住、把客户关注度分析清楚,才有可能对成本进行合理分配,把握好设计和选材的节奏,使精装修做到在整体均衡的基础上有重点、有亮点。


    精细化的设计管理

    精细化的设计管理对成本节约的作用非常巨大,其中认真严谨的审图是重要环节!首先,避免图纸错误就能够很大程度避免现场实施过程中的错误,避免拆改、变更造成的经济损失。其次,在审图过程中不仅要关注设计的合理性,而且要关注成本经济性,例如:批量精装修项目合理、明晰的交房配置标准是成本控制的重要前提,根据项目档次定位要求、不同区域的重要性、客户关注程度进行合理选材是精装修成本节约的重点。

    对精装修材料种类、规格、型号进行适当整合,这样做带来的不仅是采购批量增加产生的成本节约,还有现场减少损耗、降低施工操作失误的风险带来的效益。精装修构造做法也与成本息息相关,合理的做法才有合理的成本。

    从空间布局到细节设计,均需体现成本意识!例如次要空间合理设计、选材,售楼处空间功能区别对待,不论是从硬装还是软装,都应该将自用办公区域、仓储等客户基本不到达的空间作为简装空间,尽量采用活动家具以便循环利用。

    住宅公共区域应同时考虑建造成本及使用过程中的运营、维护成本,尤其是标准层工程总量大,因此精装修设计、选材需更加关注成本节约。例如灯具优化,从灯具的数量、形式,到灯具回路设置和控制方式都有优化的空间。

    设计计划安排与把控

    设计计划的合理安排、严格把控对避免成本浪费也会起到重要作用,尤其是批量精装修交房项目。华远地产曾经有过由于精装修设计滞后导致的经验教训,建筑根据精装修末端定位调整出图时间晚于部分楼座出地面,现场设备末端及其管线改造导致经济损失,因此严控设计计划对保障项目顺利推进、避免不必要的浪费意义重大。

    软装采买成本节约

    售楼处、样板间等展示空间软装采买也有成本节约的潜力可挖掘,尤其是在房企直接进行家具配饰的选购时,通过日常资源的积累,制定合理的采购模式,选购过程的精挑细选、合理议价,能够得到较大幅度的成本节约。