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王健林:万达做到行业第一,全靠两点

凤凰财经
2013-11-29 23:33:47
人物:    企业:
导读:至于我们的模式外界人看不懂,可能恰恰就是大家都看不懂,所有人都懂得怎么干,所有人都知道怎么去干,可能我们就不会这样现在一枝独秀。在这个领域,在中国商业地产领域里,我们是绝对只有第一,没有第二。


“15年内,大中城市房价一定是上涨趋势”

问:关于中国的房地产的泡沫,你的观察是什么?

王健林:中国房地产有没有泡沫呢?这个回答是一定有泡沫,但是不是泡沫大到像一些西方经济学家断言说中国马上就要崩盘,或者是很快就要崩盘,这个我觉得这个没有可能,这个肯定是不真实的。

那么而且按照咱们国家的规划,每一年要增加一个百分点的城市化率,15年左右,咱们的城市化就要到70%,那你每年就差不多有1500万人左右要进城,还不包括城市里新增的,自然增长的这些人口。所以这个对房地产是有真实需求的,只不过局部看,有的地方局部泡沫比较大,比如像温州、常州可能局部泡沫比大。

问:李嘉诚,也包括近期的SOHO,他们都会有一些卖出国内资产的动作,是不是这个以实际行动来表达他们的观点呢?

王健林:我觉得这过于杞人忧天了,中国的城市房地产价格,特别是大中城市的房地产价格,我一直认为10到15年内还依然是有上涨的态势的。

很简单作为世界第二经济大国,10年以后的世界第一经济大国,作为像北京、上海、广东这种,数千万人口的地方,超大型城市,它的房地产价格,不要说跟东京、香港完全一致,至少要达到其中相当比例的高度。

所以李嘉诚先生套现是为了他自己认为更好的经济收入,所以我觉得不能因为一两个企业,就把它过度解读,特别因为这些人物所处的地位身份影响力,就认为是不是中国的房价就开始要往下跌了,我不这么看。

问:那我能不能请你做一个大胆的预测,10年之后,北京的房价会怎么样?

王健林:我不是预言家,我不能说它一定多少,但我可以给一个趋势,15年内中国大中城市房价一定是上涨趋势。

速度估计不快,为什么呢?现在国家已经认识到房价过分上涨带来的危害,吸收更多的资金进入这个领域,不能只是实体企业,而且会有泡沫风险,泡沫累积越大,各种各样的理由都不能支持这个房价过快上涨,所以今后我觉得应该是一个缓慢上涨的过程。比如说跟GDP同步,这就是标准。

在中国商业地产领域里,我们是绝对只有第一,没有第二

问:外界很多人不理解你们的资金链是怎么转起来的,就是如果你们自己没有银行的话,你们哪来那么多资本呢?

王健林:其实办银行恰恰对我们反过来是一个制约,如果办了银行,按规定股东是不能在里边贷款的,这是原则,所以说我觉得办银行不是解决我们资金的一个渠道。

至于我们的模式外界人看不懂,可能恰恰就是大家都看不懂,所有人都懂得怎么干,所有人都知道怎么去干,可能我们就不会这样现在一枝独秀。在这个领域,在中国商业地产领域里,我们是绝对只有第一,没有第二。

一个广场假如总投资50亿的话,差不多我们自己的钱20%,大约占总投资的20%到30%,就买地这部分钱是一定要拿的,打个比方几百亿买地,这个是我们自己几十年积累下来的结果。这个现金流是有拿出钱买地,买地办完市政就可以获得银行贷款,这个时候就可以支持建设到可以销售的程度。这个时候我们和银行两者相加的钱,大概也就是占总投资的50%。

50%左右的钱是来自于预售,就是销售,其实这个支持项目把它完全建成,绝大部分的钱,大部分,或者至少过半的钱是来自于销售。销售的钱你拿回来,支持把这个楼完全盖完,所以最后到竣工的时候,那我们一算账,我销售产生的利润差不多接近甚至等于我这个物业的总造价,这样我就不需要增加更多的贷款,所以我就可以发展的非常快。

即使我这个物业20万平米,假如10亿的成本,我现在还缺3亿,我自己开发的净利润有7亿,还缺3个亿,那简单我的物业可以金融抵押贷款,我的物业再去抵押贷款,又获得了相当强的资金的能力,所以我为什么能够这么快的发展,第一,我们在世界上创立了独立的一种模式,不动产加房地产开发,两者结合,不是简单的不动产,如果等是买地建设投资的现金逐渐回来,那完了,那支撑不了,一年开一个也了不起来。

第二,我每年有巨量的不动产进账,这个又可以去抵押贷款,获取更大的现金流,物业竣工的越多,我抵押的就越强,所以这两个部分一结合,就在世界上创造一个全新的模式,我们可以神话般的速度来发展。不然的话,哪一个银行,如果你今年100亿,明年500亿,后年1000亿在这个银行贷款,任何银行都会怕的,不会给你贷款。

问:这个模式听下来,觉得杠杆还是蛮高的,会不会带来风险?

