当前位置:地产研究首页 > 推荐 > 正文

2018出台了这些建筑新规,地产人请重点关注。否则项目要砸掉重来!

地产智库
2018-05-28 11:28:08
关键字:中海 金地 招标 移动质检 开发商 建筑工程 购房者 明源  
导读:都说中国楼市是政策市。不过大多数人比较关注的是限购限贷这些政策。其实, 建筑新规同样需要密切关注。因为这关系到你家房企的产品还能不能做,是不是符合当下潜在购房者的胃口。 比如,近几年迅速崛起的H企,每到一个新的城市,都和当地政府反复沟通,深度掌握当地的控规要点,看如何能做出最大的得房率,创造过82平做3房2厅

都说中国楼市是政策市。不过大多数人比较关注的是限购限贷这些政策。其实,建筑新规同样需要密切关注。因为这关系到你家房企的产品还能不能做,是不是符合当下潜在购房者的胃口。

 

比如,近几年迅速崛起的H企,每到一个新的城市,都和当地政府反复沟通,深度掌握当地的控规要点,看如何能做出最大的得房率,创造过82平做3房2厅2卫,三房朝南的奇迹!还创造过90平的房子,得房率超过100%的神户型。给客户创造价值的同时,又提升了产品溢价!

 

B企的产品策略是总价相同,功能优先;功能相同,面积优先;面积相同,细节优先;条件相同,品质优先。其很多房子,实得比建筑面积还多。比如126平米的产品实得170多平米;89平米的别墅,三个卧室是套房,还带个小院子,实得150平米(如下图)。


▲ 89㎡独院别墅轴侧图


……

 

要做到这程度,就要多研究、熟悉政策。那么,2018年又有哪些建筑新规是要特别关注的呢?明源君选取了房企重点布局的一二线城市,做了系统的梳理。


01

想要快周转可以

但是质量要过关


此前,遇到调控,部分房企会采用诸如毛坯改精装修等方式,将开发时间拉长,甚至捂地的方式。可是,由于限价何时解除不知道,而且捂地行为被严查,因此现在这种方式很难行得通了。

 

比如今年4月2日,广州就发布《广州市人民政府办公厅关于加强土地管理的实施意见》,其(四十五条)明确规定了开工时间和开工标准:

 

1.各类住宅用地须自开工之日起3年内竣工;其他建设用地面积在5公顷以内的自开工之日起3年内竣工,面积在5至10公顷的5年内竣工,面积在10公顷以上的7年内竣工。配套设施项目的建设必须在开发项目建设总量完成80%前全部完成。


2.竣工日期以用地单位依法取得建设项目的《建设工程规划验收合格证》之日为准。


如此整治买地后捂地、囤地对开发商构成了很大的压力。在实际操作中,一些开发商还是会通过一些变通的手法推迟开工时间,但空间已越来越小。更多的房企会采取快周转(特别是在三四线)的方式。

 

前段时间,快周转引发了广泛关注和讨论。很多购房者,甚至部分地产从业人士都质疑——三个月就开盘的房子质量有保障吗?!

 

另外,还有限价。有人就说,同一个项目,一期的有空气净化器、高级电梯,以及高级的门窗,二期的把空调都撤了,把电梯换成最破的,把外墙的瓷砖给弄没了……为啥呢,因为二期的价格比一期还低。

 

这也不能全怪限价,这种现象2014年左右的时候在很多地方也出现过,因为猛抠成本!诸如空气净化器、空调之类的成本可以抠,但主体工程质量必须要保证!

 

今年2月1日,北京住建委就印发了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程质量监督工作规定》的通知,要求规范和加强房屋建筑工程质量监督工作。

 

比如,工程质量监督机构要建立监督抽测制度,委托有资质的质量检测单位,对工程实体质量、建筑材料、建筑构配件和设备等项目进行抽样检测。工程实体质量检测不合格情况涉及结构安全或主要使用功能的,预拌混凝土企业在生产中偷工减料的等,将被责令整改,依法查处。

 

怎么能干得又快有好?通过全穿插式施工,基本可以节约20%的工期。当然,你不能用老办法,得有新工艺。

 

以高层精装修穿插施工为例。主要是在土建移交精装以及精装第一道工序上耗费的时间比较多。采用新工艺的A企土建移交精装用了21天,精装第一道工序仅需7天,而B企则分别需要28天、17天,比A企工期多了17天。



