2020年，对地产行业来说是充满动荡，极具挑战的一年。疫情冲击，三道红线……四大杠杆已去其三，只剩经营的华山一条路。快速冲规模已经不可能。如何走好华山这条路？
10月30日，由明源地产研究院主办的“2020年中国房地产总裁峰会”在上海召开，来自全国的近千位房企董事长、总裁出席了本次盛会。十余位标杆房企老总集体发声重磅开讲。其中，新希望地产执行总裁姜孟军做了《地产与产业“双向赋能”》的演讲，新希望集团和新希望地产长期致力于农村和城市的智慧化，为居民的幸福生活赋能的实践，为业内贡献了许多思考和样板。
2013年新希望地产销售还不到20个亿，去年达到了700多个亿。今年9月，全口径排在全国35位。6年增长了30多倍！
以下，是姜孟军的演讲内容：
地产公司转型很难
新希望地产准备从3个方面突破
调控常态化下，大家都在说转型，都在做多元化，希望找到一个新的产业增长极。比如有一些做汽车，做机器人，还有很多做其他产业的，典型的，比如在存量时代，大家都在做旧改加服务，很多物业公司纷纷上市，希望找到一个新赛道新窗口。
但是实际上转型真的很难。今年疫情期间，很多头部房企的代表团到我们集团交流，说想学习做农业，学习养猪。结果交流很久才发现养猪比做地产更难！
我们也在思考同样的问题。现在这种背景下，双循环背景下，我们怎么转型呢？我认为不外乎乡村振兴，我们一般会做地产+农业+文旅。
我们集团跟大多数地产公司有一些不一样。我们首先是个产业集团，地产仅仅是我们的一小部分，所以我们一直在思考的是，我们地产怎么跟产业融合。
基于这个前提，对未来，我们有几个判断：
第一，三道红线后，经营稳健的企业机会更大。上午林主席也提到了未来要走向稳健化。我们集团，向来以稳健著称，未来的机会反而更大一点。
第二，聚焦城市深耕，品质发展的企业机会更大一点。
第三，有产业基础的房企机会更大一点，你们在找产业，而我们是天生干产业的，我们是先干产业再干地产，转型只要把产业跟地产连接好就行，同时产业还会给我们提供助力。
那具体怎么做呢？我们认为，不外乎是三个方面：一是要向管理要红利，二是发展模式上可能进入新赛道，三是在数字化管理方面进行转型升级。
向农业板块学习精细化
向管理要红利
新希望集团是一家农业企业，有八个产业板块，其中核心是农牧食品。1982年以来，新希望一直在农业领域深耕，现在是全球最大的饲料企业，全国最大的肉蛋奶供应商。沿着农业与食品，我们又做了农业快消，做新鲜乳液。还做生态环保。我们杭州有一家公司，G20的空中花园是我们做的，今年的雷神山火神山的污水处理是我们做的。还有一个板块是医疗健康，我们现在已经是民营医院里面做脑科做得最大的。我们还有化工资源，现在华东化学正在排队上市过程当中。我们也做金融，是民生银行的创始人。现在又在做智慧城乡，做了数字监控。还有地产文旅……
到去年底，整个集团总资产2100个亿，报表收入1600个亿。我们在全球三十多个国家和地区有十多万名员工。
而且，作为一个38年的集团，我们的年复合增长率超过30%，利润增长率超过50%，这跟集团几年前的转型有关。
我们集团有个使命，叫“希望，让生活更美好”。我们所有的产业都是沿着消费升级布局的。
地产板块同样如此。我们前几年做了定位，希望新希望地产做成精致、绿色的房企。绿色是基于农业的基因，我们希望给广大业主提供绿色的生活绿色的食品。规模中等即可，不强求做到很大。我们希望产品是精细的。我们之前做农业，利润从来没有超过5%，几十年都是这样。
相比之下，地产行业是很幸福的。我们希望我们的产品有匠心的，服务是真心的，客户未来对我们是忠诚的。
未来，我们需要努力的方向是把产业打通。
