近年来，产品主义回归已成为房企共识。

　　房企对客户研究更加深入，对客户需求挖掘把握越发精准，客群细分颗粒度也越来越细，这给产品创新提供了想象空间。其中，有两个重要变化：

　　①传统认为的改善型产品，在刚改、高端改善两端分化更明显，两者所打击的客户痛点已截然不同；

　　②一些以往不受重视的群体，随着客群数量增长，开始有房企重视这个市场，并为之量身打造对应的产品。

　　这些变化具体如何，下面明源君一一来说。

　　二胎户型紧凑有序

　　三/四房空间灵活，功能多样

　　从2016年全面放开二胎开始，二胎家庭逐渐成规模，数据显示，过去三年里二胎数量连续超过一孩，中国每年产生了八百多万个二胎家庭。

　　家庭结构变化催生了居住需求的变化。贝壳研究院的一份调研数据显示，近 9 成受访者选择三居及以上房源，面积方面，8 成受访者青睐 90-150 平区间段的二胎房。三房对二胎家庭而言是刚需，四房及以上户型则是改善型居住的首选。

　　二胎家庭的最大特点，就是家里人多。由于年轻人无法兼顾工作与家庭，往往需要老人过来协助带娃。长期保持三代同堂是二胎家庭的普遍特征。这对于住房设计也提出了新的需求。

　　1、充足的收纳，灵活可变的空间设计

　　贝壳研究院的调研数据显示，储藏室、衣帽间、儿童娱乐室是二胎家庭最希望配置的功能空间；户型方面则优先关注南北通透、采光好、面积足够大等关乎居住舒适度的指标。

　　一些面向二胎家庭的项目，在设计的时候会充分考虑如何利用一切空间做收纳。

　　中海长沙阅江府这个117㎡三房两厅两卫的户型，将书房与主卧相连接，方便父母照顾孩子。在孩子出生之前，儿童房可以先作为书房使用。在儿童房外，还设计了一个专门的储藏室，用来收纳孩子的各类玩具及用品，释放更多活动空间。

　　另外，强调空间的灵活性，方便比要时进行改造。

　　二胎家庭普遍需要更大的空间面积，然而，受限于预算，尤其是一二线城市购房门槛高，二胎户型都比较紧凑。通过减少户内剪力墙，为空间改造提供可能性，在较小的空间内实现更多的功能。

　　比如万科引入了移门系统，通过移门的开合，实现空间功能的转变。移门关上可以隔出多一个房间，移门打开客厅就实现了面积扩容。

　　融创上海最新发布的“I+”系列户型，提出了植入0.5空间的概念，也就是增加一个可灵活变动的半封闭空间。0.5空间可以是办公学习的书房；可以是享受亲子时光的儿童活动空间；亦或者是和朋友一起看电影、打电动的观影游戏室；也可以是一起运动的瑜伽健身室；还可以是品茶弹琴的茶室……

　　例如以下是融创“I+”系列130㎡户型，采用L厅形式，设置了一个贯通南北的0.5空间，作为亲子活动空间、主卧衣帽间、多功能室和休闲阳台，为家庭生活创造了更多的场景。

　　书房和客厅之间安装了电动移门，打开移门，书房便变成了客厅的一部分；关上移门则是独立的学习工作空间。

　　在这个空间，既边工作边和在客厅活动的家人交流或照看孩子，也可以选择关上门专注的工作学习，隔绝客厅活动的干扰。

　　2、多套房设计，动线照顾到各家庭成员的习惯及需要

　　年轻人和老人的生活习惯不同，日常起居和活动的动线尽量分开，不互相干扰。

　　另外，充分考虑到老人的身体特点，公共卫生间离老人房近一些，方便老人起夜。或者采用多套房设计，除了主卧外，老人房也采用配套独立卫生间。

　　比如下面正商这个142 ㎡的四房户型，老人房设置在入户玄关旁，与主卧动线分开，而且老人房设置为套房，避免年轻人和老年人活动时互相干扰。同时，考虑到老人的健康，老人房设置在朝南的位置。

　　面向高端改善客群的产品升级

　　舒适度和私密性进一步提升

　　相比于刚需刚改的三房四房，高端改善项目不仅强调功能要满足使用需求，还进一步强调居住的舒适度以及主人的私密性保护。这两点在近年的产品中都得到充分体现。

　　1、景观视野不断放大，270°转角的边厅成主流

　　这几年的住宅有个明显的趋势，就是客厅面积趋大，场景也越来越丰富。从最初的客餐厅一体化，到后来的方厅、大横行，今年，大户型开始流行“边厅”。

　　边厅就是将客厅设置在户型的一侧边上，起居空间放在另一侧，这样一来客厅就能得到270°的超宽景观视野，超大的采光面也让空间变得更为通透，提升了居住的品质。

　　融创香山壹號院269平米的四房户型就采用边厅设计，边厅面积达到72平米，270°的景观面提供了环幕式的景观视野，由于项目所处位置优越，西侧户型在客厅就可以遥望西山，东侧户型则可以欣赏到小区的园林景观，视觉效果非常棒。

