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朱晨:越秀地产资本游戏的三级玩法

第53期《明源地产研究》 孙柳
2014-03-19 16:17:34
人物:朱晨    企业:越秀地产
导读:中国房地产企业经历了一个以比拼资源为主的昨天,以比拼能力为主的今天,还将面临一个比拼模式的明天。

朱晨,越秀地产副总经理

中国房地产企业经历了一个以比拼资源为主的昨天,以比拼能力为主的今天,还将面临一个比拼模式的明天。外围环境多变,房地产企业唯有以变应变,方能在每个时代拥有一席之地。今年30岁的老国企越秀地产,就是在这种应变之中,用四五年的时间销售金额从40多亿做到了现在近 150 亿。

为投资评级做好铺垫

资源之争时期,越秀地产在资本运作上主要做了三点:一是处置低效能资产。比如,处置零散的、经营价值不高的商业物业和零星资产,由此换回来约70亿资金,滚动投入项目开发,盘活了资产,使企业的资金周转率、净资产回报率等指标明显得到了改善,这些指标的上升带来的良性循环使越秀地产在资本市场上更容易得到投资者的认可。
二是强化上市平台。2009年以前,越秀集团在香港就已经拥有两个上市平台,一个是股票代码为00123的越秀地产;另外一个是代码为00405的越秀房地产信托基金。1993 年在香港上市的 00123 原本称为“越秀投资”,主营业务里面既有地产,又有交通基建、造纸,专业性不强,就像一个大杂烩,市场难以评估,不受投资者待见,在2009年我们成功实现把越秀投资这只股票进行业务分拆,更名为“越秀地产”,专业从事房地产业务,获得了市场的认同。

三是开展境外低成本融资。越秀地产在香港上市,注册地点也是在香港,无论是发债也好、跟银行借钱也好、股票增发也好,都具有较大的利率优势,资金成本较低。有了前面两点的铺垫,公司得到了市场的认可,自然获得较好的投资评级,这种优势就能够转化为更加好的资金来源以及更低的资金成本,而跟更多参与地方政府的投资合作又有利于搭建资金通道。
 
创新“开运金”模式

 能力之争时期,越秀地产打响了“开运金”第一炮。“开运金”模式就是开发+运营+金融。“开运金”模式的第一炮就是将广州最大的、也是价值最高的项目——广州国际金融中心,从越秀地产这个平台注入到了越秀房地产信托基金这个平台,实际上就实现了资产的二次证券化。它的意义在什么地方?一方面,对于越秀地产来说立即回笼了大笔资金,支持越秀地产继续大规模发展;对于越秀房托来说,管理资产从60多亿扩充到200多亿,其规模使其在类似的市场上地位迅速提高,利于未来进一步扩大吸收新的优质资产。另一方面,随着国际金融中心这个项目逐步经营成熟,项目还在不停地升值,尽管注入越秀房托,但由于越秀地产持有越秀房托接近40%的股权,它的升值回报对越秀地产来说同样能够享受,而且我们继续拥有这个广州标志性建筑的品牌。这个事情可以说对于越秀地产和越秀房托,以及他们的股东和投行基金是皆大欢喜的多赢结局。这个模式就是我们所称的双平台互动模式也就是现在所说的“开运金”模式。

“开运金”做成之后,也为我们下一步的发展打开了一道门,未来对于后面可能的、若干比较好的商业项目,开发出来之后运营成熟就可以把它注入到越秀房托的平台,甚至也可以找其他的私募基金和其他的REITS来注入。内地市场毕竟还没有开放REITS,这更显其稀缺性,我们通过这个平台实现先走一步也正体现了其价值。

试水地产金融

在模式之争时期,越秀地产所做的一个事情是“开运金”模式2.0版本的试水,第一步的“开运金”这个“金”指的是双平台互动,而第二步这个“金”谈的是房地产金融,房地产金融这是整个房地产行业发展的必然规律。越秀地产在房地产金融方面做了这么几点:

一是继续跟REITS和其他基金之间产生互动;二是母公司在香港收购一个银行,目前已在走最后的审批流程,一旦收购完成,母公司越秀集团的金融链条愈发完善,涵盖银行、证券、基金、期货、小额贷款、租赁、担保、信托等,未来将通过大力改造,越秀的金融系统与越秀地产系统之间就可以产生很多的互动。

举个小例子,相信很多卖房子的朋友都碰到一个困难,因为国家不停地调高首付,所以往往很多买家到了要签合同的时候,发现就差5万、10万或几十万的钱周转不开,就没办法签合同。在越秀下面就有一个小额贷款,可以很零碎的几万、几十万以短期贷形式贷给这个客户,帮其渡过难关。

另外,今年越秀地产还与越秀集团下面的一个产业投资基金合作,以90亿的大手笔在武汉拿了一块地。越秀拿出20%的钱,对方拿出80%的钱一起去拿地,两年以后越秀地产回购对方股权,并给他们适当的回报率。这个动作使越秀今年的拿地能力急剧放大。这不能单纯理解为融资,实际上,这个模式的好处是在于两年以后、项目到了销售阶段才还钱,那么我们就可以卖了房子还当初借的钱。如果这个模式可以滚动做下去的话,那么它就变成了一种有竞争力的商业模式,也是地产金融的一种玩法。
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