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精装修房创造“税收利润”

第52期《明源地产研究》 李明俊 程龙贵
2014-01-14 17:01:08
人物:    企业:万科,雅居乐,碧桂园
导读:随着土地增值税预征率的提升、清算的从严执行以及限制核定征收等措施的推出,土地增值税事实上已成为最重的一个税种。房地产公司应对土地增值税清算的指导思想应是什么呢?

国税总局公布的数据显示,2010年全国收缴入库的土地增值税金额为1350亿元,比2009年上升了77%;2011年为2062亿元,比2010年上升了61.3%;而2012年收缴入库的金额高达2719亿元,比2011年再次上升了31.2%。图1为从1995年土地增值税开征以来到2012年的趋势图,从中可以发现,1995-2009年,土地增值税征收是一个非常缓慢的过程,但从2009年以后,则像龙抬头,以年均64%的速度在增长。

土地增值税征收涨速明显,征管力度增强将成为长期趋

从以上数据可以得出,随着房地产调控力度的加大,土地增值税清算工作再也不像以前那样“光打雷不下雨”或“雷声大雨点小”了,而是力度在不断地增强,而且会是一个长期趋势。

2013年5月,媒体为北京一律师提出的SOHO、华远、万科等16家标杆房地产企业拖欠国家税金(主要指拖欠土地增值税金)高达640亿元的新闻很是热炒了一阵,虽然有哗众取宠之成分,但也不乏令人深思之道理。

如果国家加强税收征管力度,对开发商会产生什么样的影响呢?我们以北京某单盘过百亿的高端楼盘为例,其均价在45000元左右,成本合计不会超过15000元,预征阶段须缴纳的各项税负约占销售额的10%,一旦清算,仅土地增值税就会达到销售额的20%左右,各项税负合计会达到销售额的40%左右,该盘号称单盘销售额过百亿,以100亿销售额计,预征阶段仅交纳了10亿元税款,清算后则意味着须补交30亿左右。开发商即使赚得再多,资金也都在不断滚动中,如一次性补交如此大笔金额的税金,对开发商意味着什么?有谁会在账面留出这么大笔资金等待交税吗?这当然会是一个致命的挑战。

 

延伸产业价值链,降低土地增值额

随着土地增值税预征率的提升、清算的从严执行以及限制核定征收等措施的推出,土地增值税事实上已成为最重的一个税种。房地产公司应对土地增值税清算的指导思想应是什么呢?

1.延伸产业价值链,跨行业利润转化

对民营和外资房地产企业来说,土地增值税清算应对的总体思路就是延伸价值链,多造“壳”,将利润向上下游延伸。

为什么这样说呢?因为房地产企业与其他行业相比,除了要缴纳流转税、营业税、企业所得税以外,还有其他行业无需缴纳的土地增值税,这也是房地产税负特别重的原因之一。因此,房地产企业税务筹划的基本设计思想就是将房地产行业利润转化为非房地产行业利润,比如建筑、装修、园林绿化、服务、贸易等其他关联行业利润,一方面,起到降低土地增值额以及适用土地增值率的双重效果,最终达到降低税负的目的;另一方面,由于房地产行业不能采取核定征收企业所得税,而其他行业则没有强制要查账征收的要求,分流利润的外围公司利用核定征收以及财政返还或财政奖励政策也是降低整体税负的有效措施之一。

富力、碧桂园、恒大、雅居乐等在这方面是典型代表,从他们的上市年报披露的信息中可窥一斑。

2.多制造“利润调节器”,进行关联交易

要想做好税务筹划,那就得将简单问题复杂化,在原有公司外围多打造几个“壳公司”,这些壳有的可能是有税收优惠政策的,有的可能是亏损的,有的可能处于低税负地区。再利用这些壳公司与原来的核心企业发生关联交易,利用价格的高与低进行转让定价,人为地创造出节税空间来。否则如只在一间公司内部做筹划,筹划的空间、手段、效果都会有限。更重要的是,这些“壳公司”可以起到“防火墙”的功效,因此又可以称之为“利润调节器”、“蓄水池”。

 

