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规模化房企如何建立标准成本数据库

第50期《明源IT&地产》 王小兵 明源产品经理
2013-03-14 23:18:06
人物:    企业:
导读:规模化房企当有了多个项目的成本数据库积累后,需要以此为基础,从“含量指标”的“限额指标库”以及“单方指标”的“指标价格库”沉淀入手,提炼构建企业标准成本数据库。

历史成本数据库积累的是已开发项目的指标含量及单价,新项目成本测算时只能借鉴参考,无法起到非常明确的指导作用。当企业有了多个项目的成本数据库积累后,需要考虑以历史成本数据为基础,提炼构建适合自身发展需要的企业标准成本库。

“含量指标、单方指标、主材价格”是历史成本数据库积累的关键内容,企业标准成本库的建立,可以从这三类指标入手重点考虑,如图1:

由于材料价格不同区域差异较大,因此,适合各地区造价采购部自行建立与维护,定期发布《材料采购指导价月报》。在这里我们主要介绍“含量指标”的“限额指标库”沉淀以及“单方指标”的“指标价格库”沉淀。

     

一、建立含量指标的“限额指标库”

     

建立 “含量指标”的“限额指标库”主要目的是为限额设计服务。建议从含钢量、砼含量这两个指标入手。针对不同地区、不同产品,由集团产品中心基于当地历史项目的含量指标库进行分析,综合考虑各种因素的变化可能后取一个合理值。

确定的含量指标作为各地区公司一般工程结构含钢量及砼含量的上限值。各地区公司在设计管理时,可以通过合同要求及流程化管理来要求设计院按限额指标进行设计。

由于必要的特殊结构特征(如结构体系抗震超限、建筑造型复杂等)导致最终设计结果超出限额指标时,地区公司设计部应要求设计院在含钢量统计表完成之后一定时限内提交《结构含钢量超限分析报告》给地区公司设计部及成本部审核,集团设计及成本职能部门审定。报告应定量地阐明结构含钢量超限的原因及必须采用导致超限的结构特征或体系的理由以及该特征所导致的成本超限的数量。

      

二、建立单方指标的“指导价格库”

     

建立 “单方指标”的“指标价格库”,主要为形成集团指导价。可从“单方指标库”中选择占项目建造成本比重较大的指标进行分析提炼。

在提炼标准成本库时,需要考虑产品形态、地区、档次的因素,提炼不同的企业标准。

考虑到价格受市场影响较大,时效性要求较高,要求单方指标的集团指导价至少需要每年更新一次。集团指导价涉及因素较多,具有一定的强制性,需要有详尽措施以保证能顺利落地执行,集团指导价的应用机制具体如图2所示。

集团成本部成立专项,定期收集各地区、各产品的成本指标数据并分析,以确保指导价的有据可依且具有普遍适用性。在指导价的分析时,需要尽可能给出具体可操作的控制措施建议。

集团成本部召集专题会议,公司成本人员参与,详细分析讨论各类指标设定的合理性,确保80%的项目能达到,统一思想,以消化推行的阻力,集团指导价专项审议通过后下发各公司执行。

各业务在业务执行过程中,需要及时将成本指标与集团指导价进行对比分析。对于实际成本指标超过集团指导价的,需要详细说明原因,集团成本部需要审查具体原因。如果属于指标设置不当或未考虑特殊因素的,采集信息,作为年度回顾的依据。

每年年底,集团成本部召集专项会议,公司成本人员参与,对当年集团指导价的执行进行回顾,逐步完善指标库,保证集团指导价的时效性。

 

小结

对于有一定规模项目开发的企业,成本数据库考虑提炼一定的“限额指标”与“指导价格”,并充分考虑指标采集分析、审议下发、控制监督、年度回顾更新的落地保障机制。