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战略破局:成长型房企要“去开发”而不是“去房产”

《明源地产研究》60期
2016-01-22 15:24:09
人物:康红恩    企业:融侨集团副总裁兼首席投资官
导读:面对困境,退出房地产业不是也不该是最优选项,除了开发,行业产业链中仍有很多价值点有待挖掘,中小企业应该“去开发”而不是“去房产”。
面对房地产下半场的创新时代,企业尤其成长型的中小企业,决策者、高层管理人员、经营班子都应该认真思考战略。因为大企业试错的成本相对比较低,可以在很多行业、城市、产品类型上做大量的尝试,无论哪一个部分出现一些问题都有调整的空间和余地。可是,中小企业的试错代价很大,犯一次错误就可能对未来发展带来根本性的影响。因此,白银时代中小企业要战略为王。
战略不能简单的靠第三方,企业的高管应该花最多的时间想战略,去想方向,而不是贸然做很多事情。发展并不代表着不可以迂回,不代表不可以停下来好好想想未来在哪里,发展方向在哪里。当战略清晰了以后,做任何事情才不会犹豫,才会充满信心和决心。无论是选择转型,还是选择发展、升级、退出,这都是绕不开的问题。
 
一、不能再打游击战,一定要上正面战场拼杀
《免费》这本书告诉大家,线上空间越来越接近无限,存储成本越来越接近免费的时候,无限则意味着不再具有稀缺性。线下物理空间是有限的,因此,相比线上的空间就体现出了稀缺性。从某种程度上来说,房地产开发商是最大的平台公司,房地产是最大的平台行业。因为房地产的物理空间本身是一个非常好的平台,站在这个平台上,可以畅想无限未来。
当然,要看得清行业的未来,难度非常大。当前,整个行业都在去杠杆,高杠杆时代一去不复返。可是,大家对城市的选择越来越同质化,所有的规模型房企和中小房企都扎堆进入相同的城市,高地价将成为一种常态,而高地价必然带来高杠杆、高周转。面对现实,中小房企不能再打游击战,而要敢于打正面战。
第一、区域型、本土型的房企,特别是小的本土房企,原来具有区域优势,因而具有相对的成本优势。可是规模型房企进入以后,后者有集中采购、协同效应,本土房企的成本优势不再明显。
第二、区域型的本地房企,原来在本地区有品牌价值和品牌优势,可是随着这些规模型房企进入这个城市,小企业的品牌价值将迅速降低。
第三、过去可以凭资源拿地,今天的拿地市场已经越来越透明。
第四、过去拿地总的资金成本不高,今天拿地总价越来越高。
第五、过去可以用故事,用概念,用内容购地,今天这种玩法难度越来越大。
因此,过去习惯于打游击战的中小企业,必须要敢于直面这个行业的正面战场。因为在正面战场的较量中,考验的是一个企业的体系、投资能力、融资能力,更主要的是涉及到企业的决心、信心和勇气。而这些都来自于你已经真正的想明白战略——有战略你就有决心、有信心;有战略,才会有打法,有好的手法、手段,有好的运作策略、思路和商业模式!
 
二、中小企业应该“去开发”而不是“去房产”
面对困境,退出房地产业不是也不该是最优选项,除了开发,行业产业链中仍有很多价值点有待挖掘,中小企业应该“去开发”而不是“去房产”。
1、旅游地产要进入4.0版本
住宅地产不好做了,旅游地产、物流地产、养老地产等“新地产”成为新的投资方向。以旅游地产为例,现在的旅游地产如果要做的话,一定要进入4.0版本。
旅游地产的1.0版本就是拿了旅游的概念和旅游的内容圈地,旅游本身挣钱不挣钱不重要,只要地产挣钱就可以;2.0版本是旅游和地产都要,二者都有盈利模式;我把3.0版本形容为“旅游的归旅游,地产的归地产”。全国大部分的地方,从南到北,有的地方适合做旅游,但并不适合做地产,有的地方适合做地产,但并不适合做旅游,两者不要简单的牵扯在一起。
旅游是一门专业,有些地方就适合干旅游,就索性收门票,投入少,现金流好。收门票和卖房子是两个不同的问题,能卖门票的地方不一定能卖房子。过去做旅游地产是重资产的投入,4.0版本应该做旅游和相关产业的股权投资,与其花20亿在一个地方做旅游地产,不如拿20亿投几个相关产业的上市公司。
2、大中城市郊区的旅游小镇是未来的机会
第一种是全国性的旅游目的地加上全国性的房地产市场,比如三亚。
第二种是全国性的旅游目的地加上区域性的房地产市场产品。这个产品类型具有一定的挑战和难度,但如果是类似于云南丽江这样的地方,自己本身是全国性旅游目的地,也可以成为区域性的房地产市场,因为重庆和成都飞到丽江在一个小时之内,很多人在丽江买房子,包括昆明人。但目前,这种产品类型还具有一定的不确定性——丽江一年的游客三千万,全国性的旅游目的地没有问题,但区域性的房地产市场本身是一个相对模糊的概念。
第三种是大中城市郊区的旅游小镇项目。上海周边的南通、昆山、太仓、常熟以及宜兴等地的旅游地产项目,目标市场无一例外都是上海,而我们讲的产品类型强调更多的是本地化的需求。上海周边没有太多独特性和稀缺性的东西,所以当所有的项目都围绕着上海市场的时候,项目的卖点就成问题。而郊区蕴含了这个项目所在的城市配套,这个配套不仅仅是有形的,也有无形的。
旅游小镇项目是一个具有现代生活功能、城市功能配套的现代化城区和社区,只不过说现代化的城区和社区里面加上了旅游休闲度假的功能。旅游休闲度假功能是人们生活方式升级的重要领域,这样的产品未来一定能成功,因为它关注的就是本地化的需求,而且是满足本地化升级的需求,这是旅游地产未来的机会!
旅游地产的未来存在两种投资机会,一是都市商旅文综合体项目,它是商业升级的需求,同时将文化、艺术、商业有机结合。目前,文化艺术本身已成为人们休闲度假的重要方式,因此,这样的结合必然能够提供更高层次的生活体验。另外一个是旅游休闲地产和传统住宅的融合,在投资中加入休闲度假功能,也将成为引领生活方式的新产品。