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看规模:“两高一低”下的新增长逻辑

明源地产研究院 刘策
2015-10-14 10:44:16
人物:    企业:
导读:2014年,堪称房地产行业的动荡和转折之年。传统增长模式遇到了天花板,融资难、去化慢、库存高,成为悬在房企头上的达摩克斯之剑。当然,阵痛中孕育着希望,经历过血与火的洗礼,越来越多的房企对于规模增长有了更多的思考和探索,由此催生出行业新的发展逻辑。 一、新常态:平均增长率降至12%,房企业绩分化 明源地产研究院上市
2014年,堪称房地产行业的动荡和转折之年。传统增长模式遇到了天花板,融资难、去化慢、库存高,成为悬在房企头上的达摩克斯之剑。当然,阵痛中孕育着希望,经历过血与火的洗礼,越来越多的房企对于规模增长有了更多的思考和探索,由此催生出行业新的发展逻辑。
一、新常态:平均增长率降至12%,房企业绩分化
明源地产研究院上市公司数据分析组,针对主流的20家上市房企2014的销售规模和增长率进行了分析,研究发现:2014年房企继续保持增长态势,但增速明显放缓,行业步入低速增长时代,与此同时,房企业绩分化也愈加明显。
首先,增长势头继续保持,强者恒强,但业绩增速明显放缓。2014年度各房企销售规模普遍都有增长,平均销售额达到713 亿,略高于2013年度的632亿,但增速明显放缓。2014年度平均销售增长率为12%,远低于2013 年度的33%以及2012 年度的31%。同时,从前20家销售额平均规模来看,2014年门槛只提高了81亿。如图1所示。

图1 销售额指标分析
其次,房企业绩表现分化明显。我们针对样本房企进一步研究发现,企业业绩增长呈现分化趋势,有些房企能够持续保持稳健增长,也有些房企业绩波动较大,如图2所示:

图2  销售增长率指标分析
恒大拔得头筹主要归功于产品定位刚需,坚持 “立即开发、快速建设、大规模开发、快速销售、快速周转”的开发模式。而行业龙头万科持续多年保持稳健增长态势,主要受益于三点:一是万科均衡的区域局部和中小户型产品布局,保障了产品竞争力和市场表现,使公司保持安全合理的库存结构;二是事业合作人及跟投制度的推行,为业绩提升提供管理机制的支持;三是依托网络平台和工具,变革房地产销售模式,在部分城市发起全民经纪人等营销创新。
而金融街在14年销售出现负增长,这主要是因为金融街产品结构和项目进度原因,其中商务地产是部分项目受前期手续制约未按计划达到销售条件、部分大客户决策周期较长影响销售签约;而住宅主要原因是房地产市场整体下行、大户型产品去化较慢影响销售签约。
值得注意的是,龙湖销售额增长率仅为2%,这主要源自主动的战略性调整,出于公司长期的安全和竞争力的考虑,以销售去化和销售回款作为主要管理目标,严控存货风险,“把存货当癌症一样看待”,因此在2014年下半年减少了开工,适当缩减了推货货量,确保低存货和存货结构安全,以实现稳健发展。
二、  新问题:“两高一低”成为规模增长拦路虎
在2014年,中国房地产行业进入调整期,给房企带来了很多新问题新挑战,成为规模增长的拦路虎。
1、高库存:平均去化周期9.5个月
在2014年,由于相当部分城市供求结构失衡愈来愈明显,各房企存货压力显著加大,“去库存”成为2014年房企经营活动的主题词,我们针对各样本房企的存销比进行了分析,如图3所示。

图3  存销比指标分析
从上述指标发现,标杆企业如保利、万科控制相对较好,保持在5个月左右,存货占用资金较少,而金地、富力值则偏高,去化周期达到14个月。整体而言,房企平均去库存周期是9.5个月,过多的存货给企业现金流和资金利用效率带来很大负担,也意味着更大的经营风险。
另外,从存货结构来看,保利、万科、首创、招商四家企业2014年剩余可售货值占到2015年可售货值的20%-30%,比例较低,说明货值去化较理想,但是对供货能力要求会较高,否则容易出现断货情况,错失市场机会,而其他企业2014年剩余可售货值占到2015年可售货值的50%左右,比例相对较高,面临一定的去化压力,也到导致资金有一定的积压。
2、高负债:抗风险能力差,发展潜力被极大束缚
在高速增长的同时,能否保持在合理的负债约束下,是衡量企业发展是否稳健的标准。我们以资产负债率(扣预收账款)- 销售额同比增长进行了二维分析,如图4所示。

图4  资产负债率(扣预收账款)与销售额同比增长率分析
由图4可知,在左上限区域,金融街、雅居乐等企业,负债率较高,一旦遇到市场风险,企业的发展潜力将会受负债的极大束缚;而在图中的右下限区域,中海、万科、招商等企业,能够通过结构优化与调整等,在规模快速增长的同时,将负债风险控制在较低的水平,企业将有非常大的经营调整空间,预示着后续发展潜力十足。低负债的企业,往往更容易实现逆周期操作,淡市拿地,旺市卖楼,实现逆势高速增长。
3、低利润:净利润率和增长率处于双低的更不利
在行业利润逐年下滑的背景下,平衡利润与规模增长的关系,成为行业调整期房企需破解的新课题。我们对利润同比增长-销售额同比增长进行二维分析,如图5所示。

图5 净利润同比增长与销售额同比增长率分析
从图5可以看出,在图的中间纵横两条线是净利润与销售额平均增长率的分界线,优秀的企业往往会兼顾净利润与规模的均衡增长,而个别企业在去年净利润率和增长率处于双低水平。而富力、恒大规模增长快于利润的增长,中海、保利的利润增长则快于规模的增长,体现国企稳健的风格。
三、新逻辑:创新规模增长机制成为房企共识

1、优化内部资源配置,销售回款和去化更关键

今年房企普遍提出要优化内部资源配置,比如雅居乐今年重点开展了如下工作:一是平衡供销存关系,新开工面积同比减少34%,用以平衡市场的供销节奏,二是重新调整布局。继续深耕地产业务,但是在地域的选择上不再盲目扩张,将重点放在适合雅居乐生存的地区发展;三是重新调整产品结构,提升刚需和改善型产品的占比,减少高端项目和旅游地产项目的数量。
与此同时,标杆房企更加强调有质量的增长,比如万科特别强调销售回款,将其作为第一位管理指标,对于新开盘项目,以新推盘当月销售率为核心管理指标,对于在售项目,持续关注库存去化情况,以保持健康合理的存货结构。
2、探索业务增长新模式
传统住宅发展遇到天花板,行业众多房企希望通过业务增长模式的转型获得进一步成长空间,尝试加大在度假物业、服务式公寓等消费体验地产;创业产业园、物流地产等产业地产;以及物业服务、装修与智能家居等延伸业务方面的探索力度。
3、让人才成为企业发展新的发动机
2014年,在房企规模增速放缓,利润下滑,投资风险加大的背景下,通过合伙制实现利益捆绑,风险共担,让人才成为企业发展新的发动机,发挥第一资本推动力作用,成为标杆房企共识。因此,像万科、碧桂园、越秀、正荣等,纷纷推出合伙人机制,通过该机制,提升项目团队经营者意识,缩减内部管理链条,提升管理效率,进而推动规模健康持续增长。