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建立以应用为导向的成本数据库

第50期《明源IT&地产》 王小兵 明源产品经理
2013-03-14 23:14:22
人物:    企业:
导读:成本数据库的指标沉淀并非越多越好,而应根据企业实际,以满足项目开发各阶段对成本数据库的应用为导向,以支持测算为目标,主抓核心指标的沉淀。

如今,很多企业都想建立成本数据库,但实际操作起来却发现很难。建设成本数据库的指导思想是什么?需要沉淀哪些数据指标?是不是指标沉淀得越多越好?沉淀后又怎么用?这一系列问题成为成本数据库沉淀时面临的实际难题。

其实,对于房地产公司来说,理清成本数据库建设思路,建立以满足应用需要为导向的成本数据库体系,是建立成本数据库的有效指引。

 

一、企业需要什么样的成本数据库

    

1.成本数据库的积累,以满足各阶段应用为导向

在房地产开发的各个阶段,成本数据库主要有四大应用场景,即:投资决策阶段,通过成本数据库的产品单方建安成本、当地的地方性规费、结合地块的属性,实现高效拿地决策;在项目设计阶段,需要借助成本数据库中沉淀的经验数据,进行成本策划,将形成的目标成本作为项目成本控制的基线,依据含量指标进行限额设计;在招标采购环节,主材价格、同类产品的分部分项工程的综合单价作为标底编制的重要参考依据;施工过程中,材料价格库则是现场材料价格认定的重要依据。具体如图1所示。

2.成本数据库的积累,以支持测算为目标

行业通用的成本测算方法一般是以项目的规划指标为基础,按“量价分离”的方式进行测算,即:“成本合价=工程量×单价”,而工程量又与含量指标紧密关联,即:“工程量=规划指标×含量”。因此,成本数据库积累,应该针对不同产品,按“量价分离”的思路,重点积累“含量指标”、“工程量”、“单价”。同时,将项目与产品的规划指标、建造标准、产品特征沉淀下来,作为成本数据库积累与应用的基础。

 

二、成本数据库沉淀,主抓核心指标

 

含量指标、单方指标、材料价格信息是项目开发各阶段重点关注的内容,也是成本测算的重要依据,成本数据的沉淀重点从这三大核心指标的有效积累着手。

1.建立“含量指标库”,精准测算工程量

含量指标是指项目结构、外装、内装等的一些经济技术标准,如钢筋含量、含砼量、模板含量、砌体含量、窗地比、精装面积比、防水面积比等,共四大类20项,具体如图2所示。

(1)从含钢量、砼含量入手沉淀含量指标库

对于大部分企业,难以在短时间内建立完整的含量指标库,对所有含量指标都进行积累与限额控制。而含钢量、砼含量是产品建造成本中最敏感的两个指标,行业内的标杆企业其含量指标的控制大多是从控制“含钢量、砼含量”入手。因此,对于大部分企业而言,“含量指标库”的建立,也可先考虑如何准确有效地积累含钢量及砼含量这两个关键的含量指标。

在沉淀这两大指标时,需要公司内部统一含量指标的计算口径,避免因指标范围定义不清,导致各地标准在内涵上的差异。如标准层含钢量的计算如下示例(钢筋为所有标准层结构钢筋,包含梁板柱、构造柱、过梁、女儿墙、拉板等的钢筋,不含砌体的钢筋):

 

链接:含钢量、砼含量的影响因素分析

影响含钢量、砼含量的因素很多,比如:不同地区抗震烈度及风压、不同产品形态及结构形式(如主体或地下室含钢量、砼含量各不相同)等。整体而言,影响含钢量、砼含量的因素有地区差异、结构方案、建筑结构几类,具体如图3所示。

这些因素中,体型、高度、结构转换对含钢量、砼含量的影响最大,特别对含钢量影响非常明显。体型因素对每平方米含钢量影响最大,设计时需要确保高宽比不超过6;层高对钢筋含量的影响次之,在60米、80米两个临界高度,差异非常大;是否转换对钢筋含量影响也非常明显,通常一个转换层相当于三个标准层,所以对结构方案中是否转换需要重点关注;另外,层高对钢筋含量影响也非常明显,通常层高每增加10厘米,含钢量要增加1千克/立方米,整体成本约增加20元/平方米。

 

(2)分城市、按建筑类别积累含量指标

因含量指标受地区、建筑类别、层高影响较大,含量指标库的积累需要综合考虑这些因素,另外,地下室的含钢量、砼含量与主体部分差异较大,因此也需要单独进行指标积累。下面为L企业含钢量、砼含量的积累示例,具体如表1所示。

