本期2012年2月20日 星期一 出版

过冬成本节流术

——控紧节流阀,好钢用在刀刃上

2011年,全国商品房销售额和销量增速同比下降,但业内监测结果显示2011年百亿房企的数量不降反增,有37家房企销售额突破100亿元,“百亿俱乐部”阵营再次扩容,这在一定程度上体现了市场调整加剧行业集中、强者愈强的大趋势。

2012年,业内人士普遍预测调控将继续从紧,随着资源愈加稀缺、调控愈加频繁、行业集中度越来越高,房地产企业必须加强自身抗风险与逆势发展能力,由此,越来越多的房企谋求转型,也积极探路更为集约化的管理模式。

可以预见,未来房地产市场将从价格竞争转向价值竞争。若产品在降价,要如何保证利润?利润在什么范围内才能至少收回成本?如何在维持成本不变甚至降低成本的前提下将项目做好?房地产行业要为长冬储备棉衣,就得进行项目成本的全方位“节流”。

强化成本策划与成本控制的耦合管理——严冬下的房企节流术

文/姚武 明源地产研究院院长

持续寒冬往往更能激发房企修炼内功的决心,2012年越来越多房企在穷尽销售智慧“开源”的同时,也更多开始从“节流”角度进行成本管控,而2012年也被越来越多房企冠以“成本管理年”,全员成本、全程成本、责任成本等各种成本管控口号开始出现在各大公司的墙壁和制度手册。严冬下房企如何真正做好成本管控与节流……

控方案:关键指标的限额控制

文/王小兵 明源产品管理部高级产品经理

某大型房地产项目做方案设计阶段的盈利分析报告时,发现新一期的盈利指标水平比刚开发完成的前一期好不了多少,而该期的各种条件及市场状况要比前一期好得多。是什么原因导致这样的结果呢?……

控变更:防范为先,严控随后

文/黄萌 成都明源高级咨询顾问

Y集团某区域公司在某月进行成本月度回顾时发现,原价200多万的合同,截至回顾当日已经累计发生变更200多万,合同总价合计近500万,造成了很严重的变更黑洞,显著增加了整个项目的开发成本……

“控制型”成本管理体系落地五要素

文/徐颖 深圳明源资深咨询顾问

房地产企业的成本管理由早前的事后“核算”迈入了事前“控制”阶段:通过成本测算形成项目目标成本;将目标成本提前分解成预计要签的合同……

 

管供方:专业供方帮您省钱

文/刘毅 明源产品管理部产品经理

专业的供应商不但能够保证项目产品质量,还直接或间接地影响整个项目成本。在正处于行业寒冬的当下,选择优质供应商是企业降低成本的重要手段……

供应商的选、用、育、留

文/时昌安 上海明源资深咨询顾问

供应商资源已成为开发商的“竞争性”资源,而管理供应商的能力已经成为其核心竞争力之一……

战略采购范围的快速圈定

文/钟洪涛 明源地产研究院资深咨询顾问

某标杆企业几年前针对楼宇对讲、电梯等材料设备进行战略采购,当年采购金额同比下降16.5%……

控景观:成本与效果双赢

文/张峰 明源外部专家(景观成本)

广义上给房地产开发成本进行模块分类,通常分为结构性成本、敏感性成本和功能性成本三大类……

控营销费:三大费效指标量化营销效果

文/王亚辉 《明源IT&地产》责任编辑

广义的营销费用贯穿于产品、定价、渠道、促销和服务全过程,比如作为促销手段发生的向客户赠送礼品、赠送物业管理费等,……

控财务费:五大策略省钱提效

文/王亚辉 《明源IT&地产》责任编辑

如何实现财务费用管控的集约化与精细化、提高资金使用效率?佳兆业上市两年来实现了业绩规模翻番,这其中,财务管理的贡献可体现在……

控税金:从税务筹划开始

文/李明俊 中国房地产税务筹划网总裁

税收与土地、建安成本并列,占据了房企成本构成前三名的位置。如将税收成本与销售额挂钩,在预征阶段,各项税负合计已达到销售额的8-12%……

节流下,成本管理更应注重全成本思维——专访合景泰富成本副总监郝志芳

文/王亚辉 《明源IT&地产》责任编辑

合景泰富成本副总监郝志芳女士表示,能力与热情都是从0到100,而思维方式则是从-100到+100,因此,如果思维方式错误,方向错了,即便能力很高,开足马力,离目标反而越来越远。成本也是一种思维方式……