过去几年，新希望地产快速崛起，2013年销售还不到20个亿，去年达到了700多个亿。上个月，全口径排在全国35位。我们每年可售资源达到80%以上的去化。增长这么快，源于基于新希望的产业基因。
新希望在农业领域的管理对我们启发很大。我们做每一个饲料厂，做农业产品，都要精耕细作。农业的管理比房地产精细得多。
以养猪为例，外人看起来很简单，但新希望已经把养猪分成了九百多个环节，在九百多个环节里面找关键点，怎么防疫防控，哪些地方省成本。
比如，一斤肉便宜一块钱看起来微不足道，但现在头部的养猪企业规模都在四五千万头，一斤肉便宜一块钱，就是一百个亿，哪怕只便宜一毛钱，一年也能多出十个亿的利润！
相比之下，地产行业的精细化程度还远远不够。这方面，我们向集团农业板块学习很多，将管理不断细化，在每个环节寻找关键点提升效率，在保证品质的情况下，再省一些成本。
再加上我们集团一直提倡稳健，所以，我们地产板块也走得很稳健，事实上我们对地产最大的要求就是稳健，比如我们绝不拿地王，绝不拿有风险的地，也绝不会把预期看得很高。
布局上我们十分聚焦。
一是城市聚焦。坚持布局新一线强二线，一年只新进一到两个城市，绝不贪大求全，到现在为止，我们只进入15个城市。今年预计平均单城的销售额会达到70个亿。因为新希望在全国很多城市都有产业，地方政府会邀请新希望地产去做一些地产投资，但是不是我们选择的城市坚决不去。
二是战略聚焦。城市选择要少，但是一旦进入以后，至少要迅速拿到三五个以上的项目。在这个过程中，要区域聚焦。比如，我们刚进入杭州时，死磕萧山，熟悉之后，才逐渐推广。
三是产品聚焦。我们聚焦中高端产品，不做刚需，这样我们在成本控制上比较好控制，也能做出溢价。
四是人才内生。我们的很多总经理、干部都是自己培养起来的。很多80后、90后都走上了高管之路。
五是服务聚焦。服务聚焦于一二线，并且把产业跟客户打开。
（新希望地产执行总裁姜孟军）
在地产开发之外开辟新赛道
实现地产和产业的双向赋能
土地是地产开发的原材料，之前大部分地都是公开市场拿的，现在越来越难，未来怎么办？
如上面所说，我们有先天的产业优势。但不是简单的通过产业去勾地。这是大多数同行的传统思考，就是先把地产做得足够大，然后转型去做第三产业，做服务，甚至也去做第一产业农牧生产，做第二产业制造业。这个其实是非常难的，成功者寥寥无几。
我们反过来在思考，用产业的心，用产业的基因，做我们的地产升级的转换和布局。用农业品牌，对地产进行赋能。
如何赋能呢？
首先，我们在传统的基础之上，自己做了一芯两翼：一是沿着我们的主业农业产业做乡村振兴，二是做产城融合，我们那么多产业需要在每个城市进行发展，我只要用地产把它们整合起来，就能创造很多的价值。我们也在做城市更新，这个很多同行也在做，但我们做的方式可能跟别的不一样。
比如，今年新希望集团本来计划要走出去发展，四川省为了留住我们，在天府新区给了我们一个全球控股总部的项目。其他很多地方也是类似，比如我们在南京做了华东总部。我们地产板块跟其他板块一起发展，真正给地方政府带去了产业落地，也帮助了集团内各个产业更好的融合起来。
其次，做乡村振兴。我们今年在四川开了种子乐园的项目，这是纯粹的农业项目，儿童的自然教育基地，但位列西南地区景区人气第九名，原因在于我们将农业、文旅完美地结合在了一起。目前，这种项目在浙江也正在落地的过程当中。乡村振兴绝对不是修一堆房子，而是要跟一产结合，通过带动一产的振兴，来进行乡村振兴。
再次，用产业思维做城市更新。城市更新大家很多都在做，我们城市更新跟大家不一样，我们更多的是站在城市而不是房地产的角度思考，我们是在多个方面更新方面，业态空间方面思考，进行更新：
一是我们新希望有个众创空间，目前众创空间有四种模式：第一种叫美好生活小站，一般是三千平米的小的街区，服务周边两三千户人家；第二个是美好生活街区，一般在一万平米左右，会覆盖五千到八千户左右的人家；第三种是美好生活中心；第四种是美好创客中心。目前，我们沿着这四个方向在做。