王健林:杠杆应该这么说,可能比纯住宅房地产略小,因为什么呢?因为买地当中,还有一部分是不能销售的,毕竟变成持有物业,所以杠杆率是低于纯住宅房地产的,但是一定是有杠杆,这是肯定的。高速运转能不能继续走下去,就是取决房地产市场的前景,取决房地产的发展趋势,如果10到15年,中国房地产还能够保持一个匀速还是保持现在规模往上走,这个模式是没有问题的。

如果房地产趋势到2020年一点不能走,那我一定再转型。或者那时我们不动产已经上市,从资本市场拿钱,还是支持可以走,可能速度不像现在这么快。而且我为什么现在一定要坚持研究在开发记录上加不动产模式,就是预期房地产迟早有萎缩的一天,看全世界的不动产,看世界的房地产的历史,基本上在50年就终结,任何多国家都是房地产发展了四五十年就萎缩,香港过去1000多家房地产公司现在就十家八家,开发量每年很少,为什么呢?这个市场上还有,但是市场规模急剧萎缩。

中国我估计这方面的市场还有15年左右,我的判断就是城镇化率到70%,这个市场就萎缩了。


“互联网金融与真正地金融创新还有距离”


问:允许民营资本办银行是金融改革的最核心的基础所在,但是你之前也说过,万达不考虑做民营银行?

王健林:我没有说不考虑,我说暂时不考虑,为什么呢?

第一民营办银行现在没有明确的一个指导性文件,细则出来。你比方说民营办银行,存款怎么保证?现在老百姓不用怕,因为现在是国家信誉保证,你只要存款,一定不会丢的,即使某个商业银行倒闭了,我相信一定财政会兜底,国家财政会兜底或者地方财政兜底,会保证大家存款。但民营企业是不是这样,国家信用不可能拿来为民营企业做担保,那如果要推举存款保证制度,那要保多少,那可能就有一个细则。

第二,万一破产怎么办?现在据说有一个办法就是民营银行的大股东财产要作为最后的最终的无限责任担保。如果真是这样,那风险就更大了,如果这些细则最后明确了以后,我才会决定我是不是要涉足金融。万达涉足金融这个方向是一定的,但是我不希望在什么都不清楚的情况下,我贸然迈出这一步,如果要这么去办,我还不如干脆等着改革合适的,我收购一个地方银行,不是更好吗?

问:但如果凡事都等看清楚再做,会被别人抢占先机的。

王健林:这不要紧。现在实施贷款利率放开了,存款利率没有放开,如果存款利率一旦放开,老百姓一定会选有信誉的大银行。那肯定这1000多家地方银行就马上面临一个能不能活的下去的问题,我相信中国如果存款利率放开,如果民间允许随便办银行,银行倒闭这种西方经常见的现象,一定会在中国出现的。

问:在整个金融的大的创新需求当中,有一股非常强大的力量——互联网金融。尤其是前两天,三马卖保险的新闻非常热,你觉得互联网在整个金融创新当中会发挥什么样的作用?

王健林:其实现在所谓的互联网技术,跟传统的金融是没有实质性的创新跟改变的,无非就是现在所谓互联网金融炒的比较热,是过去传统的金融不屑于做的。比方说1万块钱以下的存款,传统不屑于做1万块钱以下的贷款,而互联网金融无非是捡了这些漏,只不过现在这种吸收小额的存款,比方像余额宝,还有很多很多这一类的,还有什么平台,只不过现在监管层还在看,究竟他吸收多大存款。

互联网金融,一定会对传统经济造成巨大冲击,要么就是冲掉传统金融,要么就是冲击传统金融再回头来改革金融互联网,变成金融互联网。

总而言之,对老百姓是有很大好处的,特别是对小微企业和小的存款或贷款都是有好处的。但是目前,我自己认为,还不是真正的金融创新,还有距离。


“万达明年涉足电商”


问:你复提到了网络购物的冲击,对网络你怎么看?

王健林:网购是新的消费趋势,这是毫无疑问的,而且是增长比较快的一种商业模式,但我觉得网络购物和传统实体店两者之间应该是相互依存,都会很好的。再过5年,网络购物增长很大,但是并不意味着增长这一块全部被网络购物窃取,可能实体经济也在增长,网络购物并不意味着全部是网店,这个理解是错的。去年的双11排名前10位的都是实体店,假如这个认真调查一下,可能一半左右的销售额也是实体公司来销售的,就是他有实体店但我参加网购,我也在网上卖,所以这里边有部分交叉。所以我不认为网络购物的发展就一定是实体线下店的死亡,这个观点是错误的,应该是双方共融,都会有发展的空间。

当然,网购增长更快一些,这是新的模式,新模式可能更加快。

问:你会涉足这一块吗?

王健林:万达有自己的电商,明年大概会在10个店左右做试验,我们的线下资源非常丰富,所以我们这个电商是做线上线下结合在一起的电商模式,明年是试验运行,2015年的1月份会在所有的100多个万达广场全面推出我们自己的线上消费模式。

我可以从每年自己的运营当中拿一部分钱支持它,看它走的趋势,如果走得很好,就增加的更大一些,如果走得不好,那研究研究改一改再走,反正每年消费几个亿或者十个亿,对我整个企业的资金量不会有毁灭性的的打击,所以我有更好的心态我有更长时间容忍它的发展。