采招管理,品质与成本如何兼得?——专访星河集团运营管理中心常务副总经理骆仕平

文/孙柳 《明源IT&地产》责任编辑

星河集团一直践行“精品战略”。做精品强调的是“品质”,而品质和成本,二者显然互为矛盾。那么,在一个个精品项目的背后,星河采购管理该如何支撑?采购工作又如何在精品与成本间寻找平衡?……

跨区域发展关键要理顺权责关系——专访越秀地产管理部副总经理薛红英

文/吴林蔚 《明源IT&地产》责任编辑

在做大做强的同时如何清晰定格和认知自身管理所处状态?异地管控如何摆脱“一管就死、一放就乱”的管控困境?在薛红英看来,跨区域管理中,最重要的是厘清集团与下属公司之间的权责关系……

商业地产价值链互动模型初探

文/吴世豹 明源外部专家(商业地产)

消费金额构成了整个价值链的效益,包含了承租商的获利、价值链上游的物业租金获利,而获取效益最关键在于运营管理商的资源整合与创造。只有把整个项目的承租商销售额带动起来,物业增值才有可能……

构建与会议决策相匹配的运营报告体系

文/梁鸿斌 上海明源资深咨询顾问

只有规范报告生成过程,才能准确及时地采集运营数据,形成运营报告作为会议决策输入。各级管理者在各类型会议中,借助运营报告进行各种决策、进行部门工作执行评价、下个月的跨部门工作配合……

星河湾产品标准化:自下而上与因地制宜

文/宁仁岐 星河湾集团副总裁

标准化与创新是辩证统一的关系,标准化是基于差异化下的标准化,在标准化实施的过程中会根据地域、项目的不同进行微调,而且通过标准化的沉淀和客户反馈机制,会促进产品的不断升级和创新……

三力并举:区域领航者的发展逻辑

文/潘勇堂 明源地产研究院主编

设计是产品的灵魂所在,也是成本管理的关键,事实上,成本只是设计的附带物或伴生品,成本本质上不能改变别人的成本或设计的手法,更多的是选择厂家、比价、集中采购等成本采招事务型的事情,是常规动作,所以项目的成本要做好,不应该是成本一个部门的事情,而是整个公司运营的结果……

强化协同:融侨高效的计划管控体系

文/潘永堂 明源地产研究院主编

房地产具有项目周期长、资金进出大、部门接口多、专业壁垒高等特征,加之融侨组织架构重新调整后集团各职能中心刚筹建,如果没有高效可控的计划管理体系,整个项目运营和管理将混乱失控,另外海量资金的时间成本非常高,所以项目计划管理的好坏也将直接影响现金流的管理水平……

“大成本”视角下的成本精细化管控

文/潘永堂 明源地产研究院主编

融侨副总裁叶醒推崇“大成本”管控,强调“成本管理视野不应当只是局限在成本本身,而应当与产品品质、项目利润挂钩,目标成本的调整要同步对销售及利润进行综合测算。所以是在‘全员成本、全程成本’意识主导下的成本管控。在执行中要尽量管理前置,关注项目前期定位和产品设计。”……

工作流四大标准化

文/阳玉林 明源地产研究院资深咨询顾问

在梳理业务流程时可以先采用“自上而下”的方式,得到企业的组织架构全貌;而在梳理工作流程时采取“自下而上”的方式,将与流程有关的岗位抽取出来,反向填充或刷新企业的组织架构,然后在此基础上进行标准化……

中航地产:战略型客户关系管理者

文/吴林蔚 《明源IT&地产》责任编辑

总部客服中心人员从传统日常事务性处理中逐步解放出来,专注于重大投诉等异常问题的跟进和协调,专注于专业能力的提升,专注于问题的总结和预防,向客服业务专家方向发展,支撑公司的长远产品战略和客户战略……