对于外墙穿插施工,一般需要采用爬架、铝模、全现浇外墙、预制内墙板等新工艺推进穿插施工。这个此前文章中有专门介绍,这里不再赘述。



02

新规下有些面积不能送

有些产品甚至不能做了


如上所说,由于最近几年房价大涨,使得很多三四线城市的购房者也十分看重得房率,更别说一线和热点二线城市了。

 

过去,偷面积是增加得房率的惯用手法,现在基本已经没有空间了。一些房企往复式或者复合空间上动脑筋,但有些地方连复式的可操作性也不大了。

 

5月9日,浙江住建厅等部门联合制定并发布了《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》,对建筑面积的计算规则作出了新规定:

浙江7月1日以后新出让(或划拨)的土地,住宅套内阳台不论封闭与否,均按50%计算建筑面积。


此外,新规还对设备平台、保温层的面积进行了明确:


套内建筑面积(不含阳台)不足70平方米、室外设备平台小于3平方米的;或者套内建筑面积等于大于70平方米、室外设备平台小于5平方米的,设备平台不计入建筑面积,超规定部分按全面积计算;建筑保温层不计入建筑面积。

 

来源:《建筑工程建筑面积计算和竣工综合测量技术规程》


显然,新规鼓励开发商建阳台、建设备平台,做好建筑节能。但为了防止部分开发商以阳台名义“偷”面积,故意做特大阳台,新规要求按照1/2计算后的单套住宅阳台占总面积(不含阳台、飘窗)比值超过7%的,超过部分要按全面积计算。

 

新规落地后,开发商需要权衡,阳台到底做多大最划算——既给购房者带来更舒适的居住体验,又能产生产品溢价,同时成本还可控。


还有一些新规将导致小户型、高层高的公寓成为绝版。

 

比如,最近武汉国土资源和规划局发布了关于《武汉市规划管理建筑面积技术计算规定(初稿)》征求意见的通知。通知对武汉建筑面积等重新做了规定,部分规定将对武汉未来房地产市场产生深远影响。

 

比如,由于现在结构层高在2.2米以下的部分不计入建筑面积,最典型的就是开发商乐于做的飘窗。而如果按照意见稿里面的,以后,结构层高在2.2米以下的,计算1/2面积,结构层高在2.2米及以上的,计算全面积。再像现在这样做飘窗,购房者可能就并不那么买账了。

 


再比如,意见稿第十四条规定,办公、酒店结构层高不应超过4.5米。结构层高大于4.5米且不大于6.7米(4.5+2.2米)的,按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积并计入容积率;结构层高大于6.7米且不大于8.9米(6.7+2.2米)的,按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积并计入容积率;结构层高大于8.9米的,以此类推。

 

同时办公单一分割单元(含单元式办公)套内建筑面积不得小于150平米。



鉴于武汉目前市面上的公寓产品,大都是以写字楼形式报规的,当前公寓最高层高有的达5.4米,分割面积一般在30~50平米左右。若新规定出台,前所谓的“loft”产品层高将不得超过4.5米,而且分割套内建筑面积不得小于150平米!即便不限购不限贷,总价一下高了几倍,潜在购买人群也大为减少。

 

江苏今年年初出台的《江苏省城市规划管理技术规定——苏州市实施细则之一“指标核定规则”(2018年版)》也让复式户型变得难以规划。


 

以3.4.5条款为例,由于“3.4.9条”仅针对商业类型物业,因此,新规实行以后,除低层住宅建筑(1~3层)以外,多层、高层建筑中,凡是出现共享空间(也就是挑空部分),均需要全额计算容积率。换句话说,挑高空间也要计算容积率,目前,市场上的叠墅、复式高层、复式洋房等产品都属于此类,新规实施后,别墅产品成为唯一一个可以设计挑空空间的物业!此前大热的叠墅、复式高层产品的溢价空间基本被抹掉。如果新规后房企还要干,那可要算好账了!