精装修房降低土地增值税的筹划逻辑

万科2012年年报披露其装修房交付量超过8万套,是业内前所未有的规模。当国内住宅产业还处在由传统的毛坯房向装修房过渡的阶段,装修房已被万科列为住宅产业化战略的三大内容之一了。精装交付既顺应了行业发展趋势,有助于环保和资源节约,同时也有助于降低土地增值税税负,提升企业利润回报水平。万科年报披露,尽管2012年结算净利率为13.08%,较2011年下降1.93个百分点,但是净资产收益率反而提升,公司全面摊薄净资产收益率为19.66%,较2011年提高1.49个百分点,为近十年来最高水平。

为什么销售装修房会比销售毛坯房更有利于税负的降低呢?原因是尽管精装修房会同步提高房屋销售单价,增加销售房产环节5%的营业税,但是,由于其在计算土地增值税时,装修成本不但可以全额在税前扣除,而且还可以享受加计扣除20%的优惠,以及作为期间费用计算扣除的基础,相当于增加了30%的成本。因此,将大幅降低土地增值税,增加企业的税后利润。

装修房销售税务分析可分为两个部分:第一,装修是否能带来节税效益?第二,装修合同主体应该是房地产开发公司还是装修公司?

1.装修是否能带来节税效益?

假设某公司某地产项目基本资料如下:土地及建安成本为4000元/平方米,装修成本为2000元/平方米,期间费用为1500元/平方米,当地城市建设维护税为7%,教育费附加为3%。该公司提出了两个方案——方案1:销售毛坯房,销售单价为10000元/平方米;方案2:销售装修房,假设装修成本为2000元,销售单价提高为12000元/平方米(装修不赚钱,仅收取成本价),我们对这两个方案的税负和净利润情况计算分析如表1。

可以看到,由于方案2比方案1增税额和增值率同步下降,少交了351元的土地增值税,虽然销售净利率下降了8.77%,但税后净利润还是增加了180元,增长了9.5%。

假设增加2000元装修成本的同时,销售价格因此提升了3000元,计算分析见表2。

可以看到,方案3比方案1土地增值税少交了44元,由于销售收入净增加了1000元,税后净利润随之提高了659元,提高了34.65%,同时销售净利率也随之增长了3.58%。

2.装修合同主体应该是开发商还是装修公司?

对于装修合同主体的选择,有很多房地产企业纳税人会有困惑,小业主是与房地产开发商签订一份含精装修的销售合同,还是分开签两份合同,即与房地产开发公司、装修公司分别签订房产销售合同和装修合同?

很多人认为应该签两份合同,原因是,如分开签两份合同,则与装修公司签订的装修合同则可以少交2.2%(5.5%-3.3%)的营业税。但实际上,这会犯小小的错误。

我们考虑两种装修合同签订模式:模式一是业主作为支付主体,装修公司与业主直接签订合同,由业主单独支付装修费;模式二是开发商作为支付主体,装修公司与开发商签订合约,装修款进入开发商成本,开发商提供带装修房并在毛坯房基础上另外向业主收取装修费,即装修款同时等额纳入开发收入和开发成本中。两种模式下,开发商税收负担一致还是会有不同?单纯只考虑流转税是有道理的,但如果将所有税负进行通盘考虑的话,则模式二整体节税效果优于模式一。

为了更好地说明两种模式下开发商税收负担变化,现假设装修公司未来收取开发商的装修款为100单位,即加大开发成本100单位,开发商等额加大100单位销售收入。有人可能会产生疑问,为什么等额增加而不是将收入进一步增加呢?开发商增加装修销售额的效益在问题一中已经论述,为了说明不同主体下税负分析,因此只考虑平价收取装修收入。对于模式一而言,在开发商账面上未发生变化,而对于选择模式二来说,则由此增加营业税5%,城建税7%,教育费附加3%,另外,土地增值税和企业所得税变化如表3(仍按上述案例设计,前后适用土地增值税税率不变,均为30%)。

模式二与模式一相比可节税3.86%。考虑到土地增值税是超额累进制,如果处于临界点边缘,增加装修成本后由于基数加大,由此进一步引起适用增值税率发生变动,特别是普通住宅,处于20%免税临界点附近时,则节税效果就会明显得多,有兴趣的朋友可以结合本文思路自行测试。

另外,在模式一下,由业主支付装修费,冲减了其银行按揭贷款的基数,增加了其付款压力,同时,未来业主考虑出售时,其所得税的扣除金额也会减少,增加其未来转让的税收负担,模式二则可以有效回避这些问题。

 

(作者单位:中国房地产财税咨询网/深圳市智慧源管理咨询公司)