　　边厅设计的最大特点是动静绝对分离。起居动线和客厅访客动线完全不交叉，适合注重隐私保护的改善客群。当然，缺点也非常明显，买个东西回来还要拎着经过几个卧室门口才能到厨房，也有些客户不喜欢。不过，对于豪宅而言，“窗外景观价值千万”，特别是拥有优美自然景观资源的项目，采用边厅设计无疑可以最大化景观优势。

　　2、私密空间功能更丰富，主卧小家化

　　客餐厅空间的面积增大，方便容纳更多的场景，其目的是给家人创造更多交流互动的机会。与此同时，在一个家庭中，个体也会有个人隐私保护的需求，尤其是年轻夫妻希望有私密的相处时光。高端改善项目在考虑增强家人互动的同时，也通过主卧“小家化“来实现业主对于个人空间及夫妻空间的需求。

　　比如旭辉在CIFI-6产品体系中，大户型会设置了一个“全功能”的主卧，有卧室，有独立卫生间，独立衣帽间，还有一个小书房。关上门，两口子既可以亲密交谈，又可以各自学习、妆扮，互不干扰。

　　中海的这个项目同样采用了边厅设计，确保公共区域景观及功能最大化。同时，为了给男女主人创造更多共处时光，在200㎡户型中也做了主卧“小家化”处理。主卧面积放大到40㎡，采用双洄游设计增添空间趣味性；卫浴间采用双台盆，两个人早晚可以一起洗漱；超大衣帽间内还设有mini水吧，夫妻两可以在卧室饮酒泡茶，享受小两口专属的悠闲时光。

　　单身贵族也有专属豪宅

　　不仅面积大，发挥空间也大

　　结婚率逐年走低，离婚率一年见一年高，越来越多的人喜欢自己一个人过！

　　《全国1%人口抽样调查资料》数据显示，每100户家庭中有3户是独居青年。这仅是在籍人口统计数据，还有部分流动人口独自居住，户口却落在老家或单位。实际独居青年数量可能更庞大。

　　值得一提的是，独居青年大量集中在一线新一线城市，且这些人的购买力一点都不差。

　　阿里的《中国空巢青年图鉴》显示，深圳独居青年最多，其次分别是北京、广州、上海等。而且有数据显示，独居的青年集中在IT/互联网、汽车、房地产等工作忙碌又多金行业。

　　这类客群，拥有较强的置业能力，但在市面上并不太容易找到适合他们的住宅产品。

　　也少数房企针对这类客群开发出专属产品。

　　去年，深圳一套顶级单身豪宅在B站上被刷爆，吸引了几百万人点击观看，弹幕都有几万条。这套豪宅是专门为成功的单身女性量身打造的，拥有无敌海景视野、顶楼私家泳池、超大衣帽间，装修装饰更是高档奢华。

▲私家泳池

　　房子总面积500多㎡，4房3厅5卫，其中包括豪华卧室、保姆房，衣帽间，书房，首层和二层都有超大客厅，首层客厅层高更是达到了7.2米。

　　超大衣帽间是女性的共同梦想，作为成功女士专属的豪宅，怎么可能缺少这个配置！这个房子里面，除了主卧配套衣帽间外，还有一个“密室”——超大衣帽间。

　　当然，这是顶豪人群的专属，一般人消费不起。对于大部分单身贵族来说，房间不需要太多太大，拥有一个多功能的客厅才是王道。

　　单身青年在业余有大量属于自己的时间，可以做许多自己喜欢的事情。这也就决定了，他们所需要的并不很多个房间，最多两间卧室＋一个书房足矣，更多的空间要预留为活动场地，超大面积客厅也就成了必选项。充足的空间为客厅承载更多功能提供可能性，比如改造成家庭影院，一个人在家享受max大片；或者邀请朋友过来聚会，开派对，享受社交快乐。

　　万科曾推出一款带有大客厅的“单身贵族户型“。

▲万科无限系单身贵族户型

　　该户型室内剪力墙很少，巨大的多功能厅进可攻退可守——单身时可以作为个人休闲娱乐空间，万一以后有了伴侣和孩子，也能轻松改造出更多的房间。

　　更多细分客群的需求正逐个被挖掘出来并得到满足。最典型的，比如为爱宠一族专门打造宠物社区，设计上充分考虑到宠物的活动需要，引导主人与宠物的互动，提供照料宠物所需的空间及配套等等……

　　总而言之，随着市场竞争加剧，每家房企都想在红海里挖掘市场空白点，而通过客群进一步细分，挖掘特定群体的专属需求，无疑就是其中一种行之有效的办法。