 

更狠的是,从2018年1月18日发布,2018年2月22日即执行,同时还跨越了传统的春节假期,留给房企更改准备的空间极小。

 

而南京早在去年就出台了《南京市建设项目建筑面积管理办法》,明确规定,酒店式公寓的层高从4.8米限制到3.6米。如此一来,过去那种挑高的公寓产品就不能再做了。



03

绿色建筑、装配式建筑

相关政策文件层出不穷


根据建筑节能及绿色建筑发展目标,2018年城镇新建民用建筑全部达到节能标准要求,能效水平比2015年提升20%。到2020年,城镇绿色建筑占新建建筑比重达到50%,新开工全装修成品住宅面积达到30%,绿色建材应用比例达到40%……装配式建筑面积占新建建筑面积比例达到15%。

 

对此,各地有出台了相关的政策。



自2018年5月1日起施行的《天津市绿色建筑管理规定》明文规定,建设单位在进行项目设计、施工招标或者委托设计、施工时应当明确建设工程的绿色建筑等级及相关要求,并根据绿色建筑等级承担质量保证责任。

 

今年1月1日起正式实施的《上海市建筑垃圾处理管理规定》首次将装修垃圾纳入建筑垃圾范围,并明确了处置规定。

 

根据《管理规定》,上海市将推广装配式建筑、全装修房等新技术、新工艺,以促进在源头减少建筑垃圾。

 

郑州同样出台了建筑垃圾处置新规,要求渣土车须安装卫星定位并接入大数据监控,实现全天候、全过程视频监管。

 

以上两地都鼓励堆坡造景、低洼填平、进行地形塑造等方式,增加对建筑垃圾的需求量。如何将建筑垃圾及弃土广泛应用于工程建设,甚至营造出好的园林景观,十分考验各家房企的能力。

 

要推进绿色建筑发展,装配式是个很重要的方向。因为相对于传统现浇建筑,其可缩短施工周期25~30%,节水约50%,节约木材约80%,减少建筑垃圾70%以上,并显著降低施工粉尘和噪声污染。



最近,深圳发布《关于深圳市装配式建筑发展专项规划(2018-2020)的通知》(深建字﹝2018﹞27号,以下简称《专项规划》)。

 

按《专项规划》要求,到2020年,全市装配式建筑占新建建筑面积的占比达30%以上;到2025年,全市装配式建筑占新建建筑面积的占比达50%以上,装配式建筑成为深圳主要建设模式之一;到2035年,全市装配式建筑占新建建筑面积的占比力争达到70%以上,建成国际水准、领跑全国的装配式建筑示范城市。

 

因此,布局粤港澳大湾区的房企需要特别注意了,因为深圳作为大湾区的强大引擎之一,其做法有着示范效应。

 

此前,明源君对话过的不少地产老总均表示,不是不想搞装配式建筑,主要是产业链太不完整,导致成本比传统现浇技术还要高。如今随着产业链的完善,成本较之前降低了不少。对提高质量、缩短工期,效果也十分明显。 

 

有人说,要实现装配式的建筑产业化,BIM技术必不可少。早在去年5月,住建部已经印发国家标准《建筑信息模型施工应用标准》编号为GB/T51235-2017,自2018年1月1日起实施。



此标准规定在设计、施工、运维等各阶段BIM具体的应用内容,包括BIM应用基本任务、工作方式、软件要求、标准依据等。对应于IDM标准。

 

同时,相关部门还要求加快推进建筑信息模型(BIM)技术在规划、工程勘察设计、施工和运营维护全过程的集成应用。如何正确地运用BIM,需要政府、开发商、设计院、施工方等共同努力。



04

小  结


除此之外,一些城市还有别的新规。

比如《福州市建筑风貌导则》对城市建筑有了“美颜”标准;厦门市政府印发的《厦门市统筹推进市域义务教育均衡发展实施方案》则要求:


学校和住宅要同步建设投用。《方案》指出,要落实教育与规划、建设等部门在规划、设计、验收环节的会商机制。规划条件及土地出让文件要求配套建设中小学的住宅建设项目,确保配建学校与住宅建设首期项目同步规划、同步建设、同步交付使用。


今后,如果没有按规划条件要求配建学校的,不得办理竣工规划条件核实手续。


每一项新规,相比过去来说,既有束缚,又是一种机会。结构层高在2.2米以下的部分不计入建筑面积,大家都热衷于做飘窗,弱化了其他创新。


再比如,不配建学校的,不办理竣工规划条件核实手续。建学校固然增加了房企的支出,但配有学校——特别是名校的项目,溢价能力也是非常强的。即便被限价至少卖得比别人快……(作者:明源地产研究院 凌峰)


识别图中二维码,立即体验旭辉、中海宏洋、金地正在用的移动质检3.0

质检3.0底图-4.gif