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万达地产:如何做好广场步行街业态规划

新浪博客
2012-06-21 01:57:57
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导读:商业步行街在规划的过程中,一定要综合考虑多种因素,同时,从实际出发,合理规划,这样才能保证商业步行街达到经济、文化、社会效益的最优化。

商业步行街发展特点在商业地产的各种形态中,无论是从操作的角度看还是从经营的角度来看, 商业步行街无疑是其中比较复杂的一类,但也是形态最为丰富的一类。商业步行街在规划的过程中,一定要综合考虑多种因素,同时,从实际出发,合理规划,这样才能保证商业步行街达到经济、文化、社会效益的最优化。

一、业态分类及面积占比基本原则

    万达广场步行街的商业业态分为服装服饰、餐饮、生活配套服务三类。
    三个业态的面积占比大致为:餐饮面积占比40%--60%;服装服饰面积占比20%—30%;生活配套服务面积占比20%--25%。在制作规划布局图时,用蓝色表示餐饮业态;用黄色表示服装服饰业态;用红色表示生活配套服务业态。
    用小方图形标示商铺内厨房预留点位;
    用小圆圈图形标示商铺内预留上下水点位;用小三角形标示商铺内预留卫生间点位。


    二、基本结构、各楼层布局和定位

    基本结构
    根据集团规划研究院的规划设计,第三代的万达广场步行街一般分为三层。总建筑面积在2万至4万平方米,套内租赁面积在1万至2万平方米。
    各楼层布局及定位
    一层规划为:品牌服装服饰旗舰店、连锁知名餐饮、生活配套服务(银行、药店、数码产品等);
    二层规划为:个性特色服装服饰、休闲餐饮、生活配套服务(家居用品、儿童用品、美容美发、儿童早教等);
    三层规划为:中式正餐、西式快餐、地方特色餐饮、风味小吃、休闲水吧等。


    三、商业业态规划指引

    各楼层的商品组合可由不同业态进行组合,甚至穿叉布置,但同一楼层的消费客群及消费购买力要尽量保持一致,使客流达成共享。
    为带动二层的人流和经营,一层的服装服饰旗舰店及连锁知名餐饮可考虑采用一拖二的形式规划,形成一、二层的互动步行街一层的入口处是客流聚集的地方,但在二、三层相对应的位置一般会成为死角。因此,建议步行街入口处尽量采用一拖二形式布局,或在二、三楼的对应位置规划为知名餐饮或目的性消费很强的品牌店。
    中厅处是步行街形象展示的重要区域,应规划为知名服装品牌店或咖啡等休闲餐饮为主。
    考虑到商家的持续经营能力问题,珠宝、男装、儿童、家居、内衣等小业种在布局时,应至少有3-5个品牌集合,形成消费环境。否则必须是品牌知名度高或商品特色突出的品牌店。
    建筑规模在2万平方米以下的步行街里,咖啡、中式快餐等不宜数量太多,以最多1-2家为原则;规模在2万平方米以上的步行街也要适当控制咖啡和中式快餐的占比。
    业态布局时还要考虑步行街商铺和周边主力店的定位,应尽量保持一致消费客层的一致性,以形成客流的互动。


    四、建筑规划指引

    步行街三层多是以餐饮为主,餐饮经营有延时服务的问题,因此在进行规划时要考虑通往室外的独立通道。
    餐饮业态的比例在步行街中一般会在40%--60%之间,因此货梯、干湿垃圾房的数量要设置合理,位置设置应靠近货梯,有利于商家使用的便捷性。
    步行街与各主力店的通道应规划在步行街入口处到步行街中厅之间的位置,不宜设置在步行街入口处。设置在步行街入口处,一是根本不会对主力店起到带动客流的作用;二是减少了步行街的优质商铺数量,降低了租金收益;三是会影响二、三楼的客流动线,形成死角。
    根据商业业态规划的特点,一、三楼的商铺多数以餐饮和知名服装品牌店为主,因此可适当规划的大一些。单铺面积150平方米左右,商铺深度12米—15米;二楼的商铺以个性、特色服装或家居用品为主,商铺应规划的适当小一些,单铺面积60—80平方米,商铺深度8—12米。
    应将百货、娱乐楼等集客能力相对较强的主力店规划在步行街的两侧,以形成步行街客流的平衡。