随着企业开发的项目增多,积累的经验逐步丰富,管理水平提升,可以将“含量指标库”的范围逐步扩大到结构、外装、内装、层面等部分。但指标的积累不应追求“大而全”,而应该以有效、可参考为目标。需要根据当前管控重点进行“量体裁衣”,选取适当指标进行积累与管控。

(3)依据“含量指标”,快速测算工程量,指导新项目限额设计

从“工程量=含量指标×规划指标”这一公式我们可以知道,在项目测算时,利用“含量指标库”中各产品的“含量系数”乘以本项目的项目/产品的“规划指标”,就能快速、精准地测算出项目各分部/分项工程的工程量,这也是含量指标的一大重要作用。

 

链接:什么是规划指标

规划指标是反映房地产开发项目的特征,用于描述项目规划的一系列属性,一般分为总体指标、产品类型、景观指标、水电气、土方5类。项目测算时,利用“含量指标库”中各产品的“含量系数”乘以本项目的项目/产品的“规划指标”,就能快速测算出项目各分部/分项工程的工程量。

 

另外,“含量指标库”还可以在新项目设计过程中为限额设计提供参考和依据。在企业内部不同区域、不同产品中选择标杆,新项目设计时,对于同类产品的含量指标需要与标杆进行对比分析,要求设计单位在保证结构安全和产品品质的前提下,不得超过标杆的指标含量,引导设计院在方案及扩初阶段、施工图设计阶段采用更优化、更合理的结构方案来降低工程结构成本。

2.建立“单方指标库”,合理控制单方造价

单方指标即单位平方米(吨)的价格,一般分为建安总成本、结构成本、外装材料价、外装其他项、一般项、内装、机电7大类,具体如图4所示。

(1)明确建造标准是建立有效“单方指标库”的前提

建造标准是指对项目建设中各类产品的结构、门窗工程、装修、室内等设计规范及需要协调统一的事项所制定的标准。同一产品,不同的建造标准,单价差异很大。因此,在历史成本数据沉淀时,需要详细描述本产品的建造标准,成本测算参考时,也只能参考类似建造标准的单价信息。而统一“建造标准”模板,是确保“单方指标库”的数据真实可靠的前提条件。

(2)单方指标积累不求大而全,但求可靠、有效

与“含量指标库”的建立类似,一个项目涉及的“单方指标”非常多,初步建立成本数据库时,不适合要求将所有指标都积累下来,应“量体裁衣、渐进完善”,首先对成本造价影响较大、市场价格变动较大的关键指标进行积累。可参考表2。

3.建立“材料价格库”,把握招标采购主动权

在施工项目成本组成中,材料成本所占的比重达到60%~70%,控制好施工过程中的材料成本,提高企业材料管理部门及相关人员的管理水平,对于控制施工项目成本、实现项目利润最大化具有非常重要的意义。

材料设备的市场价格受到包括供求规律、通货膨胀、技术进步、政府宏观调控政策和区域发展程度等在内的多种因素的影响,变化速度快且程度不一。如果企业没有一个实时的材料价格库,则会在招标过程中处于非常被动的处境。

(1)多渠道采集材料价格信息

材料价格信息采集渠道有多种,常见来源有市场询价、甲指乙供材料的核价、材料实际采购价三种。其中,市场询价可由采购中心负责,通过采购专员的市场询价、近期乙供材核价、近期实际采购价获得,形成内部指导价;对于甲指乙供材料可由成本中心负责;采购中心的实际采购价再更新材料价格信息。具体如图5所示。

(2)材料指导价定期发布机制,确保材料价格的有效性

材料价格通过多种渠道采集入库,需要有入库审核机制,确保价格的真实可信。一般来说,材料品牌的选择应为项目所在地中常用品牌;对于每种材料的市场调查,需选择同等档次的两至三种品牌的价格进行对比;材料、设备市场价的报价前提是货到工地价,即工地入库价格,含运输、装卸及税金等费用。材料价格入库审核后,还要定期形成指导价在集团内发布,指导新项目成本测算、招标采购核价及乙供材核价。

小结

目前行业内普遍缺乏成本数据库沉淀的思路,在此前提下,应该“以终为始”,以应用为导向,以满足成本测算为目标,考虑企业自身实际情况,本着渐进明细的思路,先沉淀几个关键的含量指标、单方指标,积累占成本比重较大的材料价格信息库,再视企业的发展规模和精细化管理要求,逐步延展至更多的成本指标管理。