比如：
我们在成都的茶店子做了美好新生活小站，把党群、社区服务、邻里融在一块，取得了很好的效果。在巴金的故居双眼井也建了美好生活小站。
我们在成都九里堤做了新希望美好生活双创特色街区。这个街区以前是三无人员搓麻将的一条街，改造后，变成了文青汇集的网红打卡点。
我们在成都荷花池做了一个美好生活双创特色街区。改造前是洗车一条街，污水横流。改造之后，也成为了一个打卡圣地。
因此，我们也得到了很多的荣誉。比如，我们是国家第二批大众创业万众创新示范基地，是双创示范基地民营企业第三名。
目前，我们在成都已经落地了十多个项目，覆盖了成都主城区。我们还正在对接天津、宁波、嘉兴、中山等这些城市，希望落地我们的旧改项目。
我们觉得，没有内容创新，就不是城市更新。城市更新不是简单地拆房子了，修新房子。做城市更新最重要的是要做内容。
产业给我们地产赋能很多。今年在疫情期间的时候，我们的业主买菜，肉蛋奶，我们可以优先供应他们。疫情期间，我们的业主成为别人羡慕的业主。
同时，我们也依靠我们的民生产业，开展社群活动，让社群更加丰富；依托我们集团的健康产业，让健康走进千家万户；除了在上海的脑科医院之外，我们也跟四川省人民医院合作做了医美医院；依靠我们集团的一百多个品牌，做业主链接，把社区服务做得更好…这些都是地产给予赋能。
我们的物业服务，正在从小区走向小区外，比如，我们跟其他行业跟金融机构，给地铁综合体给他们提供服务。这个不仅仅是传统的物业服务，而是用我们的新希望产业跟它进行有效的链接。
我们的地产业也在支撑我们产业的发展。我们地产，有一个部门，叫天蓬板办，就是支撑养猪的。
因为地产不外乎就是提供空间，提供一种生活方式。未来，我们希望把它做成一个服务的载体，集团服务的载体，产业流量的入口。我们地产做得越好，就越能支撑我们产业的发展越好。如此双向赋能，双向连接，正向循环。
通过数字化平台
整合集团所有业态，服务业主
别看新希望集团是在传统行业耕耘，但我们有高科技的心，目前在全球有三个研究院，四千多人的产业科技人员，进行科技研发，目前已经获得了七个国家科技二等奖。
整个集团数字科技上，我们希望向长宽高发展，在应用、转换增值跨界。
比如，养猪这一块，我们已经建了5S智慧无人猪场。几十万头的养猪场，里面没有人，而且做得更放心，更安全。
我们的新网银行，是一家典型的“三无银行”——无分支机构，无客户经理，无现金业务。全球只要有手机信号的地方，都能给你一分钟放贷。
我们地产基于集团的数字化，也在沿着客户和我们的精益运营方面，打造我们自己的数字化。
比如物业，我们已经实现了一个APP，把我们所有的基础服务（缴费、报修等），加上产业链接，比如网上买点肉蛋奶，以及其他的增值服务，都装进去打通了。
地产板块，未来我们希望建设的分为两大块：
一是我们将对业主服务的希望会，建成一站式服务平台，把集团的产业，以及外部将来增值的产业，全部放在上面；二是把我们的医疗健康、金融、文化休闲，包括食品、消费，让我们的业主能以最便捷的方式享用。
目前，我们内部的管理，四个系统已经全部搭建完毕，内部的职能，已经实现了所有数据的打通。包括我们精益化的运营管理。
我们希望未来的供应商，也通过我们的数字化，把所有的东西，包括要申请费用、变更签证等等，甚至一些申诉的事情都可以在线上解决，比如财务、生产品质。通过这样一个数字化的系统，来助力地产的精益化运营，也助力地产的运营。
最后，我们老板有个理念，与同行共勉：叫三心三意，永远要做小二的心，永远要做学生的心，永远做工匠的心，三意，转型升级意志，坚守实业意志，坚定发展意志。（艾振强根据姜孟军演讲整理）
